Viele Beschlüsse werden in Zukunft zustande kommen, die bisher an den weitaus strengeren Mehrheitserfordernissen gescheitert waren. Die Novelle bietet die Chance Nörgler und Verhinderer in den Griff zu bekommen. Miteigentümer, die sich ihre Zustimmung versilbern lassen wollen.
Noch kurz die wesentlichsten Details: Gleich zwei wichtige Mechanismen der Willensbildung im Wohnungseigentum werden von der Novelle nämlich grundlegend modifiziert:
• das Einstimmigkeitsprinzip etwa bei Änderungen, die ein einzelner Wohnungseigentümer durchsetzen möchte. Dies soll bei bestimmten Maßnahmen durch eine Zustimmungsfiktion ersetzt werden.
• Die Berechnung der Mehrheit nach Anteilen soll durch ein Alternativmodell ergänzt werden, das auch einer qualifizierten Minderheit von Wohnungseigentümern beispielweise die Umsetzung von Renovierungsmaßnahmen ermöglichen soll. Ergänzend dazu sind neue Regeln für die Weitergabe der Kontaktadressen der Wohnungseigentümer geplant, ebenso die Möglichkeit von Hybridversammlungen.
Für bestimmte Maßnahmen, die an sich nur einstimmig oder auf dem Ersatzweg durch Beschluss des Außerstreitrichters gegenüber den anderen Wohnungseigentümern „durchgesetzt“ werden können, sollen ab 2022 neue Regeln gelten. Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer soll als erteilt gelten, wenn diese von der geplanten Änderung durch Übersendung verständigt werden und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widersprechen. Ein viel tiefgreifender Punkt der vorliegenden Novelle ist aber die Erleichterung der Mehrheitsermittlung.
Bisher war für einen Beschluss der WE-Gemeinschaft eine (einfache) Mehrheit von mehr als 50% aller Miteigentumsanteile erforderlich. Neben die bisherige Möglichkeit der Beschlussfassung durch die (Anteils-)Mehrheit tritt nun eine zweite Variante: Für einen wirksamen Beschluss ist auch eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen ausreichend, sofern diese Mehrheit zumindest einem Drittel aller Miteigentumsanteile entspricht. Wohnungseigentümer, die sich nicht an der Abstimmung beteiligen, haben in Zukunft weniger bremsende Wirkung als bisher. Eine qualifizierte Minderheit von WE (1/3 aller Anteile) kann Beschlüsse erwirken.
Diese Änderungen bergen leider viel Stoff für Diskussion im Nachhinein, die sicherlich zu vermehrten Beschlussanfechtungen führen werden, sind sich die Experten beim ÖVI einig. Die schweigende Mehrheit ist jedenfalls gut beraten, sich zu engagieren. Engagieren ist das Zauberwort: Ich als Eigentümer wünsche mir engagierte Miteigentümer. Betonung auf engagiert. Auf Nörgler und Verhinderer kann ich getrost verzichten.
Stellt sich die Frage: Als Interessent erwarte ich mir vom Makler, dass er über das Objekt Bescheid weiß. Dass er mir Mängel nicht verschweigt, mich auf anstehende Reperaturen hinweist. Umfasst dies auch einen Hinweis auf "schwierige" Miteigentümer?