Salzburg ist das mittlerweile sechste Bundesland, in dem die Neubausituation von Wohnprojekten erfasst wurde. Der WKÖ-Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder und EXPLOREAL präsentierten heute die umfassende Studie zum Wohnungsmarkt. „Wie wir bereits nach unserer ersten Erfassung des Wohnungsmarktes in Wien erklärt haben, erfolgt schrittweise die Erfassung der genauen Daten in allen Bundesländern“, sagt Michael Pisecky, stv. Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKO.
Wie in den vorangegangenen Studien wurden nun die Projektentwicklungen von Wohnbauten in Salzburg detailliert festgehalten. Um noch eine weitere Vergleichsmöglichkeit zu haben, ist dem Wohnungsneubaumarkt in Salzburg, jener in Oberösterreich gegenübergestellt. „Wir verfolgen von Bundesland zu Bundesland die Entwicklung undfreuen uns, bis Jahresende einen Überblick über die Neubautätigkeit in ganz Österreich zu erlangen. Die Ergebnisse sind sehr aufschlussreich und zeigen die Unterschiede der Bundesländer im Detail. Es hat sich bewährt, bei einer Neuvorstellung ein anderes Bundesland als Vergleich zu präsentieren, im Falle von Salzburg zeigen wir Oberösterreich“, betont Pisecky.
Ideale Orientierungshilfe für Unternehmen
Roman Oberndorfer, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKS, sieht in der Untersuchung des Marktes eine Orientierungshilfe für Unternehmen: „Diese Unterlage ist eine optimale Basis für alle in unserem Bundesland tätigen Wohnbauträger, um ihre Strategie und ihre Bauvorhaben dem Marktgeschehen und der Nachfrage anpassen zu können.“ Für die Verantwortlichen in den Unternehmen sei nun ersichtlich, welche Projekte in welchen Regionen errichtet werden. „Damit können Entscheidungen über ein neues Bauprojekt auf Grundlage einer fundierten Analyse getroffen werden“, ist Oberndorfer überzeugt.
Das gläserne Projekt
„In Salzburg wurden rund 360 Projekte mit ca. 8.000 Wohneinheiten ausgewertet, davon wurden rund 700 Wohneinheiten im Detail erfasst und näher analysiert“, erläutert Studienautor Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von Exploreal, den Umfang der Studie. 71,7 Quadratmeter haben die erfassten Neubauwohnungen im Mittel, und pro Wohnprojekt gibt es 22 Einheiten. In Oberösterreich stellen sich diese Werte wie folgt dar: 24 Einheiten sind es pro Wohnbau, und sie haben mit 76,7 Quadratmeter etwas mehr Nutzfläche. Dafür dürfen sich die Salzburger aber über mehr Freiflächen freuen: 12,6 Quadratmeter sind es im Mittel bei jeder Wohnung, während in Oberösterreich 8,5 Quadratmeter Freiflächen zur Verfügung stehen. Allerdings haben in beiden Bundesländern die Neubauten einen enorm hohen Anteil an den Freiflächen: „98% der Wohneinheiten sind entweder mit Garten, Loggia, Balkon oder Terrasse ausgestattet“, gibt Bosak zu bedenken. Preisunterschiede in Salzburg und Oberösterreich „Ein relativ großer Unterschied herrscht beim Preis der Wohneinheiten“, hebt Oberndorfer die deutlichen Differenzen hervor. Für eine Bauträgerwohnung muss in Salzburg mit durchschnittlich 364.000 € gerechnet werden. Dieser Wert liegt um 85.000 Euro über dem Durchschnittspreis in Oberösterreich und knapp 30.000 € unter dem Durchschnittspreis in Wien. Die Conclusio des Fachgruppenobmanns: „Es wird immer schwieriger, leistbaren Wohnraum vor allem für junge Menschen zur Verfügung zu stellen, da die Nachfrage ungebrochen hoch ist.“
Verteilung der Aufgabenbereiche zwischen gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern
Während sich in Oberösterreich die Tätigkeit von gewerblichen und von gemeinnützigen Bauträgern die Waage hält, stellt sich in Salzburg die Situation etwas anders dar. Günther Leitgöb, Berufsgruppensprecher der gewerblichen Bauträger in Salzburg: „Die gewerblichen Bauträger tragen in Salzburg 57% des Gesamtmarktes im Neubau, die Genossenschaften liegen bei 43%.“ Auffällig ist hier nicht nur die unterschiedliche Verteilung der jeweiligen Wohnbauträger, sondern vielmehr die Aufteilung zwischen Kauf und Miete. „Während bei den Gemeinnützigen der Schwerpunkt im Segment der Mietwohnungen liegt, errichten die gewerblichen Bauträger zum Großteil Eigentumswohnungen“, stellt Leitgöb fest.
Drei Viertel der Produktion bei den gewerblichen Bauträgern sind Kaufobjekte, im Gegensatz dazu haben sich die gemeinnützigen Unternehmen mit zwei Dritteln ihrer Bautätigkeit auf Miete konzentriert. Eine ähnlich starke Verteilung zwischen Kauf und Miete bei den gemeinnützigen und den gewerblichen Bauträgern gibt es auch in Oberösterreich. Dir. Ing. Stephan Gröger, Landesobmann des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigung Salzburg, über die Situation im Bundesland und den Grund dieser Verteilung: „Der geförderte Mietwohnbau ist traditionell das Spezialgebiet der Salzburger Gemeinnützigen. Wir stellen somit die Grundversorgung am Wohnungsmarkt sicher, da unsere Mieten – aufgrund der Ausnutzung der Wohnbauförderung – deutlich unter jenen der gewerblichen Bauträger liegen.“
Neubauten vor allem in der Landeshauptstadt und Umgebung
Der Nachfrage folgend, findet der Großteil der Neubauleistung in der Stadt Salzburg und in ihrer Umgebung statt. Insgesamt gibt es in dieser Region 106 Bauträgerprojekte, die im vergangenen Jahr in die Vermarktung gekommen sind. „Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die Verteilung zwischen gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern in den einzelnen Bezirken relativ gleich ist“, meint Stephan Gröger. Das ist ein Unterschied zum Beispiel zu Niederösterreich. Je näher zu Wien und in den regionalen Ballungsräumen, desto höher ist der Anteil der gewerblichen Bauträger, während in den ländlichen Regionen wieder die gemeinnützigen die Nachfrage nach Wohnraum abdecken.
2021 ist Salzburgs Bau-Peak
In Salzburg ist dieses Jahr die Fertigstellung von ca. 1.900 Wohneinheiten zu erwarten. Das ist etwas mehr als in den vergangenen beiden Jahren, kennzeichnet aber auch gleichzeitig den Höhepunkt der Neubautätigkeit im Bundesland. 2022 sind nur noch 1.500 Neubaueinheiten zu erwarten. Insgesamt sind in den Folgejahren rund 3.600 Wohneinheiten in der Pipeline. In Oberösterreich stellt 2021 zwar ebenfalls ein Rekordjahr dar, aber in denFolgejahren fällt die Produktion mit geplant 11.000 Wohneinheiten erheblich höher aus.