Dachbodenausbau und Wohnungseigentum

Komplexe Projekte benötigen nachhaltige Lösungen und vorausschauende Verträge

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Komplexe Projekte benötigen nachhaltige Lösungen und vorausschauende Verträge

Eine Immobilienentwicklung mit Wohnungseigentumsbegründung und Verkauf des Rohdachbodens ist bei Zinshäusern mittlerweile eine häufige Verwertungsform. In diesem Artikel sollen die wichtigsten rechtlichen Aspekte dargestellt werden, die bei derartigen Projekten zu beachten sind.

Vorbereitung des Dachgeschossausbaus

Bei jeder Immobilie, bei der der Dachboden noch nicht ausgebaut ist, sollte überprüft werden, ob ein Ausbau möglich und sinnvoll ist. Dafür sind eine technische, eine wirtschaftliche und eine rechtliche Prüfung erforderlich. Aus rechtlicher Hinsicht sind insbesondere folgende Punkte zu beachten.

Ist der Dachboden bestandfrei? In der Regel gibt es 2 Arten von Nutzungsrechten am Rohdachboden, und zwar einerseits die vermieteten oder mitvermieteten Dachbodenabteile und andererseits das Nutzungsrecht des Dachbodens als Allgemeinfläche (zB zum Wäsche aufhängen).

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Konsequenzen sehr unterschiedlich sind. Mitbenützungsrechte von Mietern am Dachboden als Allgemeinfläche können nach § 18c MRG damit beendet werden, dass den Mietern entweder eine gleichwertige Lösung angeboten wird oder der Verlust des Benützungsrechtes abgegolten wird. Wenn ein Eigentümer will, kann er daher dieses Problem mit einer entsprechenden Ausgleichszahlung lösen.

Wesentlich unerfreulicher sind vermietete Dachbodenabteile. Ein gänzlicher Entzug ohne Ersatzbeschaffung ist nur im Wege einer Teilkündigung gemäß § 31 Abs. 5 MRG möglich (5 Ob 2426/96t; 5 Ob 61/09w), die aber praktisch nicht durchsetzbar ist. Eine Veränderung mit Ersatzbeschaffung wird nach der Judikatur nur sehr eingeschränkt zugelassen. Eine Verlegung einer Abstellfläche vom Dachboden muss in der Regel im Dachbodenbereich bleiben (5 Ob 60/99f; 5 Ob 53/03k).

Für den Ausbau eines Rohdachbodens ist in der Regel auch eine Lifterrichtung erforderlich. Auch dafür kann es erforderlich sein, in bestehende Mietrechte einzugreifen. Die Voraussetzungen dafür sind allerdings weniger streng. In einer beachtenswerten Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass es zulässig ist, ein 24,30 m² großes Wohnzimmer um 4,60 m² zu verkleinern, damit dort ein Lift eingebaut werden kann (5 Ob 73/12i).

Für die Umsetzung architektonischer Maßnahmen im Ausbau kann es zweckmäßig sein Kamine zu entfernen. Dies ist in der Regel nur mit Zustimmung der Mieter möglich, auch wenn die Kamine konkret nicht verwendet werden. Bei einer Neuvermietung kann es zweckmäßig sein, alle Kamine zu verschließen, die nicht benötigt werden.

Ein bestandfreier Rohdachboden stellt einen wichtigen Wert einer Immobilie dar. Unabhängig davon, ob ein konkreter Ausbauplan besteht, sollte die Bestandfreiheit hergestellt und gesichert werden.

Vorausschauende Projektorganisation und vorausschauende Verträge

Die Immobilienverwertung durch DG-Ausbau und WE-Begründung ist in der Regel ein mehrjähriger Prozess, bei dem mehrfach die Personen wechseln, die jeweils gegensätzliche Interessen haben. Die Komplexität der Rechtsbeziehungen zeigt sich beispielsweise beim Kauf einer mangelhaften, konsenswidrigen Dachgeschosswohnung von einem kurz danach liquidierten Bauträger, wenn keine entsprechenden vertraglichen Regelungen bestehen. Der DG-Wohnungseigentümer kann dann von der WE-Gemeinschaft die Mängelbehebung verlangen, soweit die Mängel allgemeine Teile betreffen (zB Dach, Lift), ebenso die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes seiner Wohnung (durch Planänderung wenn möglich, sonst aber durch Umbau bzw. Neubau des Dachgeschosses). Die Käufer der übrigen WE-Objekte haben meist keinerlei Verständnis für eine derartige Forderung und werden deshalb für ihre Interessen die in diesen Fällen meist bestehende Mehrheit in der WE-Gemeinschaft entsprechend einsetzen.

Will man solche oder vergleichbare Probleme vermeiden, ist es sinnvoll, verantwortliche Personen zu installieren, die bis zum Projektabschluss das Projekt begleiten und entsprechend in die Verträge einbezogen werden. Dazu gehört vor allem die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch die Hausverwaltung. Sinnvoll ist es auch, wenn die WE-Gemeinschaft einen Bausachverständigen beauftragt, das Projekt technisch zu überwachen und auf Fehlentwicklungen rechtzeitig hinzuweisen. Ein begleitender Rechtsanwalt kann die Umsetzung der Problemlösungen unterstützen und die erforderlichen Schritte zur Durchsetzung einleiten.

Wenn der Rohdachboden an einen Bauträger verkauft wird, der den Ausbau durchführt, ist es besonders wichtig im Vertrag vorausschauend die wechselseitigen Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Ausbau zu definieren. Grundlage dafür sollte die rechtskräftige Baubewilligung sein. Wichtige Regelungen sind dann die Qualität des Ausbaus, die Festlegung eines Zeitplanes und die Regelung von Bereichen mit hohem Schadensrisiko (zB konsenswidriges Bauen; Statik; Dachabdeckung, Dachaufbau und Dachdichtheit). Für die wichtigsten Zusagen des Bauträgers sollten Sicherheiten bestellt werden, insbesondere für die zugesagten Arbeiten, die zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeführt werden, für die ordnungsgemäße Herstellung des DG-Ausbaus, für das Risiko Dachabbau und für Schadenersatz.

Die Haftung des Bauträgers ergibt sich teilweise aus dem Gesetz, sollte aber auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ausdrücklich geregelt werden. Auch bezüglich Gewährleistung könnten besondere Regelungen vereinbart werden, vor allem die Überbindung der Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Professionisten.

Wichtig ist auch die Überbindung der Pflichten auf die Rechtsnachfolger des Bauträgers. Nur wenn diese Überbindung überwacht werden kann, kann sie auch durchgesetzt werden. Eine von unserer Kanzlei entwickelte besondere Methode zur Absicherung dieser Überbindungspflicht ist ein treuhändiges Vorkaufsrecht, das sich in der Praxis auch bereits mehrfach bewährt hat.

Als Leistungen, die ein Bauträger im Zusammenhang mit dem Dachausbau für die Wohnungseigentümergemeinschaft erbringen kann, kommen vor allem folgende Leistungen in Betracht: Aufzugerrichtung, Erneuerung der Versorgungsleitungen, Errichtung einer Gegensprechanlage und Haustorsanierung, Erneuerung der Blitzschutzanlage und der Antennenanlagen, Fassadensanierung samt Fenstererneuerung, Ausmalen des Stiegenhauses, laufende Reinigung und Endreinigung, Übernahme der Zusatzkosten. Auch die Einholung eines Kaminbefundes und die Regelung eines allfälligen Sanierungsaufwandes sind zweckmäßig, da es in diesem Zusammenhang oft Unklarheiten gibt, die auch mit relativ hohen Kosten verbunden sind.

Wenn der Käufer des Rohdachbodens der Käufer ist, mit dem Wohnungseigentum begründet wird, sollten die wichtigen Regelungen sowohl im Kaufvertrag als auch im Wohnungseigentumsvertrag enthalten sein.

In einem vorausschauenden Wohnungseigentumsvertrag können den Wohnungseigentümern Gestaltungsmöglichkeiten eingeräumt werden.

Vorbehalte an allgemeinen Teilen werden in der Regel unwirksam sein. Deshalb sollten die für eine Verwertung in Betracht kommenden Bereiche von Anfang an planlich erfasst und bei den entsprechenden WE-Objekten einbezogen werden.

Wichtige Änderungsmöglichkeiten gemäß § 16 WEG sind Wohnungszusammenlegungen und Wohnungstrennungen und eine Änderung des Verwendungszweckes (Wohnung oder Geschäftsraum). Es kann sinnvoll sein, diesbezügliche Änderungsrechte allgemein für alle Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag festzulegen.

Im WE-Vertrag kann auch geregelt werden, ob eine Aufteilung der Aufwendungen nach Nutzwert oder nach Nutzfläche erfolgt. Oft wird die Erhaltungs- und Erneuerungspflicht betreffend Türen, Fenster und Terrassen den Wohnungseigentümern übertragen. Auch für Garagen und Aufzug kann es sinnvoll sein abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten festzulegen.

Zusammenfassung

Die Wohnungseigentumsbegründung samt Dachgeschossausbau bei bestehenden meist vermieteten Immobilien wird weiter eine wichtige Entwicklungsmöglichkeit vor allem im städtischen Bereich darstellen. Eine Dachgeschosswohnung mit Terrasse erfüllt für viele Personen die Idealvorstellung einer Wohnung. Der Kauf von Eigentumswohnungen ist mittlerweile auch eine besondere und sinnvolle Form der Vermögenssicherung. Gleichzeitig stellt der Kauf einer Eigentumswohnung für viele Käufer eine besonders große Investition dar.

Deshalb ist es besonders wichtig durch vorausschauende Verträge und eine entsprechende Organisation für den Entwicklungsprozess eine Grundlage und einen Rahmen zu schaffen, der für alle Beteiligten Konflikte vermeidet, Risiken einschränkt und einen positiven Prozessabschluss begünstigt.