Durch die mit 01.01.2016 in Kraft tretende Steuerreform 2015/16 ergeben sich in der Immobilienwirtschaft einige Veränderungen, sei es in der Wahl des Übertragungszeitpunktes oder der Notwendigkeit der Erstellung von Immobilienbewertungsgutachten.
Reform der Grunderwerbsteuer
Zentrales Thema der Steuerreform ist die Grunderwerbsteuer. Nachdem der „veraltete“ Einheitswert in den letzten Jahren immer mehr in Zweifel gezogen wurde, wird mit der Grunderwerbsteuerreform versucht, weitestgehend vom Einheitswert abzukommen.
Bisher wurde bei unentgeltlichen Übertragungen innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert als Basis für die Berechnung der Steuer herangezogen. Ab 01.01.2016 soll dafür der Grundstückswert der übertragenen Liegenschaft zum Ansatz gebracht werden.
Um nicht „teure“ Gutachten für derartige Übertragungen einholen zu müssen, hat sich der Gesetzgeber überlegt, der Grundstückswert ist aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abzuleiten oder auf Basis des dreifachen Bodenwertes (ermittelt nach Bewertungsgesetz) plus Wert des Gebäudes zu berechnen. Durch Gutachten wäre aber ein niedrigerer gemeiner Wert (Verkehrswert) nachzuweisen möglich.
Übertragungen in der Familie gelten übrigens auch dann als unentgeltlich wenn die Gegenleistung eine Leibrente oder die Einräumung eines Wohnrechts ist. Besonderheiten sind jedoch bei der Übernahme von Schulden zu beachten.
Immobilienertragsteuer-Erhöhung
Ein weiterer Eckpfeiler der Steuerreform 2015/16 ist die Erhöhung der Immobilienertragsteuer von 25 auf 30%. Das bedeutet, der Gewinn der durch den Verkauf einer Immobilie erzielt wird, wird künftig höher besteuert. Auch entfällt der bisher anzuwendende und die Immobilienertragssteuer mindernde Inflationsabschlag.
Abschreibung – Grundanteilpauschale
Bisher bestand die Möglichkeit in der Abschreibung für Abnutzung die Anschaffungskosten dahingehend aufzuteilen, dass 20% davon auf den Grundanteil und die restlichen 80% auf das Gebäude entfallen. Mit der aktuellen Steuerreform wird jedoch die Vermutung angestellt, dass der (nicht abnutzbare) Grundanteil 40% der Anschaffungskosten beträgt. Somit vermindert sich die Abschreibungsbasis des Gebäudes auf 60% der Anschaffungskosten.
Sollte die Vermutung des Grundanteils in der Höhe von 40% nicht richtig sein, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit mit einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen anderes zu beweisen bzw. darzulegen. Hier bietet die Einholung eines unabhängigen Gutachtens Potential zur Einsparung von Steuern.
Auswirkungen der Steuerreform auf die Immobilienbewertung
Unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienbewertung oder die Wahl des anzuwendenden Verfahrens im Gutachten hat die Steuerreform nicht. Der Bewertungszweck ist jedoch dahingehend sinnvoller Weise dem Sachverständigen zu nennen, um sicherzustellen, ob eine gesonderte Ermittlung und Ausweisung des Grundwertes im Gutachten notwendig bzw. sinnvoll ist oder nicht.
Dient das Gutachten als Basis für die Abschreibung für Abnutzung ist das separate Ermitteln und Anführen des Grundwertes im Gutachten sinnvoll, um nicht die Pauschalregelung wie oben angeführt anwenden zu müssen, vorausgesetzt, der durch die Verkehrswertermittlung ausgewiesene Grundwert würde niedriger als 40% der Anschaffungskosten sein. Darüber macht die Grundwertermittlung steuerlich wenig Sinn.
Erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes der bebauten Liegenschaft mittels Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren ist der Grundwert in der Bewertung ohnehin eigens angeführt.
Würde jedoch das vereinfachte Ertragswertverfahren, das Discounted Cash Flow Verfahren oder auch das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen, ist eine zusätzliche bzw. separate Grundwertermittlung notwendig. Diese kann durch das heranziehen von entsprechenden Vergleichswerten oder durch die Anwendung des Residualwertverfahrens durchgeführt werden.
Wird das Gutachten für die oben genannten grunderwerbsteuerlichen Zwecke oder die Immo-ESt benötigt, ist eine gesonderte Ausweisung des Grundwertes im Gutachten nicht zwingend notwendig.