International Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern treibt Preise in C- und D-Städten

Die 46 im „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2021“ von Engel & Völkers Commercial analysierten C- und D-Städte liegen oftmals in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld der 15 größten deutschen Städte und partizipieren vom dortigen Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt.

von 4 Minuten Lesezeit

Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern treibt Preise in C- und D-Städten

Die Kaufpreise von wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien in C- und D-Städten sind aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Investoren weiter gestiegen. Demzufolge erwartet Engel & Völkers Commercial in den 19 C- und 27 D-Städten im Umland der Metropolen einen weiter zunehmenden Druck auf die Renditen. In der Spitze liegen die Faktoren bereits beim 35-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Der Blick auf die Quadratmeterpreise für Wohn- und Geschäftshäuser, die zwischen 325 € und 5.500 € liegen, zeigt jedoch die regionalen Disparitäten der Immobilienmärkte mit sehr unterschiedlichen Chancen und Potenzialen auf.

Wohnungssuchende verlassen häufiger Metropolen

Abseits der Metropolen ständen besonders Städte mit großen Universitäten, hoher Lebensqualität und erfolgreichen Unternehmen im Fokus der Investoren. So würden die vielen Studenten in Osnabrück, Erfurt, Jena, Magdeburg oder Aachen für wohnwirtschaftliche Dynamik sorgen. Demgegenüber sichern beispielsweise die besonderen Naherholungsqualitäten der Ostsee die Wertstabilität von Immobilien in Rostock, Lübeck und Kiel. Darüber hinaus ziehe es vermehrt Investoren aus angespannten Märkten wie Frankfurt am Main nach Hanau und Aschaffenburg oder aus den Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf in die nahegelegenen Städte Wuppertal, Mönchengladbach oder Leverkusen. Die coronabedingten Flexibilisierungen der Arbeitsplätze werden die Zuzüge von Wohnungssuchenden in die Nachbarstädte nochmals verstärken. Mobile Arbeitsmodelle würden die Akzeptanz für gelegentliche, dafür aber längere Arbeitswege erhöhen.

Reges Transaktionsgeschehen in NRW

Bei Kapitalanlegern seien besonders die nordrhein-westfälischen C-Städte im Jahr 2019 erneut sehr beliebt gewesen. Alleine in Wuppertal wurden 617 Wohn- und Geschäftshäuser veräußert. Die auf den Plätzen zwei bis vier gelegenen Städte Mülheim an der Ruhr (286), Mönchengladbach (283) und Aachen (266) verzeichneten jeweils weniger als die Hälfte der Transaktionen. 

Bei näherer Betrachtung zeigt sich hier, dass mit einem verhältnismäßig moderaten Kaufpreisniveau das Transaktionsgeschehen aktiver als in den hochpreisigeren Standorten ist, erläutert Wladimir Müller, Senior Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial.

Renditekompression in Süddeutschland

Im süddeutschen Raum würden Anlagestandorte wie Regensburg, Heidelberg, Augsburg oder Konstanz attraktive Rahmenbedingungen für risikoaverse Kapitalanleger mit einem langfristigen Anlagehorizont bieten. Neben positiven soziodemographischen Entwicklungen, einer hohen Lebensqualität und Wohnraumnachfrage, sei auch das Kaufkraftniveau in der Regel überdurchschnittlich. Somit hätte sich zuletzt dort die Renditekompression aufgrund der positiven Rahmenbedingungen weiter fortgesetzt.

In den genannten Städten sind Renditen über der 5-Prozent-Marke selbst in den einfachen Lagen die seltenen Ausnahmen, unterstreicht Thies Schwarz, Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial

 Demzufolge erzielten in den guten und sehr guten Lagen Immobilienverkäufer zuletzt sogar Faktoren zwischen dem 25- und dem 35-Fachen der Jahresnettokaltmiete.

Niveau wie in den A-Städten

Damit hätten die beliebten süddeutschen C- und D-Städte teilweise bereits auf dem Niveau der A-Städte gelegen. Die Kaufpreise hätten in den guten und sehr guten Lagen in den genannten Städten zuletzt ein Niveau zwischen 3.000 und 5.500 €/m² erreicht. Im Vergleich dazu läge der durchschnittliche Angebotspreis in allen im Marktbericht von Engel & Völkers Commercial analysierten C- und D-Städten in Baden-Württemberg und Bayern im zweiten Halbjahr 2020 bei 2.192 EUR/m². Das wären 14,1% mehr als ein Jahr zuvor. Die Mieten hätten sich dort ebenfalls positiv entwickelt. Zuletzt seien durchschnittlich 8,50 EUR/m² gefordert worden. Die stärksten Zuwächse gegenüber dem Vorjahr habe es in Potsdam (+8,8%), Lübeck (+6,8%) und Leverkusen (+6,5%) gegeben.

Potsdam teurer als Berlin

Im weiteren Bundesgebiet außerhalb von Baden-Württemberg und Bayern hätten besonders C- und D-Städte im direkten Umland der Metropolen ein erhöhtes Preisniveau erreicht. So sei beispielsweise der durchschnittliche Angebotspreis für ein Zinshaus in Potsdam mit 3.877 EUR/m² im zweiten Halbjahr 2020 höher als im benachbarten Berlin. In Lübeck, Neuss, Mainz und Oldenburg hätten zuletzt die Kaufpreise ebenfalls über 2.400 EUR/m² gelegen. 

Die guten und sehr guten Lagen weisen dort eine so gute Vermietbarkeit auf, dass langfristig orientierte Anleger bereit sind wertstabile Objekte zu kaufen, deren Faktoren zwischen dem 25- bis 34-Fachen der Jahresnettokaltmiete liegen, erläutert Müller.

 In den einfachen Lagen fänden hingegen renditeorientierte Investoren weiterhin entwicklungsfähige Immobilien zu moderaten Kaufpreisen. Opportunistisch veranlagte Investoren können seinen Ausführungen zu folge somit auch in Leverkusen, Lübeck und Halle (Saale) Investments im niedrigen zweistelligen Faktorbereich für teilweise unter 1.000 EUR/m² finden. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien werde die Situation auch ein weiteres Ausweichen von renditeorientierten Investoren auf die dezentraleren Standorte wie Chemnitz, Kassel oder Bremerhaven zur Folge haben.

Verwandte Artikel

von Patrick Baldia 2 Minuten Lesezeit

von Patrick Baldia 2 Minuten Lesezeit

von Patrick Baldia 2 Minuten Lesezeit