Zusätzlich wurden noch Mietvertragsverlängerungen von 238.600 Quadratmetern – vor allem in Frankfurt und Berlin mit rund 93.000 beziehungsweise knapp 54.000 Quadratmeter – registriert, die zwar nicht zum klassischen Flächenumsatz gezählt werden, aber gerade in den Märkten mit einem knappen Angebot an hochwertigen Flächen für viele Büronutzer mangels geeigneter Alternativen attraktiv sind. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE.
Die permanente Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Pandemie ist auf den Bürovermietungsmärkten zu spüren. Trotzdem sind die Märkte intakt, die Mieten stabil und auch der Leerstand hat nur sehr moderat zugenommen. Im vierten Quartal konnte in drei der fünf Top-Märkte auch wieder eine höhere Vermietungsdynamik verzeichnet werden, infolgedessen der Flächenumsatz über alle Standorte im Vergleich zum Vorquartal um rund 16 Prozent auf knapp 589.400 Quadratmeter zulegen konnte, fasst Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland, die Lage am Büromarkt zusammen. Zudem ist gerade bei Flächen in Top-Lagen und Top-Objekten das Angebot weiterhin sehr begrenzt. Denn während die Anmietungsentscheidungen mancher Nutzer vertagt werden, sehen andere die Krise gar als Möglichkeit zur Anmietung erstklassiger Flächen, die ansonsten stärker umkämpft wären.
Mietenniveaus im Detail
In fast allen Top-5-Märkten stiegen die Mieten oder waren stabil, sagt Ape. Die gewichtete Durchschnittsmietete lag in den Top-5-Städten mit knapp EUR 22 pro Quadratmeter 2,8 Prozent über dem vergleichbaren Wert des Vorjahres. Vor allem in Berlin (plus 8,1 Prozent auf ca. EUR 28), München (plus 6,7 Prozent) und Frankfurt (plus 7,4 Prozent) zeigt sich, dass gerade in Märkten mit einem knappen Angebot an modernen und hochwertigen Flächen in zentralen Lagen die Nutzer weiterhin bereit sind, die geforderten Mietpreise zu bezahlen. In Hamburg fiel der Anstieg mit einem Plus von einem Prozent moderater aus. Einzig in Düsseldorf waren rückläufige Mieten zu verzeichnen, was im Wesentlichen damit zusammenhängt, dass mehrere großflächige Vermietungen in Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten zu niedrigeren Marktmieten abgeschlossen wurden. Die Spitzenmieten sind weiterhin stabil, wobei in Berlin und Hamburg im Jahresvergleich höhere Mieten für erstklassige Büroflächen zu verzeichnen waren. Jedoch wurden die Incentives im aktuellen Marktumfeld etwas ausgeweitet, schränkt Ape ein.
Leerstände steigen leicht an
2020 war ein leichter Anstieg der durchschnittlichen Leerstandsrate um einen halben Prozentpunkt auf nunmehr 3,9 Prozent zu verzeichnen. In Frankfurt ging die Leerstandsrate sogar um 0,4 Prozentpunkte auf 6,4 Prozent zurück. Damit hat Düsseldorf unter den Top-5-Märkten mit 7,0 Prozent nun die höchste Leerstandsrate (plus 0,4 Prozentpunkte). Am stärksten stieg die Leerstandsrate in der Hauptstadt an (plus 1,1 Prozentpunkte).
Mit 2,3 Prozent verzeichnet Berlin aber weiterhin mit Abstand den geringsten Leerstand der Metropolen. Das bedeutet, dass sich suchende Unternehmen gerade bei hochwertigen Flächen weiterhin auf längere Zeiträume einstellen müssen. Trotz Krise wird es mit dem Wunschbüro in der Hauptstadt in den meisten Fällen weiterhin schwer, so Ape.
Auch in Hamburg bleibt die Leerstandsquote trotz eines Anstiegs um 0,3 Prozentpunkte unterhalb der Drei-Prozent-Marke (2,7 Prozent). In München stieg der Leerstand um 0,6 Prozentpunkte auf 3,3 Prozent.
Ausblick auf 2021
Eine Prognose für den Büroflächenumsatz von 2021 wäre zum aktuellen Zeitpunkt pandemiebedingt nicht belastbar, sagt Ape. Insgesamt registrieren wir jedoch eine merklich stärkere Nachfrage nach Büroflächen. Auch wenn der zeitliche Rahmen für eine Entspannung der Gesamtsituation noch unklar ist, haben sich viele Unternehmen auf die Situation eingestellt und ihre Nachfrage angepasst, jedoch nicht aufgegeben. Auch die Fertigstellungspipeline bis Ende 2023 ist gut gefüllt und zum jetzigen Zeitpunkt auch schon zu knapp 40 Prozent vom Markt absorbiert. Von den allein 2021 an den Markt kommenden gut zwei Millionen Quadratmeter neuer Bürofläche, davon die Hälfte in Berlin, stehen aktuell knapp 57 Prozent dem Markt schon nicht mehr zur Verfügung.