„Wir erwarten ein durchwachsenes Jahr am österreichischen Immobilienmarkt, in dem sich die Assetklassen unterschiedlich entwickeln werden aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen. Diese sind geprägt von Angebotsengpässen in einigen Assetklassen – wie etwa Logistik und Office – aber vor allem von Inflation, steigenden Zinsen und abnehmender Risikobereitschaft bei Investoren und Unternehmen“, so Andreas Ridder, Managing Director Österreich bei CBRE, am Donnerstag anlässlich der Präsentation des CBRE-Ausblicks für 2023.
2022 belief sich das österreichische Investmentvolumen bei 4,1 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 13 Prozent gegenüber 2021 entspricht. Die Zinswende hat jedenfalls vor allem in der zweiten Jahreshälfte für Zurückhaltung am Immobilienmarkt gesorgt. Mit dem Anstieg der Renditen wurde ein Repricing-Prozess in Gang gesetzt, der sich zumindest in der ersten Jahreshälfte fortsetzen sollte, so Lukas Schwarz, Senior Director und Head of Capital Markets bei CBRE. Aktuell würden Investoren noch von Preisabschlägen in allen Assetklassen ausgehen – vor allem jedoch bei Einzelhandelsimmobilien und Value-Add Büros. „Noch liegen die Kaufpreisvorstellungen der Käufer und Verkäufer auseinander“, sagt er.
Ab der zweiten Jahreshälfte sollte die Dynamik am Immobilienmarkt zunehmen. „Auch weil noch immer ausreichend Kapital vorhanden ist, das es zu veranlagen gilt“, so Ridder. Die erschwerten Finanzierungsbedingungen würden jedoch dazu führen, dass Prüfprozesse – insbesondere bei großvolumigen Transaktionen – länger andauern. Am wohlsten würden sich Anleger momentan in den mittleren Volumina fühlen. Schwieriger geworden wären hingegen Transaktionen jenseits der hundert Millionen Euro. Mangels ausreichender Bautätigkeit in den letzten Jahren, könne diese Nachfrage jedoch nicht ausreichend bedient werden. Insgesamt soll das Transaktionsvolumen 2023 niedriger ausfallen als das des Vorjahres.
„Die Renditen müssen weiter steigen und werden es auch“, meint Schwarz. Mit Beginn der zweiten Jahreshälfte stiegen diese im Vorjahr erstmals seit vielen Jahren wieder. Konkret korrigierten die Spitzenrenditen im Durchschnitt um 70 Basispunkte nach oben. Am stärksten betroffen waren Büro- und Wohnimmobilien, wo innerhalb eines Jahres eine Anpassung von 75 Basispunkten nach oben stattgefunden hat. Dass etwa Einkaufszentren einen geringeren Aufschlag verzeichneten, sei auch der Tatsache geschuldet, dass diese Segmente bereits während der Corona-Pandemie massiven Auswirkungen ausgesetzt waren.
Für Schwarz steht aktuell am Investmentmarkt vor allem opportunistisches Interesse der Anleger im Vordergrund. Zudem sei mehr denn je ein Fokus auf Core-Immobilien sowie ESG auszumachen. So wären viele Anleger mittlerweile bereit, für ESG-konforme Immobilien einen Preisaufschlag zu zahlen. Laut der aktuellen Version des alljährlichen CBRE European Investor Intentions Survey würde die Hälfte der 600 befragten Investoren ein Plus von mehr als 20 Prozent bezahlen. „Die Zertifizierung und vor allem Optimierung von bereits bestehenden Immobilien nach ESG-Kriterien wird ein immer wichtigerer Faktor werden“, bringt es Ridder auf den Punkt.
Die favorisierten Assetklassen bleiben 2023 weiterhin Wohnen, Büro und Logistik, so die CBRE-Experten. Abseits der klassischen Investmentpfade würden vor allem Studentenheime, Life Science Objekte und das Thema Seniorenwohnen im Fokus der Investoren stehen.