Volle Pipeline

Der Tourismus boomt – die Hotellerie hat noch immer Aufholbedarf. Die großen Ketten konzentrieren sich vor allem auf Großstädte: Warschau, Krakau, Wroclaw, Posen und Danzig. In allen polnischen Städten fehlen Objekte aus dem mittleren Preissegment (Drei-Sterne-Niveau) sowie Budgethotels.

D ie Belegungssituation in der polnischen Hotellerie hat sich im Jahr 2013 vor allem in den Städten verbessert. Allerdings lag die durchschnittlich erzielte Zimmerrate (ADR) unter den Werten des Vorjahres. Doch das Geschäft hat zumindest in der Hauptstadt Warschau im letzten Quartal 2013 deutlich angezogen. Die Zimmerrate stieg um fast 20 Prozent. Es wird entwickelt, was das Zeug hält. Einige Großbanken zeigen sich weiterhin interessiert, neue Projekte zu finanzieren, bevorzugte Hotelsegmente sind die Kategorien Budget/Economy und mittelpreisige Hotels.

Unter den Neueröffnungen gab es einige besonders markante Häuser, wie das Double Tree by Hilton in ?ód?, das Mera Hotel & Spa in Sopot, das Sound Garden Hotel in Warschau oder das Puro Hotel in Krakau. In der Budget-Kategorie sah das Jahr 2013 Eröffnungen der B&B-Gruppe in Wroclaw, eines Campanile in Bydgoszcz sowie zwei Häuser der Marke Hampton by Hilton in Warschau und Danzig.

Die Ketten sind am Sprung

Trotz der Vielzahl neuer Projekte und der Expansionslust polnischer und internationaler Hotelgruppen tragen noch immer nur etwa zehn Prozent aller polnischen Hotels einen Markennamen. Aktuell sind in Polen neben 24 lokalen Hotelketten mit in Summe 132 Hotels mit 14.000 Betten auch 14 internationale Hotelketten mit 132 Hotels mit mehr als 24.000 Hotelzimmern tätig, so eine Analyse von Horwath HTL. Doch das wird sich bald ändern.

„Der polnische Hotelmarkt wird für ausländische Investoren immer interessanter. Ich schätze, dass die kommenden Jahre neue Projekte in Warschau und anderen Großstädten Polens bringen werden“, blickt Adam Konieczny, Country Head Poland, Christie + Co, in einer Analyse zum polnischen Hotelmarkt positiv in die Zukunft. Bei den Investitionen in neue Hotels haben große Projektgesellschaften, die EU-Fördergelder beantragen, die Nase vorn. So hat unter anderem die skandinavische Kette Puro Hotels 2013 ihr zweites Haus an der Weichsel in Krakau eröffnet. Für 2014 ist die Fertigstellung zweier weiterer in Posen und Danzig vorgesehen.

Amerikaner wollen Präsenz ausbauen

Hilton Worldwide baut zurzeit fünf Hotels, drei davon sollen 2014 eröffnet werden. Im Februar 2014 soll zudem der erste Spatenstich für ein 200 Zimmer großes Objekt in Wroclaw erfolgen. Das in der Altstadt angesiedelte, futuristisch gezeichnete Ovo Apartments mit einem Double-Tree by Hilton dürfte 2016 seine Tore öffnen. Starwood Hotels setzt auf die Zusammenarbeit mit Investoren, die Hotels bauen und sie dannder Kette vermieten.

Zurzeit sind die Amerikaner mit sechs Häusern unter drei Marken (Bristol, Westin und Sheraton) in vier polnischen Großstädten vertreten, wollen aber ihre Präsenz ausbauen. Gesucht werden Partner für drei Häuser in Danzig, Wroclaw und ?ód?, wo auf junge Gäste ausgerichtete Design-Hotels unter der Marke Aloft entstehen sollen. Die großen Ketten konzentrieren sich vor allem auf Großstädte: Warschau, Krakau, Wroclaw, Posen und Danzig. Experten sind sich einig, dass auch Warschau und die Dreistadt (Tri-City) um Danzig noch viel Potenzial haben. Die Zahl der Hotels in der polnischen Hauptstadt liegt zum Beispiel bei weniger als einem Fünftel im Vergleich zu Prag. Auch Radom und Opole benötigen noch Kapazitäten.

Im Luxussegment ist noch Platz

2013 war von zwei bedeutenden Hoteltransaktionen geprägt. Das 232 Zimmer große Sheraton Kraków wurde für 38 Millionen Euro an die Algonquin SA und deren Partner veräußert. Es war dies dieerste Akquisition des französischen Fondunternehmens in Mitteleuropa. Die zweite Großtransaktion war der Verkauf des für 12 Millionen Euro grundlegend renovierten und 206 Zimmer zählenden Hotel Bristol in Warschau, das als erstes polnisches Haus der exklusiven Gruppe der „Luxury Collection Hotels & Resorts“ von Starwood an ein Konsortium internationaler Privatinvestoren veräußert wurde. Weitere öffentlichkeitswirksame Transaktionen: Der Verkauf des Hotels Intercontinental Warsaw für 100 Millionen Euro, des Hotel Radisson Blu Sobieski in Warschau für mehr als 50 Millionen Euro sowie der Verkauf des Hotel Sheraton in Krakau für 38 Millionen Euro.

Angesichts sinkender Akquisitionsgelegenheiten in Mittel- und Westeuropa richten zunehmend mehr Investoren ihre Interessen in Richtung der wichtigen Städte des östlichen Mitteleuropa aus. Konieczny: „Ganz ohne Zweifel hat die Hotellerie Polens beste Zukunftsaussichten. Allerdings werden auch hier nur die flexibelsten und attraktivsten Projekte dem Druck der etablierten Mitbewerber standhalten können.“