S Immo unter der Lupe

Die S Immo AG gehört mit einer Bilanzsumme von knapp 1,9 Milliarden Euro zu den großen Playern in Österreich.Man ist schon seit 1987 als erste Immobiliengesellschaft Österreichs an der Wiener Börse mit inzwischen zwei Wertpapieren, nämlich der S Immo Aktie und dem S Immo Invest Genussschein, vertreten. Grund genug für einen Fokus auf das Unternehmen.

D as Immobilienportfolio der S Immo AG – verteilt über die vier Regionen CEE (19,6 Prozent), SEE (21,8 Prozent), Österreich (32,1 Prozent) und Deutschland (26,5 Prozent) – ist beachtlich und besteht per Ende März aus insgesamt 205 Immobilien, die einen Verkehrswert von mehr als 1,74 Milliarden Euro repräsentieren.

Haupstädte im Fokus

Der Großteil der Objekte konzentriert sich auf die Hauptstädte von acht Investmentländern, nämlich Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien. Die Immobilien werden auf vier Arten, nämlich Büro (39,9 Prozent), Geschäft (27,5 Prozent), Hotels (14,0 Prozent) und Wohnen (18,6 Prozent), genutzt.

Der Vermietungsgrad ist hoch und liegt aktuell bei 90,4 Prozent. Damit bringt das Portfolio eine Gesamtrendite von 6,9 Prozent, über die sich neben Kleinanlegern (sie machen 40 Prozent der Eigentümerstruktur aus) besonders die strategischen Kernaktionäre des Unternehmens – die Erste Group und die Vienna Insurance Group (je zehn Prozent) – und institutionelle Investoren (40 Prozent) freuen können. Die Aktie (ISIN: AT0000652250 ) stieg im Schnitt der letzten drei Jahre um zwei Prozent p.a.; doch das Papier erfreute sich besonders im heurigen Jahr der Gunst der Anleger und legte seit dem Jahreswechsel schon um fast 17 Prozent zu. Die Börsenkapitalisierung des Unternehmens stieg damit seit Ende März von rund 358 auf satte 389,8 Millionen Euro.

Die Dividende für das Geschäftsjahr 2013 lag bei 20 Cent je Aktie. Das entspricht einer Erhöhung von 33 Prozent im Vergleich zur Vorjahresdividende und einer – wenig berauschenden – Dividendenrendite rund um die drei Prozent. Zum Vergleich: Experten erwarten bei der Immofinanz-Aktie eine Dividendenrendite von knapp sechs Prozent.

Der Buchwert der S Immo-Aktie konnte leicht von 7,37 auf 7,95 Euro gesteigert werden. Zum Redaktionsschluss lag der Kurs der S Immo-Aktie an der Wiener Börse knapp über sechs Euro pro Stück; ein Kauf rein nach dieser Maßzahl wäre also noch immer interessant.

Rückläufig war das EBIT; es ging leicht von 27 auf 26,5 Millionen Euro zurück. Einfacher präsentiert sich das EBT (Earnings Before Taxes), also der Gewinn vor Steuern. Bei der S Immo verringerte er sich von 9,4 im ersten Quartal 2013 auf jetzt 8,7 Millionen Euro. Die S Immo sieht den Rückgang des EBT in Fremdwährungseffekten, die hauptsächlich auf Wechselkursveränderungen des ungarischen Forint zurückzuführen sind.

Das EBITDA ging bei der S Immo im ersten Quartal 2014 zurück, und zwar von 25,3 auf 22,4 Millionen Euro. Dieser Rückgang resultiert aus rückläufigen Verkäufen.

Leichtes Plus beim Periodenüberschuss

Obwohl die oben genannten Maßzahlen einen negativen Trend aufwiesen, gab es ein leichtes Plus beim Periodenüberschuss. Die S Immo führt das Plus, trotz geringerer sonstiger betrieblicher Erträge, auf gesunkene Kosten und ein besseres Bewertungsergebnis zurück.Ertragreich zeigt sich übrigens der S Immo Invest Genussschein, der in zwei Tranchen (ISIN AT0000795737 für die Erstnotiz 1996 und ISIN AT0000630694 für die Erstnotiz 2004) begeben wurde: Sie brachten im Schnitt der letzten drei Jahre 10,5 für den 1996er bzw. 7,40 Prozent für den 2004er p.a.; die Börsenkapitalisierung per Ende März lag in Summe bei mehr als 179 Millionen Euro.

Vor wenigen Wochen wurde die Neuemission einer 250 Millionen-Euro-Anleihe mit siebenjähriger Laufzeit und einem Koupon von 4,5 Prozent gelauncht. Das Papier stieg inzwischen um sechs Prozent im Kurswert, was die Rendite „End of Day“ (nach ISMA) auf 3,5 Prozent drückt.

Nettogewinn von 5,7 Millionen Euro

Interessant sind aber für potenzielle Investoren durchaus auch die näheren Bilanzdaten der S Immo: Im ersten Quartal 2014 hat die s Immo AG trotz eines Erlösrückgangs um 4,1 Prozent auf 44,8 Millionen Euro ihren Periodengewinn um 1,5 Prozent auf 6,7 Millionen Euro gesteigert. Unterm Strich stand nach Minderheiten ein Nettogewinn von 5,7 Millionen Euro, etwas mehr als von Analysten erwartet, aber weniger als die 5,9 Mio. Euro im Vorjahresquartal.

Hier zeigt sich, dass die Umsätze im ersten Quartal 2014 im Vergleich zum Vorjahr von 46,7 auf 44,8 Millionen Euro gefallen sind. Dieser Rückgang ist aus den getätigten Verkäufen von Immobilien zu erklären, die dadurch keine Einnahmen mehr bringen konnten: Drei Immobilien hat die S Immo im ersten Quartal 2014 abgestossen, dafür wurde ein Gesamterlös von 21,6 Millionen Euro erzielt. Im Vorjahres-Vergleichsquartal waren es 32,6 Millionen Euro.

Weitere Verkäufe sollen, so der Vorstand, heuer noch folgen; man will vom attraktiven Transaktionsmarkt in Deutschland und Österreich profitieren und etwa fünf Prozent des Portfolios veräußern.

Leichtes Plus beim Net Operating Income

Das Net Operating Income (NOI) konnte vom Unternehmen leicht gesteigert werden. Im Quartalsbericht der S Immo fiel diese Steigerung in Absolutzahlen allerdings so gering aus, dass das NOI in der Zwischenbilanz unverändert bei 25.2 Millionen Euro liegt. Genaueres sieht man erst, wenn man die NOI-Marge betrachtet: Sie stieg von 53,8 um respektable 2,4 auf nun 56,2 Prozentpunkte. Erzielt wurde diese Steigerung laut Unternehmen durch Einsparungen.

Die „Funds From Operations I“ (FFO I) fielen bei der S Immo im Vergleich zum Vorjahresquartal von 7,1 auf 5,5 Millionen Euro. Der FFO II lag bei der S Immo im ersten Quartal 2014 bei 10,6 Millionen Euro. Im Vergleichsquartal des Vorjahres waren es noch 12,4 Millionen Euro gewesen.