Das Berliner Modell

Kürzlich wurde ein „Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin“ beschlossen. Das Bündnis wird einen Boom im Wohnungsneubau bringen, ist Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup, Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Land Berlin, im Gespräch mit dem ImmoFokus überzeugt.

Berlin wächst. Wie sieht es aktuell am Immobilienmarkt aus. Gibt es genug Wohnungen?

Seit 2005 ist Berlin im Durchschnitt schneller gewachsen als die Bundesrepublik. Dadurch hat sich auch der Immobilienmarkt äußerst positiv entwickelt. In den letzten drei Jahren betrug der Nettozuwachs 130.000 Einwohner. Kein Wunder also, dass der Wohnungsmarkt mittlerweile angespannt ist. Wir haben darauf reagiert und haben in diesem Jahr – zum ersten Mal nach vielen Jahren – 10.000 neue Wohnungen gebaut. Diese Bauleistung wird, so wie es aktuell aussieht, in den nächsten Jahren weiter nach oben gehen.

[caption id="attachment_3847" align="alignleft" width="200"](c) cityfoto (c) cityfoto[/caption]

Eine Reaktion auf stark steigende Preise für Eigentum?

Das ist mit Sicherheit eine Reaktion auf die Preisentwicklung. Die Preise sind in den letzten Jahren deutlich nach oben gegangen. Die Kurve hat sich verflacht. Ich rechne aber nicht damit, dass die Preise sinken werden. Als Reaktion darauf erleben wir auch im großvolumigen Wohnbau einen Neubau-Boom – vor allem von privaten Entwicklungen. In einem geringen Umfang fangen wir jetzt wieder an mit den großen öffentlichen Wohnbaugesellschaften zu bauen.

Dazu haben wir mit dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) und dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) ein „Bündnis für Wohnungsneubau in Berlin“ geschlossen. Darin verpflichten sich die beiden Verbände, über ihre Mitgliedsunternehmen bis zum Jahr 2025 jährlich 10.000 neue Wohnungen zu errichten. Das Verbände-Bündnis sieht auch einen Anteil preiswerter Wohnungen vor.

Bei größeren Projekten von mehr als 100 Mietwohnungen sollen die BBU-Mitgliedsunternehmen einen Anteil von 10 bis 33 Prozent der Wohnungen zu Kaltmieten unter 7,50 Euro je Quadratmeter anbieten. Im Gegenzug hat das Land Berlin zugesagt, die Baugenehmigungen schnell zu erteilen und Bebauungspläne zügig zu erstellen.

Das heißt, mit dieser Initiative schaffen Sie 100.000 Wohnungen in den nächsten 10 Jahren?

Ich vermute, dass es sogar vielleicht mehr werden. Die Marktteilnehmer haben sich verpflichtet zumindest 10.000 Wohnungen pro Jahr auf jeden Fall zu stemmen.

Was bedeutet „preisgünstiger Wohnungsbau“ genau?

Wenn wir fördern, liegt die Durchschnittsmiete bei 6,50 Euro. Wenn wir von preiswertem Wohnungsbau reden, reden wir von unter 7,50 Euro (Kaltmiete netto).

Im Vergleich zu anderen Städten in Deutschland – was ist das Besondere am Berliner Markt?

[caption id="attachment_3848" align="alignright" width="200"](c) cityfoto (c) cityfoto[/caption]

Berlin ist mittlerweile der größte Immobilienmarkt. Berlin hat 3,5 Millionen Einwohner. Der Zuzug ist enorm. In Deutschland ist Berlin die Stadt mit der höchsten Wachstumsrate.

Erfolgt die Zuwanderung innerdeutsch oder durch Migration von Ausländern?

Das hält sich die Waage. Eine Hälfte kommt aus dem Ausland, die andere Hälfte aus Deutschland. Berlin ist ja besonders attraktiv für die 18- bis 30-Jährigen: Berlin gilt als besonders attraktiver Standort. Berlin ist eine sehr lebendige Stadt mit viel Medien, sehr viel Kultur und einem großen IT-Bereich. Berlin hat in Deutschland immer eine Sonderstellung gehabt. Berlin gilt nach wie vor als „coolster“ Standort. Gleichzeitig sind wir aber immer noch preiswert. Berlin ist noch immer eine bezahlbare Metropole. Natürlich passiert jetzt auch eine Menge auf diesem Markt, der Markt ist sehr dynamisch, die Angebotsmieten sind enorm gestiegen und das macht es natürlich auch interessant in Berlin zu investieren – auch in den neuen Stadtentwicklungsgebieten.

Wir haben zum Beispiel um den Hauptbahnhof herum das Europaviertel. Hier werden 3.000 Wohnungen gebaut und 5.000 bis 6.000 Arbeitsplätze entstehen. Also direkt in der Nähe des Hauptbahnhofs, ein sehr entspanntes Viertel. Schon länger in Entwicklung ist der Adlershof, ein Forschungs- und Dienstleistungsstandort. Hier wurden in den letzten Jahren 15.000 neue Arbeitsplätze geschaffen. Mittlerweile auf eine Menge neuer Wohnungen gebaut.

Auf dem rund 14 Hektar großen Areal Adlershof am Groß-Berliner Damm entstehen in den nächsten Jahren rund 1.000 Wohnungen, 380 Studentenappartements sind bereits fertig. Im Rahmen des Projekts „Wohnen am Campus“ werden hochwertige Eigentumswohnungen in Reihenhäusern und Townhouses ebenso errichtet wie Mietwohnungen im Geschossbau. Auch hier sind neben privaten Investoren kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften beteiligt.

… was ist mit Tegel?

Wenn der neue Flughafen endlich einmal fertig wird – eigentlich ist er ja schon fertig, aber es gibt ja noch Probleme mit der Entrauchungsanlage –, dann wird Tegel eine große Entwicklungsfläche werden. In diesem Areal wollen wir nicht nur Wohnungen bauen. Wir wollen auch urbane Technologien ansiedeln. Ebenso vorgesehen sind eine Universität und eine Hochschule.


Das Berliner Modell

Das Berliner Modell sieht vor, dass der Projektträger grundsätzlich sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Wohnungsbauvorhabens sind, übernimmt. Dabei richtet sich der Umfang dieser Maßnahmen nach den jeweiligen Erfordernissen des Einzelfalls. Für die Umsetzung von Vorhaben zwingend erforderlich sind jedoch eine gesicherte Erschließung sowie die Deckung des durch das Vorhaben ausgelösten zusätzlichen Bedarfs an Plätzen in Kindertageseinrichtungen und in Grundschulen.

Unter Berücksichtigung der für die Planung formulierten städtebaulichen Ziele soll der Vorhabenträger Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen Anteil von 10 bis 33 Prozent der geplanten Wohnungen übernehmen. Dabei gelten die Bedingungen der Wohnungsbauförderbestimmungen 2014. Auch ohne Fördermittel können die entsprechenden Bindungen vertraglich vereinbart werden. Damit wird dem Bedürfnis nach durchmischten Quartieren Rechnung getragen.

Es gilt der Grundsatz, dass die vereinbarten Leistungspflichten den Bauherrn nicht unangemessen belasten dürfen. Um dies sicherzustellen, verwendet das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ein einheitliches Bewertungsschema. Dabei wird – auf Basis der jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Berlin veröffentlichten Bodenrichtwerte – der Bodenwert zu Beginn der Planung dem geschätzten Bodenwert am Ende der Planung gegenübergestellt.

Der dadurch ermittelte, durch die Planung angenom-mene Wertzuwachs des Bodens dient als Orientierungsmaßstab für die Bewertung der Angemessenheit.