EHL berät und vermittelt daher seinen Kunden aktuell verstärkt Investments in der Asset-Klasse „Wohnen“, der eine geringe Konjunkturreagibilität zugebilligt wird und die daher einen noch nie da gewesenen Boom erlebt. Im gewerblichen Bereich wird die Mieterbonität zur entscheidenden Größe, die über den Preis einer Immobilie entscheidet. Derzeit tendieren die Top-Renditen für Büroobjekte unter die 3-Prozent-Grenze, ein Wert, den EHL für eine langfristig an die öffentliche Hand vermietete Immobilie zuletzt erzielen konnte – bei guter Lage und entsprechender technischer Ausstattung versteht sich.
Dieser These folgend fließt derzeit nur wenig Kapital in große, überregional strahlende Shopping-Center und Cityhotels, da derartige Immobilien beziehungsweise die dahinterliegenden Geschäftsmodelle besonders stark von der Pandemie betroffen sind, sodass Renditen und Cashflows mit entsprechenden Unsicherheiten behaftet sind.
Blick auf den Markt
Der Markt für fixverzinsliche Veranlagungen, der noch am ehesten mit Immobilienveranlagungen in Konkurrenz steht, ist im Moment und wahrscheinlich auch auf absehbare Zeit keine Alternative für das Kapital, da die aktuelle Situation mit negativen Renditen auf Staatsanleihen und dem quasi Nullzinsniveau noch einige Zeit erhalten bleiben wird. Gleichzeitig registriert EHL den Wunsch vieler Investoren nach einem möglichst sicheren Hafen, dem Immobilien als Realveranlagung wesentlich besser gerecht werden können als Geld- und Finanzwerte.
Mezzanin-Finanzierungen
Dieses „Sentiment“ bestimmt auch die Finanzierungsmärkte, wo insbesondere Entwickler bei Bankfinanzierungen mit strengeren Projektanforderungen konfrontiert sind und die Eigenmittelanforderungen, Tilgungsquoten sowie die Margen steigen. In der Regel muss daher mehr Eigenkapital eingesetzt werden, welches aber viele Projektentwickler nicht aufbringen können. In den von EHL betreuten Transaktionen kommen daher oft Finanzinstrumente, die sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalcharakter aufweisen, sogenannte Mezzanin-Finanzierungen, zum Einsatz. Da dieses Mezzanin-Kapital als Risikopuffer dient, ist dafür gerade in Zeiten der Pandemie auch eine höhere Verzinsung zu berücksichtigen, weshalb diese Mittel in der Regel rasch rückgeführt werden sollten, um das Projektergebnis nicht „aufzufressen“.
Immer mehr Fonds und Finanzhäuser bieten interessierten Projektentwicklern Finanzlösungen über kreativ strukturierte Eigenkapitalsurrogate an. Hinter diesen Kapitalgebern stehen in der Regel institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen, die über derartige Veranlagungen nach höheren Renditen für ihr eingesetztes Kapital bei vertretbarem Risiko streben.
Oft werden derartige Mittel aber auch durch Privatinvestoren, die ein Naheverhältnis zu den jeweiligen Projektentwicklern haben, zur Verfügung gestellt.
Franz Pöltl ist Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting und seit drei Jahrzehnten im Immobilienbereich mit Schwerpunkt An- und Verkauf von großvolumigen Immobilien tätig.