In manchen Gemeinden werden Zweitwohnsitze untersagt oder erschwert. Eine weitere Möglichkeit, die für Investoren interessant sein könnte, sind sogenannte Buy-to-let Modelle (im Deutschen: Kauf und Rückpacht). Dabei erwirbt der Käufer eine Hoteleinheit und wird als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Touristische Vermietung, Management und Instandhaltung der Immobilie werden über eine Betreibergesellschaft abgewickelt. Die sogenannte „Schlüsselhoheit“ hat der Käufer nicht, kann die Immobilie also nicht jederzeit nutzen. Dafür profitiert er von der Rendite des Betriebs.
„Es gibt derzeit einen Widerspruch in den Interessen von Käufern und Gemeinden: Immer mehr Menschen haben den Wunsch nach Wohneigentum in Tourismusregionen. Das wird aber zunehmend erschwert, weil die Gemeinden natürlich leerstehende Wohnungen vermeiden möchten.“, so Roland Weinrauch, Partner bei Weinrauch Rechtsanwälte. Dafür können Buy-to-let Modelle eine Lösung darstellen, ist er überzeugt. Die Problematik der Zweit- und Ferienwohnsitze betreffe derzeit stark jene Regionen, in denen Tourismus ein treibender Wirtschaftsmotor ist. Die Errichtung eines neuen touristischen Betriebes wird also in der Regel begrüßt. In Buy-to-let Modellen gilt die Verpflichtung, in der Liegenschaft einen touristischen Betrieb zu führen, einem möglichen Leerstand wird also vorgebeugt. Wesentlicher Unterschied schon in der Planung des Projektes ist die Widmung. Während Zweitwohnsitze in der Regel eine Wohnwidmung haben, werden Buy-to-let Immobilien auf einem Grundstück mit touristischer Widmung errichtet.
„Wir sehen im touristischen Bereich, dass Wohnen, Apartments und Hotellerie zunehmend verschwimmen und zusammenwachsen“, erklärt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer Tourismusberatung bei Prodinger & Partner, „darauf muss sich die Branche einstellen und dafür braucht es neue Modelle.“ In den Gemeinden bestehe für dieses neue Modell allerdings noch ein bisschen Erklärungsbedarf, meint er: „Wir merken, dass manche Gemeinden mit dem Konzeptnoch überfordert sind, da braucht es eine entsprechende Beratung, Erklärung, Begleitung.“
Derzeit gibt es an die 90 Buy-to-let Modelle in Österreich. Nachteile sind, dass man zwar im Grundbuch steht, die Wohnung aber nicht jederzeit nutzen kann. Auch eine Individualisierung mit persönlichen Gegenständen in der Wohnung ist nicht möglich. Ändert sich die Lebenssituation und will die Immobilie länger als im Betreibervertrag ausgemacht nutzen, ist das nicht möglich, ebenso kann man dort nicht fix einziehen und zB den Lebensabend dort zu verbringen. Damit beschränkt sich das Buy-to-let Modell auf eine Investitionsmöglichkeit mit Urlaubsanteil (meist zwei bis drei Wochen im Jahr).