„Die Nachfrage nach Gründerzeitzinshäusern ist aufgrund ihrer substanziellen Wertbeständigkeit und Sicherheit ungebrochen hoch geblieben. Und auch internationale Investoren, wie kürzlich das deutsche Immobilien Investmenthaus aik, finden immer mehr gefallen an unseren klassischen Wiener Zinshäuser“, betont Mag. Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien.
Insgesamt wurden 2020 in ganz Wien 507 Zinshäuser verkauft – ein leichtes Minus von 2 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Jahr 2019. Einen Einbruch gab es allerdings beim Volumen der Verkäufe, das sich gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 um fast ein Drittel (32 Prozent) verringert hat. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt (2013 bis 2019) betrug das Minus ca. 26 %. „Die Milliardengrenze wurde aber dennoch geknackt“, so Mag. Buxbaum. Damit bewege man sich auf dem Niveau der Jahre 2016 und 2017. Allerdings: „Auch wenn diese herausfordernde Zeit nach stabiler Investmentsicherheit trachtet und eine ungebremste Nachfrage auf die Knappheit angebotener Gründerzeithäuser stößt, werden Zinshäuser nicht um jeden Preis gekauft“, erklärt Buxbaum.
Boom im 6. und 16. Bezirk
In Hinblick auf die einzelnen Bezirke sind laut OTTO Immobilien vor allem der 6. und 16. Bezirk hervorzuheben: „Hier wurden mit 80 Mio. im 6. und 83 Mio. im 16. Bezirk um rund 20 % mehr als im Vorjahreszeitraum umgesetzt“, berichtet Martin Denner, Leiter Immobilien Research. Im Jahresvergleich (Frühjahr 2020) hat sich das Transaktionsvolumen sonst nur in den Bezirken 8., 11., 18. und 19. erhöht - alle anderen Bezirke hatten deutliche Umsatzrückgänge zu verzeichnen. „Mit Stichtag 14.2.2021 konnten wir in keinem der Bezirke jedoch Verkäufe von mehr als 100 Mio. Euro feststellen“, weiß Denner. Vor allem der 1. Bezirk, der seit der Ersterhebung durchgehend diese Grenze übertroffen hat, weist nicht nur im Vorjahr, sondern bereits in den letzten zwei Jahren deutliche Umsatzrückgänge auf.
Bei der Anzahl der Verkäufe verzeichnen der 15. und 18. Bezirk mit +93 % bzw. +81 % die stärksten Zuwächse. Vor allem die inneren Bezirke haben im Verhältnis zur Vergleichsperiode bei der Anzahl der Transaktionen zugenommen. Am stärksten war laut OTTO Immobilien der Rückgang in den Bezirken 7. und 2. ausgefallen.
Maximalpreise: Plus 2 Prozent – Steigerungen vor allem außerhalb des Gürtels
Der starke Rückgang an angebotenen Wiener Gründerzeit-Zinshäusern und die gleichzeitig starke Nachfrage haben dazu geführt, dass die Mindestpreise in einzelnen Bezirken deutlich zugelegt haben. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen konnte im 18. und 19. Bezirk verzeichnet werden. Hier stiegen die Mindestpreise um 12 % an.
Ebenfalls stark gestiegen sind die Einstiegspreise in den Bezirken 9., 13., und 20. Dort konnten Steigerungen zwischen 9 % und 11 % beobachtet werden. Bei den Maximalpreisen beobachtet Denner Wien-weit eine durchschnittliche Veränderung von +2 % Besonders hoch war das Plus bei den Maximalpreisen im 16. Bezirk – sie kletterten um
12 % in die Höhe. Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.770 Euro/m² verkauft. Die Preise haben seit Herbst 2020 insbesondere in den Regionen außerhalb des Gürtels deutlich zugelegt. Vor allem bei den Einstiegspreisen konnten starke Steigerungen beobachtet werden.
Generell ist nur mehr in den Bezirken 10., 11., 21., 22. und 23. eine Rendite von über 3 % erzielbar. Alle anderen Bezirke weisen mittlerweile eine Rendite von weniger als 3 % auf. Die Maximalrenditen sind in den vergleichbaren Bezirken weiter gesunken, nicht jedoch so stark wie in den vergangenen Jahren. Am stärksten fiel die Reduktion mit -0,1 %-Punkten in den Bezirken 2., 3., 4., 10. und 18. aus. Die Minimalrenditen haben sich in dieser Berichtsperiode in keinem Bezirk verändert.