Investoren akzeptieren geringere Renditen!

Keine Frage. 2018 darf - auch wenn es die Spitzenwerte 2017 nicht toppen konnte – als Spitzenjahr bezeichnet werden.

Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden 2018 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 4 Milliarden umgesetzt. Damit konnte zwar wie erwartet der Spitzenwert aus dem Jahr 2017 nicht wieder erreicht werden, der längerfristige Vergleich zeigt aber, dass nur im Rekordjahr 2017 ein höheres Volumen verzeichnet wurde, sodass 2018 jedenfalls als ausgezeichnetes Investmentjahr einzustufen ist.

Die starke Nachfrage und der hohe Anlagedruck führen, so EHL-Investmentchef Franz Pöltl, in allen Assetklassen zu weiter steigenden Preisen und damit fallenden Renditen. Die Spitzenrenditen im Bürobereich sind im Jahresverlauf 2018 von 3,75 auf bereits unter 3,5 Prozent zurückgegangen und bleiben nach wie vor unter Druck, sodass diese bei Spitzenobjekten schon auf dem Niveau der Spitzenrenditen im Bereich Wohnen (3,25 Prozent) liegen. Im Segment Einzelhandel blieben die Spitzenrenditen mit ca. 4 Prozent für Einkaufszentren und 4,75 Prozent für Fachmarktzentren stabil.

Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE: „Bemerkenswert ist die Tatsache, dass Wohnimmobilien erstmals – ex aequo mit Büroimmobilien – die beliebteste Assetklasse waren. Rund 30 Prozent des Transaktionsvolumens wurden in Wohnimmobilien investiert, ebenso viel in Büroimmobilien, ca. 29 Prozent in Einzelhandelsimmobilien“.

Die Aussichten für 2019 werden von EHL-Investmentchef Franz Pöltl als „äußerst positiv“ eingeschätzt. Einerseits wird im 1. Quartal 2019 der Abschluss einiger großer Transaktionen, die sich ins nächste Jahr verschoben haben, erwartet, andererseits gibt es bereits Vorbereitungen für eine Vielzahl von Verkaufsprozessen von marktgängigen Objekten, die auf Grund des investitionsfreundlichen Kapitalmarktumfeldes und der hohen Nachfrage sowohl bei institutionellen als auch bei privaten Investoren gut vom Markt absorbiert werden.

„Gesunkene Erwartungen an die Geschäftsentwicklung im Jahr 2019 trüben die Perspektiven für Immobilieninvestitionen in Europa weiter ein“, heißt es hingegen bei Union Investment. „Die gedämpften Erwartungen der europäischen Immobilieninvestoren an das Jahr 2019 sprechen dafür, dass die professionellen Anleger die Herausforderungen und Risiken der spätzyklischen Marktphase deutlich wahrnehmen und keine Experimente eingehen“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei Union Investment. „Für die Immobilienbranche im Ganzen kann das durchaus als gutes Zeichen für ein pflichtbewusstes Risikomanagement gewertet werden.“ Entsprechenden Zuspruch findet im aktuellen Marktumfeld die Anlagestrategie bei gleichbleibendem Risiko eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen. Rund die Hälfte der deutschen und französischen Immobilienprofis verfolgt diese Strategie, in Großbritannien sind es 86 Prozent der Profianleger.

Daher werden wir 2019 – und da bin ich mir sicher – ein weiteres Ansteigen der Forward-Deals sehen. Viele Investoren sehen diese als einzige Möglichkeit sich frühzeitig Produkte zu sichern – auch wenn sie damit ein wenig stärker ins Risiko gehen müssen. 

Apropos Risiko: Ein harter Brexit ist – wenn man den Analysten der großen europäischen Bankenhäusern Glauben schenken darf, unwahrscheinlich, jedoch wären die Auswirkungen wohl massiv. Jüngst hat die Bank of England einen Kollaps der Immobilienpreise und einen sehr kräftigen BIP-Verlust in ihrem „harten Brexit“-Szenario unterstellt.

Eines ist auch klar: Die Zinsen werden 2019 steigen. Steigen in Amerika die Zinsen weiter - so wird – Trump hin oder her - Kapital aus Europa abfließen. In diesem Fall wird der EZB wohl nichts andres übrigbleiben mit steigenden Zinsen in Europa gegenzusteuern. Rückblickend laufen die Zinsentwicklungen in Europa und den USA in ähnlichen Zyklen, allerdings mit einer zeitlichen Verzögerung von 2-3 Jahren. Somit könnte es 2019 in Europa ebenfalls zu den ersten Zinserhöhungen kommen.