ImmoFakten Büroflächen bleiben krisenresistent

Während das Homeoffice voraussichtlich Teil unseres Arbeitsalltags bleiben wird, ist der erwartete Trend in Richtung Flächenreduktion aktuell noch nicht sichtbar.

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Büroflächen bleiben krisenresistent

Büromarkt Wien

Der Büromarkt in Wien bleibt aufgrund der derzeit relativ geringen Neuflächenproduktion weiterhin in einem angespannten Zustand. Nachdem sich die Neuflächenproduktion in Wien aus 2019 von einem historisch niedrigen Wert von rund 45.000 Quadratmeter auf mehr als 110.000 Quadratmeter im Jahr 2020 mehr als verdoppelt hat, ist dieser Wert im abgelaufenen Jahr nun wieder deutlich gefallen.

Mit knapp über 70.000 Quadratmeter neu fertiggestellter Fläche, lag das abgelaufene Jahr 2021 nur knapp über dem Wert aus 2016 (rund 60.000 Quadratmeter).

Die beiden größten neu fertiggestellten Projekte 2021 waren der „Austro Tower“ (1030) mit rund 28.000 Quadratmeter und der „Tower Canettistraße“ mit rund 17.000 Quadratmeter im 10. Bezirk.

Nach erfolgreichen Generalsanierungen wurden unter anderem das „Haus am Schottentor“ mit rund 14.000 Quadratmeter, die „Tribüne Viertel Zwei“ (5.000 Quadratmeter) oder das „Doppio Duo“ (1090) mit rund 6.000 Quadratmeter wieder erfolgreich am Markt platziert.

Aufgrund der oben angeführten Gründe lag die Vermietungsleistung im Jahr 2021 bei rund 155.000 Quadratmeter. Damit wurden erstmalig seit 2017 wieder weniger als 200.000 Quadratmeter Bürofläche in Wien neu angemietet.

Die Leerstandsrate ist über Wien gesamt gerechnet weiterhin leicht rückläufig und liegt bei rund 4,4 Prozent. Die inneren Bezirke Wiens (Central Business District) weisen mit einer Leerstandsrate von weniger als 2,0 Prozent de facto Vollvermietung aus. Im Norden der Bundeshauptstadt blieb die Rate konstant bei teilweise über 10 Prozent.

Wenig Veränderung gab es erwartungsgemäß bei den Mieten. Die Spitzenmieten lagen mit rund 26 Euro auf demselben Niveau wie in den Vorjahren und belegen, dass der Wiener Büromarkt robust und krisenresistent ist.

Büromarkt Graz

Wie fast alle Büromärkte außerhalb von Wien ist auch jener in Graz von einem geringen Angebot an hochwertigen Büroflächen gekennzeichnet, die – wenn vorhanden – oftmals von der Größe her deutliche Einschränkungen aufweisen. Daher ist es nachvollziehbar, dass bei Immobilien-Neuentwicklungen auch ein gesunder Fokus auf Büronutzungen gelegt wird. Die Immobilien-Entwickler in Graz gehen diesen Weg bereits seit ein paar Jahren sehr konsequent. Im abgelaufenen Jahr wurden mit dem „Quartier Hoch Zwei“ mit rund 18.500 Quadratmeter Bürofläche auf den ehemaligen Reininghaus-Gründen und der aktuellen Bauphase im „Technopark Raaba 2“ nennenswerte Projekte fertiggestellt.

 Für das kommende Jahr sind weitere Fertigstellungen geplant, unter anderem der „Smart Tower“ in der „Smart City Graz“ mit einer Fläche von rund 6.000 Quadratmeter. Der Rohbau konnte bereits 2021 errichtet werden, auch die öffentliche Anbindung ist bereits abgeschlossen.

Diese und weitere Fertigstellungen werden dazu führen, dass nicht nur ausreichend Büroraum für Neuansiedelungen oder Start-Up Unternehmen zur Verfügung stehen wird. Es eröffnet auch Wege für mögliche Standortzusammenlegungen, ein Trend der beispielsweise aus Wien (Erste Group, Unicredit oder Allianz) bereits bekannt ist.

Büromarkt Linz

Im Jahr 2021 haben sich im Raum Linz kaum nennenswerte Fertigstellungen ereignet. Lediglich ein Projekt in der Salzburger Straße mit rund 3.000 Quadratmeter ist neu auf den Markt gekommen.

Aktuell sind drei Projekte in Entwicklung. Beim Projekt „Techbase“ in der Zollamtstraße haben die Bauarbeiten bereits begonnen. Auf rund 23.000 Quadratmeter Grundstücksfläche entsteht in zwei Bauetappen eine multifunktionale Business-Infrastruktur mit rund 37.000 Quadratmeter Nutzfläche. Die Fertigstellung der Phase 1 ist für das Jahr 2022 und jene der Phase 2 im Jahr 2024 geplant.

Weitere Projektentwicklungen stellen die Neugestaltung des ehemaligen „Nestlé-Areals“ und der „Tabakfabrik“ dar, wo die Bauarbeiten im Februar 2021 gestartet sind und die Fertigstellung für das Jahr 2025 vorgesehen ist.

Das derzeit wohl größte Entwicklungsprojekt in Linz stellt die „Postcity“ dar, wo auf ca. 40.000 Quadratmeter Grundstücksfläche in der Nähe des Hauptbahnhofs in den kommenden Jahren ca. 150.000 Quadratmeter Nutzfläche entstehen sollen. Ein Drittel davon ist als Wohnfläche geplant, der Großteil soll aber als Büros, Geschäfte, Gastronomieflächen sowie als Hotel und als Kino genutzt werden. Der Baubeginn sollte ursprünglich 2021 stattfinden, wurde jedoch auf das Jahr 2022 verschoben. Der ursprünglich geplante Anteil an gefördertem Wohnbau scheint jedoch nicht realisiert zu werden (Der Standard vom 5.12.2021).

Ende 2022 soll darüber hinaus der Bürocampus „The Office Linz “ in der Hanuschstraße mit einer Fläche von rund 6.600 Quadratmeter fertiggestellt werden.

Aufgrund des nach wie vor geringen Angebotes – bedingt durch noch geringe Fertigstellungsraten - sind die Büro-Spitzenmieten in Linz im Vergleich zum Vorjahr mit rund 12,50 Euro dennoch gleichgeblieben.

Büromarkt Salzburg

Wie 2020 gab es auch 2021 kaum Projektentwicklungen in Salzburg. Einzig für den „Wissenspark Urstein“ zeichnet sich eine spannende Lösung ab, denn es konnten Käufer für die letzten beiden Baufelder gefunden werden.  Darüber hinaus soll der „Teil-F“ des Wissensparks heuer durch die Techno-Z ausgebaut werden. Die relativ geringe Aktivität am Salzburger Büromarkt führt auch dazu, dass die Spitzen-Mieten leicht auf rund 14,00 Euro angestiegen sind.

Mit dem „TWI Innsbruck“ in der Eduard-Bodem-Gasse wurden im Jahr 2021 rund 8.000 Quadratmeter neu geschaffen und auch bereits zu 100 Prozent vermietet.

Büromarkt Innsbruck

Für das laufende Jahr 2022 ist mit der Fertigstellung des „PEMA 3“ am Bahnhof zu rechnen. Dadurch wird es weitere hochwertige Flächen in zentraler Lage geben.

Im Westen von Innsbruck entsteht der West Park Innsbruck mit funktionaler Nutzung mit ca. 10.000 Quadratmeter. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2024 geplant.

Ein noch größeres Projekt ist derzeit westlich von Innsbruck in Bau. Es handelt sich dabei um den Gewerbe- und Technologiepark (GTP) Kematen mit insgesamt rund 65.000 Quadratmeter. Die 2021 abgeschlossene erste Baustufe umfasst unter anderem eine Bürokomplex über fünf Etagen mit ca. 2.500 Quadratmeter, ein Businesshotel mit einer Fläche von ca. 3.700 Quadratmeter, ein Restaurant, Service- und Werkstattflächen mit gesamt ca. 1.100 Quadratmeter und Logistikflächen mit ca. 2.500 Quadratmeter.

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