Der Teufel steckt im Detail

Ein Share Deal ist nicht immer die beste Lösung. Nichtsdestotrotz sind sie bei Zinshaus-Transaktionen stark im Kommen.

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Ein Share Deal ist nicht immer die beste Lösung. Nichtsdestotrotz sind sie bei Zinshaus-Transaktionen stark im Kommen.

Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie selbst gekauft, sondern es wird eine Gesellschaft gekauft, die eine Immobilie besitzt. Diese spezielle Art wird beim Immobilienkauf jetzt wesentlich häufiger als noch vor fünf Jahren gewählt“, erklärt Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien. Dieser Trend ist bei den von Arnold Immobilien vermittelten Zinshäusern, wo jährlich rund 20 Prozent des Volumens als Share Deals abgewickelt werden, zu beobachten – Tendenz steigend. Da Share Deals nicht im Grundbuch aufscheinen, schätzt Markus Arnold den seit Jahren boomenden Wiener Zinshausmarkt auch entsprechend höher ein, als vielfach kolportiert wird. „Die Ursachen für diesen Anstieg sind ganz unterschiedlich. Steuerliche Vorteile sind dabei nur einer der Gründe, die dafür sprechen können“, meint Arnold. „Ich erwarte einen weiteren Anstieg in den kommenden Jahren.“

Share Deal nicht immer die beste Lösung

Der Gesetzgeber hat im Zuge der Steuerreform 2015 den Steuersatz für die GrESt beim Share Deal von 3,5 Prozent auf 0,5 Prozent gesenkt, was grundsätzlich zu begrüßen ist. Wenn man als Käufer gut beraten ist, lässt sich unter Umständen sogar die gesamte GrESt vermeiden, was sich allerdings nach der alten Rechtslage noch etwas bequemer bewerkstelligen ließ. Denn vor dem 01. Jänner 2016 konnte eine GrESt auslösende Anteilsvereinigung ex lege bereits dann verhindert werden, wenn man als Käufer nicht 100 Prozent der Gesellschaftsanteile in einer Hand erwarb, sondern z.B. nur 99 Prozent. Der restliche 1-Prozent-Anteil konnte beispielsweise durch einen Dritten, z.B. die Ehegattin oder eine Tochterfirma, erworben werden (sog. Zwergenanteil). Fazit: Es kam nach alter Rechtslage zu keiner GrESt-Pflicht.

Die Karten wurden neu gemischt

Mit der Steuerreform 2015 hat der Gesetzgeber die Spielregeln geändert. Seit 01. Jänner 2016 führt eine derartige Konstellation (99 Prozent/1 Prozent) zur Anteilsvereinigung und löst somit eine GrESt-Pflicht für den Käufer aus. Denn der Gesetzgeber hat die Grenze auf ein Verhältnis von zumindest 95 Prozent/5 Prozent angehoben. Soll heißen, dass ab einem Kauf von 95 Prozent (oder mehr) Gesellschaftsanteilen sehr wohl GrESt anfällt, weil der Gesetzgeber in diesem konkreten Fall von einer Anteilsvereinigung ausgeht. Unabhängig davon wird ein Käufer jedenfalls GrESt-pflichtig, wenn es sich um eine Unternehmensgruppe (gem. § 9 KStG) handelt.

Die Anteilsvereinigung lässt sich künftig auch nicht mehr verhindern, indem man einen Treuhänder zwischenschaltet. Etwaigen Umgehungsversuchen aus der Vergangenheit hat der Gesetzgeber nunmehr einen Riegel vorgeschoben. Denn seit 01. Jänner 2016 werden Gesellschaftsanteile, die einem Treuhänder zu treuen Handen übereignet worden sind, gänzlich dem Treugeber zugerechnet.

Höhere Due Dilligence Kosten

Nachdem der Käufer beim Share Deal nicht nur eine Liegenschaft, sondern eine Projektgesellschaft erwirbt, ist in der Regel mit einer umfangreicheren Due Diligence als bei einem Asset Deal zu rechnen. „Aus diesem Grund kann man von höheren Kosten für Steuerberater und/oder Rechtsanwalt ausgehen.“ Neben den üblichen Kaufkriterien wie Lage, Substanz und Ertrag der Liegenschaft sind insbesondere die Bilanz der Gesellschaft und die einzelnen Bilanzkennzahlen, wie z.B. Buchwert, Verlustvortrag etc., vorab zu prüfen. „Erst dann lässt sich seriös abschätzen, ob für einen konkreten Käufer ein Asset Deal oder ein Share Deal vorteilhafter ist“, so Dominik Lauda, Jurist und Investmentmakler bei Arnold Immobilien. Entscheidend ist dabei nicht zuletzt, was ein Käufer mit der Immobilie in Zukunft vorhat. Eine Privatstiftung, die gedenkt, ein Zinshaus mehrere Generationen zu behalten, stellt andere bilanzrechtliche Überlegungen an als ein Projektentwickler, der eine Parifizierung und den Abverkauf der einzelnen Wohnungen andenkt. Für beide kann sich ein Share Deal „rechnen“ oder auch nicht (Stichwort: Buchwert, latente Steuern, Verlustvortrag etc.). Bei der Frage, ob Asset Deal oder Share Deal, kommt es somit stets auf den Einzelfall an, eine pauschale Bevorzugung einer Erwerbsart wäre schlichtweg falsch und unseriös.


Vor- und Nachteile

+ Der Kauf einer Liegenschaft im Rahmen eines Share Deals kann diverse steuerliche Vorteile bringen: z.B. Grunderwerbsteuer (GrESt) entfällt, wenn es gelingt eine Anteilsvereinigung beim Käufer zu verhindern. Und selbst wenn es zu einer Anteilsvereinigung käme (die eine GrESt-Pflicht auslöst), wurde der Steuersatz seit 1.1.2016 auf 0,5 Prozent gesenkt; Eintragungsgebühr: entfällt. Unter gewissen Voraussetzungen können sich auch die Finanzierungskosten reduzieren, wenn die Finanzierung des Verkäufers übernommen wird. Wenn man also von marktüblichen Nebenkosten einer Liegenschaftstransaktion von rund 10 Prozent ausgeht, können die Nebenkosten beim Share Deal in etwa halbiert werden.

- Bei einem Share Deal muss mit einer wesentlich umfangreicheren  Due Diligence gerechnet werden. Zudem gibt es Auswirkungen auf die Abschreibung.