Bewahren & Betreiben

Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in Sachen Energieeffizienz hinken die Baujuwelen aus vergangenen Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach, meint Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl im Interview mit dem ImmoFokus.

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Können historische Bauten energieeffizient betrieben werden?

Die Energieeffizienz in historischen Gebäuden ist von der Bausubstanz her gesehen ausgezeichnet. Das heißt, historische Gebäude können im Betrieb mit modernen Büros sehr gut mithalten. Die Meinung, dass historische Gebäude im Betrieb teuer sind, stimmt so nicht. Wir sind absolut konkurrenzfähig. Es gibt allerdings viele Dinge, die wir nicht machen können.

Was zum Beispiel? Was können Sie nicht machen?

Da ist einmal die Außendämmung. Auch beim Einsatz regenerativer Energien sind uns Grenzen gesetzt. Photovoltaik auf historischen Gebäuden lässt sich nicht realisieren. Da hat das Bundesdenkmalamt – wohl zu Recht – etwas dagegen. Es gibt aber viele Maßnahmen, die wir setzen können und damit eine hervorragende Energieeffizienz erreichen. Dazu gehört das Optimieren der technischen Anlagen, zum Beispiel der hydraulische Abgleich von Heizkörpern. Wie gesagt, es gibt viele Techniken und Methoden, um Einsparungen zu erzielen, die auch für moderne Gebäude passen würden. Es gibt nicht die Maßnahme, sondern eine Summe vieler kleiner Maßnahmen, die man umsetzen kann. Historische Gebäude können mehr.

… und was ist dieses „Mehr“?

Historische Gebäude können mehr, als man allgemein annimmt. Zum Beispiel haben wir nutzbare verbaute Energie. Die Substanz ist in der Regel gut. Das, was im Neubau eine Klimaanlage leisten muss, leisten in historischen Gebäuden die dicken Mauern und hohen Räume.

Das Bewahren steht also im Mittelpunkt?

Nein. Historische Gebäude werden nicht akzeptiert, wenn sie unter einem Glassturz stehen. Die Kunst ist es, die richtige Nutzung für den jeweiligen Haustyp zu finden. Es gibt nicht die eine Nutzung historischer Gebäude. Wir haben Büros, Museen, Theater, gewerbliche Nutzung, Veranstaltungen und Kongresse – wir haben ein breit gefächertes Portfolio. Aber man muss die Raumstruktur so nehmen, wie sie ist. Wenn man das Falsche hineingibt, dann funktioniert es nicht. Das ist aber bei modernen Gebäuden nicht anders.

Historische Gebäude müssen den Vergleich mit Neubauten nicht scheuen?

Auf keinen Fall. Es wäre aber ein Fehler, Kennzahlen für den Neubau auf historische Gebäude einfach umlegen zu wollen. Wir beleben historische Gebäude. Wenn Sie als Maßstab 12 m2 pro Mitarbeiter anlegen, dann wird die Benchmark einfach schlecht. Wenn man Räume zwanghaft teilt, verlieren die Objekte an Atmosphäre. Auf der anderen Seite darf man auch mehr Raumreserve haben. Organisationen verändern sich schneller als Objekte. Hier ist natürlich der Neubau im Vorteil. Hier ist in der Regel mehr Veränderung möglich – wenn auch unter Umständen mit hohen Kosten verbunden. Diese Veränderungen sind im historischen Bestand nicht möglich beziehungsweise nicht gewollt.

Bedeuten diese Abstriche bei der Flächen­effizienz höhere Mieten?

Nein. Ich habe im Gegensatz zum Neubau keine Baufinanzierungskosten. Diese Baukosten sind längst abgeschrieben. Wir sitzen hier im Schweizerhof der Wiener Hofburg. Dieser Teil ist, wenn man mit einem Gebäudezyklus von 80 Jahren rechnet, bereits 14-mal abgeschrieben. Wir streben nach konstanter Nutzung, das ist auch besser für die Substanz. Stabilität macht schon einigen Sinn. Man muss für die richtige Nutzung den richtigen Mieter finden. Eine Serverfarm mit hohem Klimatisierungsbedarf wird man ­unter unseren Mietern vergeblich suchen.

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Die Mieteinnahmen fließen dem Budget zu. Würde es für die vielen Regierungsstellen Sinn machen, die in historischen Gebäuden untergebracht sind, einen neuen, modernen Anforderungen entsprechenden Neubau zu errichten und die „alten“ Gebäude einer anderen Nutzung zuzuführen?

Natürlich könnte man auf der grünen Wiese ein Regierungsviertel bauen. Dann müsste man aber auch viel in die dort nicht vorhandene Infrastruktur investieren. An den gewachsenen Standorten gibt es Gastronomie, U-Bahn … das ist alles vorhanden. Es geht aber auch um Fragen der Erreichbarkeit. Wie lange braucht der Bürger, aber auch der Mitarbeiter zum Standort? Abgesehen davon, dass wir den Binnenverkehr reduzieren wollen.

Das heißt, bei den Kostenvergleichen, die immer wieder in die Diskussion eingeworfen werden, sind die Kosten, welche die öffentliche Hand z.B. für Infrastruktur aufbringen müsste, noch nicht eingerechnet?

Im Moment vergleichen wir Mieten mit Mieten und Betriebskosten mit Betriebskosten. Das greift zu kurz. Aus diesem Grund haben wir gemeinsam mit dem Bundeskanzleramt ein Benchmarking-Forum, in dem alle Ressorts eingebunden sind, ins Leben gerufen. Bewertet wird ein Miet­äquivalent. Da kommen wir, wenn wir alles hineinrechnen, im Zentralraum von Wien auf konkurrenzfähige Mieten. Da kann eine Fremdmiete nicht mithalten. Eines darf man dabei aber auch nicht außer Acht lassen: Bei unserem Bestand handelt es sich um Gebäude mit einem repräsentativen Ambiente – das kann ein Neubau auf der Wiese kaum.

Was sind die derzeit größten Projekte?

Die budgetäre Situation lässt aktuell keine wirklich großen Projekte zu. Unsere derzeit größten Vorhaben betreffen die Eisbärenanlage in Schönbrunn und die Revitalisierung des Hofkammerarchivs. Die angespannte Budgetsituation lässt nicht mehr zu. Großes Augenmerk legen wir auf eine noch genauere Planung der Substanz­erhaltung.

Gebäude unter Denkmalschutz sind von der EU-Energieeffizienzrichtlinie ausgenommen. Könnten Sie, wenn Sie müssten, die Richtlinie einhalten?

Die jährliche Sanierung von drei Prozent der Bestandsfläche ist ein ausschließlich budgetäres Problem. Ist genug Geld da, dann haben wir kein Problem. Das ist leicht zu schaffen. Schwieriger wird es beim ­Einsparungspotenzial von 16 Prozent. Vor allem, weil die Energiegewinnung aus regenerativen Energieträgern aus Denkmalschutzgründen nicht möglich ist. Da stellt sich die Frage: Was ist technisch noch machbar? 70 bis 75 Prozent des technisch Machbaren haben wir bereits erreicht. Wir haben aber noch etwas Luft nach oben.

Wir können aber nicht die Gebäudehülle so dicht machen, dass sie Neubaustandard erreicht. Das wäre für das Mauersystem fatal. Die haben das damals schon gut gemacht. Wir wissen zum Teil leider nicht immer alles über die Wirkungsweisen.

Können Sie uns dafür Beispiele nennen?

Da haben wir einmal die Luftbrunnen zur Kühlung. Diese liefern mit null Energie Input Kühlung. Ein tolles System. Durch diverse Auflagen, Brandschutz, Fluchtwege wurde in das System irreversibel eingegriffen. Das alte System kann man nicht mehr aktivieren. Wo die notwendigen Querschnitte fehlen, kann mit Langsam-Läufern nachgeholfen werden. Wir müssen aber noch lernen, wie diese Wirkungsweisen funktionieren. Im Museumsbereich sind Temperaturen zwischen 18 und 19 Grad ideal.

Das bekommt man mit einer Wandtemperierung hin. Das haben uns schon die alten Griechen gezeigt. Die Thermen waren Orte der Kommunikation und des Zeitvertreibes: hier traf man sich, entspannte sich von der Hektik der Stadt und vom Stress des Tages. Beheizt wurden die Thermen durch das Hypokaustum, ein unter dem Fußboden und in den Wänden befindliches Netz von Leitungen für erhitzte Luft.

Gibt es noch Professionisten, die über das dafür notwendige Know-how verfügen?

Diese Frage stellt sich aktuell noch nicht. Wir wissen noch viel zu wenig über die Wirkungsprinzipien. Im Corps de Logis erforschen wir mit universitärer Begleitung gerade die Wirkungsprinzipien der Luftbrunnen. Eines darf man aber nie außer Acht lassen: Die Nutzung von heute entspricht nicht der in der Vergangenheit.

Gemeinsam mit der TU wollen wir feststellen, wo das Geld am besten eingesetzt ist. Wo lassen sich die besten Effekte erzielen? Wir arbeiten hier intensiv mit Univ.-Prof. DI Dr. Ardeshir Mahdavi vom Institut für Architekturwissenschaften, Bauphysik und Bauökologie sowie Univ.-Ass. Dipl.-Ing. arch. Dr. techn. Gerold Esser vom Institut für Kunstgeschichte, Bauforschung und Denkmalpflege, Fachgebiet Baugeschichte und Bauforschung, zusammen.

Kurz zurück zu den möglichen Einsparungen. Können Sie diese freiwerdenden Mittel für andere Projekte verwenden oder hält hier der Finanzminister die Hand auf?

Die Gefahr ist immer gegeben. Das neue Haushaltsrecht hat aber ein abgeschlossenes Budget. Da ist die Wahrscheinlichkeit, dass die freien Mittel bei uns bleiben, relativ hoch. Ich darf aber Folgendes zu bedenken geben: Bei den Einsparungen gibt es nicht das große Mega-Ereignis. In der Regel sind es kleine Maßnahmen, die sich auf lange Sicht zu erheblichen Einsparungen summieren.

Spielen Nutzer und Ministerien dabei mit?

Wir sind auch nach ISO 14001 umweltzertifiziert und bilden eigene Auditoren aus. Es geht uns dabei nicht nur um bauliche Aspekte, sondern um den Betrieb an sich. Wir wollen unsere Nutzer beraten können. Wenn diese ihr Verhalten ändern – dann sind auch noch einmal 20 Prozent drinnen. Da können sich alle Ministerien etwas ersparen. Und ja, sie spielen mit. Es geht darum, es besser zu machen. Es geht um Erfahrungsaustausch. Wie machen das die anderen? Wir sind draufgekommen, dass in vielen Ministerien mehrere Personen zuständig sind. Besser koordinieren. Best-Practice-Möglichkeiten mit­nehmen und präsentieren. Es geht auch darum, Handlungsbedarf oder -möglichkeiten aufzuzeigen.

Gibt es auch Wünsche seitens der Mieter, die man nicht erfüllen kann?

Das kommt natürlich vor. Wenn wir aber bei der Auswahl der Nutzer aufpassen – dann können wir dieses Problem minimieren. Wir lernen von unseren Mietern und können dabei den Betrieb optimieren.

Wo liegt der wesentliche Unterschied zu ­anderen Betreibern?

In erster Linie im bestmöglichen Mittel­einsatz. Wir stehen über allen Nutzern und haben kein Eigeninteresse. Wir sind von keinem Renditedenken getrieben. Man darf aber den volkswirtschaftlichen Wertschöpfungsgrad nicht übersehen. Es mag pathetisch klingen, aber wir denken in volkswirtschaftlichen Dimensionen. Wir generieren touristischen Background – ohne den der Tourismus nicht das wäre, was er ist. Wir haben auch einen kulturpolitischen Auftrag. Wir bewahren unsere Geschichte und Kultur. Wie man sie bewertet und damit umgeht, das ist eine andere Frage.

fokus005 © Cityfoto ? Roland Pelzl

Wir denken über den Betrieb nach. Ein Developer entwickelt, baut und gibt dann das Projekt an einen Dritten weiter. Andere Immobilienunternehmen leben vom An- und Verkauf, wir von Erhaltung und Betrieb. Wobei jede Nutzung einzigartig ist. Wir haben in Summe 1.100 unterschiedliche Nutzer. Das ist historisch gewachsen. Da gibt es Private, Ministerien, das Techniker-Cercle oder die Altkalksburger. Nicht immer ist die Nutzung optimal. Manchmal gibt es auch eine Nutzung, die man nicht will. Wir suchen aber den Ausgleich.

Wie sieht es im internationalen Kontext aus? Gibt es Kooperationen mit ausländischen Stellen?

Vor zwei Jahren haben wir mit einem Kongress begonnen, uns auch international zu vernetzen. Wir wollen wissen, wie das die Niederländer, die Slowenen, die Deutschen, die Portugiesen machen. Im Zuge dieser Kooperationen lernen wir unterschiedliche Ansätze und Organisationsformen kennen. So geht es in England beim Heizen nicht in erster Linie um die Wärme: Man heizt, um die Feuchtigkeit wegzubekommen. Die Wärme ist ein angenehmes Nebenprodukt. Den Stein der Weisen hat noch niemand gefunden.

Es gibt keine Paradeorganisation, die zeigt, wie man es macht. In Frankreich ist viel staatlich, aber auch viel privat. In Sachsen gibt es eine gemeinnützige GmbH. In England National Trusts, die auf Volunteers setzen. Es gibt viele Möglichkeiten, man muss aber genau prüfen, ob diese auch zu unserer Kultur und unserem Rechtssystem passen. In Deutschland gibt es Gebietskörperschaftskooperation – in Österreich müssten dazu Verträge nach Art. 15a Bundes-Verfassungsgesetz BVG abgeschlossen werden.