Immobilien verkaufen in Österreich

Von Erbschafts-Immobilien und Scheidungswaisen

38% der erwachsenen ÖsterreicherInnen haben bereits ein- oder mehrmals eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet. Mit der Motivlage, den Wünschen, Sorgen und Problemen dieser sogenannten Abgeber beschäftigt sich eine aktuelle Studie die Raiffeisen Immobilien, die Immobilienmakler-Organisation der Raiffei- senbankengruppe, in Auftrag gegeben hat.1 Die Abgeber sind demnach mehrheit- lich über 50 Jahre alt, Männer sind stärker vertreten als Frauen: 50% der über 50jährigen und 43% der Männer haben schon einmal eine Liegenschaft verkauft oder vermietet, verglichen mit 30% der 31- bis 50jährigen und 33% der Frauen.

Beim Verkauf lieber mit Makler

Die Mehrzahl, nämlich 55% der Verkaufs- bzw. Vermietungstransaktionen erfolgte laut Umfrage von Privat an Privat, aber schon 45% der Abgeber beauftragen einen Makler. Mag. Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Steier- mark und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich: „Dieser Marktanteil ist in den letzten Jahren offenbar gestiegen. Und er hat noch Potential nach oben - umso mehr als die Zeiten in denen Verkauf und Vermietung in manchen Regionen quasi zum „Selbstläufer“ wurden, zu Ende gehen.“ Besonders unter den reinen Verkäufern sind die Makler-Profis gefragt, Vermietungen erfolgen dagegen häufi- ger ohne Makler. „Wenn es um viel Geld geht fühlen sich die heimischen Abgeber erfreulicherweise doch sicherer mit Makler-Unterstützung.“ resümiert Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Bur- genland und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich.

Erbschafts-Immobilien und Scheidungswaisen

Haupt-Anlass für Verkauf bzw. Vermietung von Liegenschaften ist eindeutig die Erbschaft: 29% gaben an die Immobilie abzugeben, weil sie sie geerbt hatten und nicht selbst nützen wollten. Für 15% war Geldbedarf der Anlass, für 13% Hochzeit oder Nachwuchs, für weiter 11% war die Immobilie schlicht zu klein geworden. Je 10% nannten Übersiedelung aus beruflichen Gründen bzw. den Wunsch schöner zu wohnen als bisher. Und in 9% der Fälle wurde die Immobilie quasi zur „Schei- dungswaise“ und musste deshalb veräußert werden. Immobilien werden also in den allermeisten Fällen „umständehalber“ abgegeben. Negative Erwartungen hin- sichtlich der Markt-und Preisentwicklung blieben bei der Untersuchung unterhalb der Wahrnehmungsschwelle. Beim Vergleich Verkäufer mit Vermietern fällt auf, dass letztere signifikant häufiger Geldbedarf (20% vs. 15%) und Übersiedelung aus beruflichen Gründen (14% vs. 10%) als Motiv nannten.

Die Sorgen der Abgeber: Steuern und Besichtigungstermine

Ein Verkaufs- bzw. Vermietungsprozess dauert in der Mehrzahl der Fälle bis zu drei Monate. Zuvor hatte man meist bereits sechs Monate überlegt sich von der Immo- bilie zu trennen. Als Haupt-Sorgen nannten die Abgeber die hohe steuerliche Be- lastung - 30% sehen das als sehr großes oder großes Problem - sowie den Zeit- aufwand für Besichtigungstermine und das Finden des richtigen Verkaufs/Mietprei- ses (jeweils 25%).

Der ideale Makler: korrekt mit Fach- und Marktkenntnis

Von ihrem Immobilienmakler erwarten sich Verkäufer bzw. Vermieter in erster Li- nie eine korrekte Vorgangsweise (84% der Nennungen) sowie hohe Fachkenntnis (74%). Ebenfalls wichtig: Engagement für die Anliegen des Kunden (63%) und Hilfe bei der Preisfindung (58%). Nikolaus Lallitsch: „Raiffeisen Immobilien setzt seit jeher auf bestens ausgebildete MitarbeiterInnen. Zu diesem Zweck haben wir unserer eigene, österreichweite Raiffeisen Immobilien Akademie ins Leben geru- fen. Denn nur mit höchsten Service- und Know-how-Standards können wir unsere Markt- und Kompetenzführerschaft weiter ausbauen. Die Umfrageergebnisse be- stätigen uns in diesem Streben.“

Interessant auch die Motive warum man bei Verkauf oder Vermietung einer Lie- genschaft auf die Unterstützung von Experten verzichtet: 46% gaben an keinen Makler gebraucht zu haben, weil sie den Verkauf bzw. die Vermietung auch selbst bewerkstelligen konnten. „Hier klaffen Selbsteinschätzung und Realität auseinan- der: Einerseits verfolgt man einen „Do-it-yourself-Ansatz“, andererseits beklagt man den hohen Zeitaufwand für Besichtigungstermine und Probleme bei der kor- rekten Einschätzung des Verkaufspreises.“, analysiert Nikolaus Lallitsch. Die Kos- ten für das Erfolgshonorar des Maklers wurden von 24% als Hindernisgrund für dessen Beauftragung genannt, und in 19% der Fälle hatte man bereits einen Mieter oder Käufer aus dem eigenen Umfeld zur Hand.

Raiffeisen Immobilien mit rund 90% Erfolgsquote

Im Zusammenhang mit der Kostenfrage sieht Peter Weinberger die Makler-Bran- che in der Bringschuld: „Wir Makler müssen daran arbeiten unsere Leistungen für Abgeber transparenter zu machen. Denn das Service eines guten Maklers er- schöpft sich nicht in Online-Inseraten und dem Aufsperren von Türen, sondern umfasst besonders auch die richtige Marktwerteinschätzung, die Aufbereitung der Immobilie für den Verkauf, die Entwicklung und Umsetzung einer geeigneten Ver- marktungsstrategie, die gesamte Interessenten-Betreuung bis hin zu Nachver- handlungen und die Vorbereitung des Kaufvertrages, um nur die wichtigsten Auf- gaben zu nennen. Überdies ist vielen Abgebern nicht bewusst, dass der Makler sein Honorar nur im Erfolgsfall erhält. Wird das Objekt wider Erwarten nicht ver- kauft fallen auch keine Kosten an.“ Die Erfolgsquote von Raiffeisen Immobilien lag 2018 bei fast 90% - innerhalb von längstens sechs Monaten konnte für 89% der zu vermittelnden Objekte ein Käufer oder Mieter gefunden werden.

Zwei Drittel der Abgeber mit Makler zufrieden

Wer Haus, Wohnung oder Grundstück mit Makler-Hilfe verkauft bzw. vermietet hat, ist laut Umfrage in zwei Drittel der Fälle mit dem Service des Maklers zufrie- den: 65% vergaben die Note 1 bzw. 2 für „sehr zufrieden“ und „zufrieden“, nur 12% ein „genügend“ bzw. „nicht genügend“. Im Mittelwert beurteilen Immobilien- Abgeber, die mit Maklern zusammengearbeitet hatten, diese mit der guten Note 2,2. 57% würden im Falle eines neuerlichen Verkaufes wieder einen Makler beauf- tragen.

Höherer Verkaufspreis mit Makler

Mit Makler-Unterstützung lag der erzielte Verkaufs- bzw. Mietpreis deutlich häufi- ger über dem Angebotspreis, und zwar in 15% der Fälle, verglichen mit 6% ohne Makler-Unterstützung. Raiffeisen Immobilien-Sprecher Peter Weinberger führt das auf die realistischere Einschätzung des Angebotspreises durch den Makler zurück: „Eine Analyse des deutschen iib Institutes hat gezeigt, dass der richtige Angebots- preis entscheidend ist für den Verkaufserfolg und die Dauer des Vermittlungspro- zesses. Wer über dem Marktwert anbietet muss mit einer achtmal so langen Ver- wertungsdauer rechnen und erzielt im Schnitt einen deutlich geringeren Verkaufs- preis als Verkäufer die zum oder knapp unter dem tatsächlichen Marktwert anbie- ten.“ Wer also von Anfang an mit einem erfahrenen Immobilienmakler arbeitet, profitiert von dessen korrekter Einschätzung des Immobilienwertes und seiner pro- fessionellen Verkaufsstrategie.

Quelle: Raiffeisen Immobilien Vermittlung Ges.m.b.H./APA-Fotoservice/Hörmandinger / Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger (rechts), Sprecher Raiffeisen Immobilien Österreich und Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland und Mag. Nikolaus Lallitsch, Sprecher Raiffeisen Immobilien Österreich und Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Steiermark