Mit einigen Euros mit dabei. Attraktiv ist diese Art der Investitionsmöglichkeit für Privatanleger, die sich schon mit kleinen Beträgen an Immobilienprojekten beteiligen können. Ein Mitgestaltungsrecht wird hier besonders geschätzt.
Langsam aber sicher scheint sich das Immobilien-Crowdfunding auch in diesen Breitengraden zu etablieren. Über Plattformen wie immocrowd.at, Home Rocket oder Reval können sich Investoren bereits mit geringen Beträgen an Bau- und Immobilienprojekten beteiligen und bekommen dafür im Gegenzug – zum Teil äußerst attraktive – Zinsen bzw. Renditen. Die Projektbetreiber erhalten wiederum von der Crowd Eigenmittel, um ihren Finanzierungsmix zu diversifizieren. „Schließlich ist Eigenkapital am Geldmarkt teuer und andererseits der Zinssatz bei den Banken äußerst spärlich“, erklärt Bernd Rausch, Geschäftsführer des Kärntner Bauträgers Riedergarten Immobilien. Nachsatz: „So ergibt sich eine Win-win-Situation für alle Beteiligten.“
Für das erste Immobilien-Crowdfunding in Österreich zeichnet der Kärntner Bauträger Riedergarten Immobilien verantwortlich. 2014 ging die Plattform www.immocrowd.at an den Start, über die Interessierte – mit Beträgen zwischen 1.000 und 10.000 Euro – in das Hotelprojekt Alm Resort am Nassfeld investieren konnten. Angeboten wurde dafür eine fixe jährliche Verzinsung von 4 Prozent über eine Laufzeit von sieben Jahren sowie die Möglichkeit, die Beteiligung nach einem Jahr kündigen zu können.
Eingesammelt wurden schließlich mehr als 550.000 Euro, womit das ursprüngliche Ziel, mindestens 300.000 Euro aufzubringen, um fast 100 Prozent übertroffen wurde.
„Weil das so gut funktioniert hat, haben wir uns dazu entschlossen, ein zweites Projekt mit Crowdfunding zu finanzieren“, erklärt Rausch im Gespräch mit dem ImmoFokus. Konkret gehe es um ein bestehendes, seit Jahren betriebenes Studentenheim in Klagenfurt. Investoren biete man erneut jährliche Fixzinsen von 4 Prozent sowie eine Kündigungsmöglichkeit nach einem Jahr. „Parallel zum bestehenden Objekt planen wir ein weiteres Studentenheim, das wir gemeinsam mit der Akademikerhilfe realisieren und betreiben möchten“, so Rausch.
Ende April wurde jedenfalls die Finanzierungsrunde abgeschlossen. Allerdings wurde diesmal weniger Kapital von den Investoren eingesammelt. Hintergrund sei eine Projektänderung gewesen – sprich: der Plan, auf einer freien Grünfläche zusätzlich „Living Container“ aufzustellen. Auf Anraten der Anwälte habe man die Crowd dazu befragt, worauf einige der 40 Investoren, die insgesamt 200.000 Euro investiert haben, wieder abgesprungen sind. Letztlich konnte man immerhin 110.000 Euro an Eigenkapital – zu Anteilen von 1.000 bis 5.000 Euro – aufbringen.
Dass es beim zweiten Projekt schwieriger war, Investoren anzusprechen, führt Rausch vor allem auf zwei Gründe zurück: Einerseits habe man beim ersten Mal viele Privatinvestoren aus dem Bekanntenkreis angesprochen, die beim zweiten Mal nicht mehr mitmachen konnten. Ein weiterer Grund sei das Inkrafttreten des Alternativfinanzierungsgesetzes (AltFG) am 1. September 2015 gewesen, das Einzelinvestments für Privatanleger auf 5.000 Euro begrenzt. „Beim ersten Projekt war es noch möglich, Anteile von 10.000 Euro oder mehr zu investieren“, so Rausch.
Stichwort: AltFG. Damit wurde in Österreich erstmals ein rechtlicher Rahmen für alternative Finanzierungsformen wie Crowdfunding und Crowdinvesting geschaffen, was letztlich auch ein Ausdruck für deren steigende Bedeutung ist. Das Gesetz wird von Experten jedenfalls mit gemischten Gefühlen gesehen. Für Philipp Hain, CEO der Immobilien-Crowdinvesting-Plattform Reval, ist die vorgegebene Obergrenze von 5.000 Euro einerseits gut, da dadurch das Risiko der einzelnen Investoren begrenzt werde. „Man darf nicht vergessen, dass es sich beim Crowdinvesting um eine neue Finanzierungsmöglichkeit handelt, die eine Masse an Kleinanlegern anspricht.“ Auf der anderen Seite handele es sich dabei um eine gewisse Bevormundung seitens des Gesetzgebers. Nachsatz: „Bei anderen Anlageformen – wie etwa Aktien – gibt es keine Grenzen.“
„Wir haben erstmals 2013 mit der Idee gespielt, Immobilienprojekte mit Crowdfunding zu finanzieren“, so Hain. Man habe Investoren die Möglichkeit bieten wollen, mit geringen Beträgen Miteigentümer von Immobilien zu werden. Im Vorjahr habe man sich dann intensiv mit der Finanzierungsseite beschäftigt und mit der Gewerbeberechtigung zur Vermögensberatung alle notwendigen Voraussetzungen geschaffen, um mit Reval an den Start gehen zu können. Seitdem könnten Privatinvestoren ab einem Betrag von 100 bis 5.000 Euro bei Projekten einsteigen – für höhere Investitionen ist eine Selbstauskunft auf der Plattform auszufüllen. Dafür winken projektabhängige Renditen.
Das Besondere an Reval sei, dass Investoren die Möglichkeit hätten, sich im Rahmen der so genannten „Projektwerkstatt“ einzubringen, so Hain. Dabei gehe es darum, ein Projekt nutzerseitig zu verbessern bzw. attraktiver zu machen. „Auf der anderen Seite erhöht das auch die Aufmerksamkeit und lockt weitere Investoren an“, so der Reval-CEO. Einige Bauherren wären jedenfalls sehr offen für die Ideen der Investoren, um sich stärker an der Zielgruppe orientieren zu können. Gerade die Möglichkeit, sich in Projekte einbringen zu können bzw. mit der Crowd auszutauschen, macht für Experten – so auch die Erfahrungen aus anderen Ländern – den besonderen Reiz des Crowdinvesting gegenüber Immobilieninvestments, wie etwa Aktien, aus.
„Ob sich Crowdfunding als Finanzierungsmöglichkeit anbietet, ist meiner Meinung nach auch eine Frage der Unternehmensgröße sowie der internen Struktur, die man zur Verfügung stehen hat“, so Roland Pichler, geschäftsführender Gesellschafter von Die Wohnkompanie. Schließlich sei damit ein erheblicher zeitlicher Aufwand verbunden. Tatsächlich ist der Grundtenor unter Experten, dass das Crowdfunding vor allem für kleinere und mittlere Projekte mit einem Volumen von 5 bis 20 Millionen Euro interessant sei, bei denen Eigenmittel in der Höhe von 10 bis 30 % des Projektvolumens benötigt würden. „Größere Unternehmen haben auch andere Finanzierungsmöglichkeiten, insbesondere in der heutigen Zinslandschaft“, bringt es Hain auf den Punkt.
Bei Reval laufen derzeit jedenfalls zwei aktuelle Projekte. Im Falle des ,Haus der Generationen' in Kaltenleutgeben, einer Marktgemeinde im Bezirk Mödling, wird etwa die Projektwerkstatt Ende Mai abgeschlossen. Beim BrickLab, einem neuen Projekt der Eigentümer des Crossfit Gym Brickbox im 14. Wiener Gemeindebezirk, ist die Ideenphase ebenfalls abgeschlossen. Wie Hain erklärt, werde im Sommer mit der Fundingphase begonnen. Damit nicht genug: Vier weitere Finanzierungsprojekte würden sich in der Vorbereitungsphase befinden. Grundsätzlich sei man an den Nutzungsarten Wohnen, Büro, Retail, Gesundheit und Tourismus interessiert. „Wenn das Projekt passt, werden wir auch in Zukunft auf Crowdfunding setzen, um Eigenkapital mit einer Crowd aufzubringen“, sagt auch Rausch.
Trotz der Vorzüge für alle Beteiligten darf nicht vergessen werden, dass man als Investor Risikokapital zur Verfügung stellt. Da es sich bei den Beträgen in der Regel um nachrangige Darlehen handelt, droht den Investoren im Falle einer Pleite der Gesellschaft somit ein Totalverlust. Daher ist es empfehlenswert, etwaige Projekte genau unter die Lupe zu nehmen und auch auf die Qualität der Bauherren zu achten. Bei Riedergarten Immobilien setze man Crowdfunding im Übrigen nur bei Projekten ein, die bereits ausfinanziert wären, so Rausch. Nachsatz: „Grundsätzlich brauchen wir also die Crowd nicht.“