Wohnen Unklare Mietentwicklung am Berliner Wohnmarkt

Laut aktuellen Wohnmarktreports Berlin, der jährlich gemeinsam von der Immobilienbank Berlin Hyp und dem globalen Immobiliendienstleister CBRE herausgegeben wird, waren die Angebotsmieten für Mietwohnungen in Berlin im Jahr 2020 erstmals seit 2010 rückläufig.

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Unklare Mietentwicklung am Berliner Wohnmarkt

Mit 10,15 Euro pro Quadratmeter und Monat lag der Median der aufgerufenen Angebotsmieten 2,8 Prozent unter dem Wert von 2019. Damals stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich noch um ein Prozent. Verglichen mit den anderen Top-7-Städten (Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sind die Angebotsmieten in Berlin auch 2020 weiterhin am günstigsten.

Der Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür unter anderem mehr als 33.000 Mietwohnungsangebote, knapp 30.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sowie 307 Neubauvorhaben im Stadtgebiet aus. Das Berliner Umland wird im vorliegenden Marktbericht besonders detailiert analysiert, da das Interesse an Wohnimmobilien sowohl von Mieterseite als auch von privaten Käufern zur Eigennutzung und institutionellen Investoren immer stärker über Berlins Grenzen hinaus in die umliegenden Gemeinden getragen wird.

Ingesamt ist die Aussagekraft zu den Angebotsmieten in Berlin für 2020 jedoch stark eingeschränkt. Der Grund hierfür liegt im vom Berliner Abgeordnetenhaus am 30. Januar 2020 offiziell beschlossenen Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), welches mit Bekanntmachung im Berliner Gesetzes- und Verordnungsblatt am 23. Februar 2020 in Kraft getreten war. Das Bundesverfassungsgericht Karlsruhe hat am 15. April 2021 schließlich die nicht anfechtbare Entscheidung ihres Zweiten Senats veröffentlicht. Demnach wurde am 25. März 2021 der Berliner Mietendeckel als verfassungswidrig und damit für nichtig erklärt. Der Mietendeckel sah im Wesentlichen vor, dass Mieten bestehender und neuer Mietverträge für Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden – mit Ausnahme von öffentlich gefördertem Wohnraum –, für fünf Jahre auf Basis der Miethöhe zum 18. Juni 2019 eingefroren werden.

Die im Kalenderjahr 2020 inserierten Angebotsmieten bilden somit keinen frei agierenden Markt ab und sind deshalb bezogen auf die Wohnlage als auch im Zeitverlauf nur sehr bedingt vergleichbar. Zudem werden Angebotsmieten sowohl analog dem MietenWoG Bln als auch auf Basis des vom Bundestag verabschiedeten und vom Bundesrat gebilligten Gesetzes zur Mietpreisbremse inseriert. Daher wird im aktuellen Wohnmarktreport auf die kleinräumigen statistischen Auswertungen der Angebotsmieten auf Postleitzahlenebene verzichtet.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen weiter

Die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind 2020 gegenüber dem Vorjahr über alle Marktsegmente hinweg um 7,4 Prozent auf 4.973 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Preisanstieg lag damit zwar unter dem des Jahres 2019 (10,2 Prozent), eine Entspannung ist jedoch nicht in Sicht. Die stärksten Zuwächse verzeichneten die eher peripheren Bezirke Spandau, Reinickendorf, Treptow-Köpenick und Marzahn-Hellersdorf. Die meisten Angebote wiesen die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Pankow auf.

Das starke Interesse internationaler privater Kapitalableger ließ 2020 auch im oberen Marktsegment die Preise weiter steigen, wenn auch etwas abgeschwächter als noch in den Vorjahren. Der Median für die teuersten zehn Prozent der Angebote für Eigentumswohnungen lag 2020 bei über 8.900 Euro pro Quadrameter und stieg somit um 5,0 Prozent. Im Vorjahr lag der Anstieg noch bei 8,1 Prozent, 2018 bei 11,8. Die Marke von 6.000 Euro pro Quadrameter für attraktive Eigentumswohnungen in sehr guter Lage haben in diesem Jahr alle Bezirke überschritten.

„Die Einführung des Berliner Mietendeckels hat lediglich zu einer kurzfristigen Verlangsamung des Preisanstiegs bei Mehrfamilienhäusern geführt. Einige Investoren nutzten die Verschnaufpause, um ihr Berlin-Engagement weiter auszuweiten. Für 2021 sind Nachholeffekte in der Preisentwicklung zu erwarten“, erklärt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland, das Geschehen auf dem Transaktionsmarkt.

Wie bei den Miet- und Eigentumswohnungen erhöhten sich 2020, ähnlich wie im Vorjahr, auch die Kaufpreisforderungen für Mehrfamilienhäuser in Berlin. Im Median stieg der Angebotspreis 2020 in Berlin über alle Marktsegmente hinweg um 4,6 Prozent auf 3.267 Euro pro Quadratmeter. Eine verhältnismäßig geringe Anzahl an Kaufangeboten auf Bezirksebene führte wie schon im Vorjahr dazu, dass auf Bezirksebene im unteren und oberen Marktsegment ein Vergleich mit den Preisangaben und Preisvergleichen vom Vorjahr statistisch nicht sauber auswertbar ist.

Das Volumen an Portfoliotransaktionen und Forward-Deals (jeweils ab 50 Wohneinheiten) erreichte nach Recherchen von CBRE in Berlin im Jahr 2020 rund 2,9 Milliarden Euro. Der Rückgang um ca. 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (3,9 Mrd. Euro) war überraschenderweise nicht bei den Bestandsportfolios zu beobachten, sondern größtenteils dem fehlenden Angebot an Forward-Deals geschuldet: Mit 300 bis 400 Millionen Euro Transaktionsvolumen wurden so wenige Projektentwicklungen umgesetzt wie zuletzt 2014.

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