Erwartungsgemäß wurde das Rekordergebnis aus 2019 verfehlt (-36 %), aber das jüngste Resultat liegt immer noch 16 % über dem Zehn-Jahresdurchschnitt und über den guten Ergebnissen der Jahre 2015 bis 2017. Einzeldeals waren 2020 marktdominierend mit einem Anteil von knapp 79 %, so Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate.
Berlin und Frankfurt mit Abstand an der Spitze
Als einziger Markt mit einem Investmentvolumen jenseits der 5 Mrd. €-Marke kann sich Berlin einmal mehr an der Spitze der bundesdeutschen Standorte platzieren. Zwar wurde das Top-Ergebnis des Vorjahres um knapp 40 % verfehlt, aber es ist dennoch der zweithöchste je registrierte Wert. Wie in Berlin, so hat auch in Frankfurt eine wahre Jahresendrallye zu einem insgesamt guten Ergebnis von knapp 4,7 Mrd. € beigetragen. Auf einem sehr guten dritten Platz kann sich Hamburg mit einem Rekordvolumen von rund 3,1 Mrd. € einreihen. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 7 % und der 10-Jahresdurchschnitt gar um 43 % übertroffen. Weit unterdurchschnittlich fiel das Ergebnis in München mit 2,7 Mrd. € aus (Zehn-Jahresdurchschnitt: 3,6 Mrd. €).
Die deutschen A-Städte bleiben mit einem Marktanteil von knapp 80 Prozent das präferierte Anlageziel der Investoren (15,6 Mrd. €), allerdings konnten sich B-Städte im Corona-Jahr 2020 mit einem Investmentvolumen von 2,7 Mrd. € sehr gut behaupten. Ihr Ergebnis auf Vorjahresniveau unterstreicht das Vertrauen der Investoren in diese Märkte, denen auch nach Überwindung der Krise sehr gute Entwicklungschancen eingeräumt werden.
Großvolumige Deals bleiben marktbestimmend, Spezialfonds wichtigste Marktakteure
Es waren die Deals über 100 Mio. €, die den Büro-Investmentmarkt 2020 dominiert haben. Nach einem fulminanten Jahresauftakt mit etwa 15 Abschlüssen in dieser Größenordnung im ersten Quartal wurde der Markt jäh ausgebremst. Die Corona-Pandemie, der erste Lockdown und die wachsenden Unsicherheiten ließen Investoren mit noch größerer Vorsicht walten. Viele Großdeals wurden vor allem im zweiten Quartal vorübergehend on hold gesetzt. Die Mehrheit dieser Transaktionen konnte dann in einem sehr starken Jahresendspurt noch zu einem Abschluss gebracht werden. Allein im vierten Quartal wurden über 30 Verträge dieser Volumengröße über die Ziellinie gebracht. Mit einem Marktanteil von gut 14 % (3,5 Mrd. €) können sich Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. € zwar auf Rang zwei behaupten, allerdings fiel in keiner anderen Größenkategorie der Rückgang des Investmentvolumens (-45 %) so umfangreich aus.
Spezialfonds haben im Jahresverlauf 2020 knapp 6 Mrd. € in Büroimmobilien investiert und waren mit einem Marktanteil von 24 % ganz eindeutig die wichtigste Käufergruppe. Bereits im dritten Quartal entfallen mit den Abschlüssen des Medicus-Portfolios und des Campus der Société Generale in Hamburg prominente Deals auf diese Käufergruppe. Im vierten Quartal haben die Spezialfonds noch einmal deutlich das Tempo angezogen und mehr als 10 Einzeltransaktionen jenseits der 100 Mio. €-Marke getätigt. Während die Immobilien AGs/REITs ihr Vorjahresergebnis einstellen konnten (2020: 3,6 Mrd. €), haben Versicherungen ihr platziertes Volumen mehr als verdoppelt (+159 % auf 3,6 Mrd. €). Sie waren bereits in den stark krisengeprägten Quartalen Q2 und Q3 auffällig aktiv, vor allem im großvolumigen Segment, haben aber auch in Q4 umfangreich investiert.
Im Jahresverlauft sind die Spitzenrenditen an allen A-Standorten zwischen 5 und 15 Basispunkten gesunken. Mit Ausnahme von Hamburg präsentieren sie sich seit Ende September stabil und liegen zwischen 2,55 % in Berlin und München sowie 2,95 % in Köln. Im Zuge des Rekordergebnisses ist die Spitzenrendite in der Hansestadt im vierten Quartal um 10 Basispunkte auf 2,65 % gesunken und notiert jetzt unter der von Frankfurt (2,75 %).
Perspektiven
Obwohl das erste Halbjahr 2021 noch große Herausforderungen bereithalten wird, dürfte die Nachfrage nach deutschen Büroimmobilien weiterhin hoch bleiben, vor allem im Core-Segment, in dem die Renditen weiter eine sinkende Tendenz aufweisen. Trotz möglicherweise etwas steigenden Home-Office-Anteilen gehen die Investoren langfristig von einer positiven Entwicklung der Büroflächennachfrage aus, getragen von einer soliden deutschen Wirtschaft“, prognostiziert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate.