Streithanseln. In den vergangenen Jahren macht die Conwert vor allem mit Berichten um Streitigkeiten zwischen Vorstand und Aktionärsvertreter Schlagzeilen. Mit Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein treten nun zwei kompetente und vor allem unabhängige Aktionärsvertreter in den Verwaltungsrat ein.
Die auf Wohnimmobilien und Zinshäuser in Deutschland und Österreich spezialisierte Conwert wurde 2001 von Günter Kerbler und Johann Kowar gegründet und notiert seit 2002 an der Wiener Börse. Das Geschäftmodell umfasst die drei Segmente Portfoliomanagement, Entwicklung und Verkauf von Immobilien sowie Immobiliendienstleistungen. Letztere werden nicht nur für den eigenen Immobilienbestand erbracht, sondern auch für – so das Unternehmen – „ausgewählte Dritte am Markt“.
Derzeit teilt sich das rund 29.900 Einheiten schwere Immobilienportfolio auf Deutschland (75 Prozent), Österreich (22 Prozent) sowie „Übrige Länder“ – sprich: Tschechien, die Slowakei und Ungarn – (3 Prozent) auf. Ein Fokus gilt dabei urbanen Metropolregionen mit den sechs Kernregionen Wien, Berlin, Potsdam, Dresden, Leipzig und Nordrhein-Westfalen. Nach Nutzungsart teilt sich das Portfolio derzeit zu 75 Prozent in Wohnen und 25 Prozent in Gewerbe auf. Sowohl das Segment „Übrige Länder“ als auch der Gewerbebestand sollen sukzessive abverkauft werden.
So interessant das Portfolio und die Strategie auch sein mögen, in den vergangenen Jahren war das Unternehmen eher für anderes bekannt: Laut IVA-Präsident Wilhelm Rasinger musste der Streubesitz hilflos zusehen, wie Vermögen vernichtet wurde, durch personelle Fehlentscheidungen eine unproduktive Unruhe in der Belegschaft entstand und Chancen auf dem Markt nicht genutzt wurden – ganz zu schweigen von den anhaltenden Rechtsstreitigkeiten.
Keine Ausnahme in der ersten Jahreshälfte 2015: der anhaltende Schlagabtausch zwischen dem Großaktionär Petrus Advisors und dem Vorstand fand seinen unrühmlichen Höhepunkt bei der Hauptversammlung im Juni. Nur mit einem umstrittenen Schachzug gelang es dem Investor Teddy Sagi, den Einzug von Petrus Advisors in den Verwaltungsrat zu verhindern und seine Vertrauenspersonen in Szene zu setzen. Kein Wunder, dass vor allem Kleinaktionäre viel Hoffnung in den neuen CEO Wolfgang Beck setzen, der sich seit 1. September in Amt und Würden befindet. Aber es gibt auch Positives zu berichten: Standard & Poor’s versah Conwert Anfang September mit dem Rating „BBB-“.
Analyse:
„Mit dem Erhalt des Investmentgrade-Ratings könnte Conwert nun einen Bond zu sehr günstigen Konditionen platzieren“, so Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3Banken-Generali Invest. Dadurch könnte das Unternehmen zum Beispiel die negativen Barwerte der teuren Swaps ablösen und die Finanzierungsstruktur völlig neu aufstellen. Die Finanzierungskosten würden dann in Zukunft weit weniger belasten und der FFO damit sprunghaft ansteigen. „Das könnte zu einer völligen Neubewertung der Aktie führen“, so Rupp, der dieses Szenario als „Good News“ bezeichnet.
Für Rupp bergen die hohen Finanzierungskosten allerdings nur eines der vielen Verbesserungspotenziale des Unternehmens. Positiv sei in diesem Zusammenhang, dass der neue CEO Beck kürzlich im Rahmen einer Telefonkonferenz angekündigt hat, die administrativen Kosten weiter massiv zu senken und den – laut Rupp – „nicht unproblematischen Gewerbeimmobilienanteil“ (sprich: Eco Business) sukzessive abzuverkaufen. „Auch eine nun halbjährlich erfolgende Neubewertung des Portfolios sollte deutliche Aufwertungen zu Tage bringen“, so Rupp.
Erfreut zeigt sich Rupp darüber, dass nun mit Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein „endlich zwei kompetente und vor allem unabhängige Aktionärsvertreter in den Verwaltungsrat einziehen“. „Bedauerlich ist nur, dass dafür eine Gerichtsentscheidung notwendig war“, so der Fondsmanager, der sich im Übrigen zuversichtlich zeigt, dass die Zeiten der „Related Party Transactions“ (damit sind Insidertransaktionen und Transaktionen mit verbundenen Parteien gemeint, Anmerkung) nun zu Ende gehen dürften. „Es bleibt abzuwarten, inwieweit es Arbeitssynergien mit dem neuen Großaktionär Adler Real Estate geben wird“, so Rupp. Eine Komplettübernahme hält er im Übrigen für nicht sehr realistisch. Bekanntlich scheiterte bereits Deutsche Wohnen im April mit einer Übernahme der Conwert.
Im heimischen Leitindex ATX zählt die Conwert-Aktie im bisherigen Jahresverlauf jedenfalls zu den Top-Performern. Ein Plus von rund 34 Prozent bedeutet den starken dritten Platz hinter der Erste Group und Wienerberger. Aktuell notiert die Aktie bei rund 13 Euro und damit leicht unter dem durchschnittlichen Analysten-Kursziel von 13,41 Euro. Wie schaut das Sentiment gegenüber der Aktie aus? In den vergangenen 6 Monaten haben 7 Analysehäuser Stellungnahmen veröffentlicht. Derzeit stehen 4 „Kaufen“ jeweils einem „Akkumulieren“, „Halten“ und „Neutral“ gegenüber.
CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE
www.conwert.at ISIN: AT0000697750Aktionärsstruktur
Institutionelle Investoren 32% Mountain Peak Trading Ltd. 24,8% Streubesitz 23,1% Petrus Advisers LLP 6,7% FIL Limited (Fidelity) 6,6% Earnest Partners LLC 5% Eigene Aktien 1,8%Strategie/Assetklassen
Ziel: 80 % Wohnimmobilien und 20% GewerbeimmobilienImmobilien-Portfolio
Gesamtnutzfläche von 2,36 Mio. m² Immobilienvermögen 2.757 Mio. Euro. Leerstandsrate 8,9% (per 30.06.2015)Regionen/Kernmärkte
80% Deutschland vorwiegend Berlin, Leipzig, Dresden 20% Österreich, hauptsächlich WienKurs: 13,29 Euro
52-Wochenhoch 13,42 Eurio 52-Wochentief 8,75 Euro Performanace 6 Monate 16,63 % Performanace 1 Jahr 50,86 %Das sagen die Analysten
Analyst -- Empfehlung -- Kursziel Baaader Bank -- Buy -- 13,50 Deutsche Bank -- Hold -- 13,00 Erste Group Research -- Accumulate -- 13,50 HSBC Trinkaus&Burkhardt AG -- Buy -- 14,20 Kepler Chevreux -- Buy -- 13,50 Oddo Seydler Bank AG -- Buy -- 13,30 Raiffeisen Centrobank AG -- Hold -- 12,30 SRC Research GmbH -- Buy -- 14Durchschnitt 13,41
Stand: 28. Oktober 2015