Investment Erste Group Analyst: Rechnen mit CPI-Angebot für S Immo

Christoph Schultes, Senior Analyst CEE Equity Research, spricht im Interview mit dem ImmoFokus unter anderem über das Wettrennen um die Immofinanz sowie das Kurspotenzial heimischer Immobilienaktien

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Erste Group Analyst: Rechnen mit CPI-Angebot für S Immo

Was kann man heuer von europäischen Immobilienaktien erwarten? Nach einer Zinsanhebung schaut es ja – anders als in den USA – nicht aus … 

Grundsätzlich muss man von Land zu Land unterscheiden. Am wichtigsten ist aber, in welchen Assetklassen ein Unternehmen tätig ist. Bekanntlich hat die Pandemie ja zu Verwerfungen geführt – vor allem im Einzelhandels- und Hotelbereich, wo wir deutliche Kursrückgänge bei Immobilienwerten und gestiegene Renditen (der Assetklassen) gesehen haben. Bei Büroimmobilien sind die befürchteten gestiegenen Leerstandsquoten – aufgrund der Zunahme hybrider Arbeitsmodelle – bis jetzt ausgeblieben. Vor allem das Beispiel Deutschland hat gezeigt, dass man sich um gute Büroimmobilien in guten Lagen keine Sorgen machen muss. 

Der große Gewinner war Logistik …

Ja. Logistik hat als Assetklasse von der Pandemie massiv profitiert. Wohnen hat sich wiederum einmal mehr als relativ krisenresistent erwiesen. Die Assetklasse wurde eher von Themen wie der Mietpreisbremse belastet. Ansonsten ist man gut durch die Krise gekommen. 

Zumindest die drei großen Player (CA Immo, IFAG und S Immo) sind also von ihren Portfolios her richtig positioniert? 

Ja. Die Immofinanz besitzt zwar ein ansehnliches Retailportfolio. Allerdings hat sie starkes Exposure gegenüber Fachmarktzentren (der Marke STOP SHOP), die sich ja in den letzten zwei Jahren weitgehend gut entwickelt haben. Die CA Immo ist wiederum als Pure Office Player in deutschen, österreichischen und CEE-Top-Lagen relativ gut durch die Krise gekommen. Vielleicht am stärksten wurde die S Immo getroffen, weil sie ja eigene Hotels betreibt. Trotzdem wird sie – wie auch die CA Immo und die Immofinanz – für das Geschäftsjahr 2021 solide Zahlen vorlegen. 

Was erwarten Sie heute von der Übernahmeseite her? Für die Immofinanz liegen ja aktuell zwei Angebote vor … 

Sowohl für das Angebot der S Immo als auch jenes der CPI Property Group (CPIPG) läuft die Angebotsfrist noch bis zum 23.02. Danach werden wir sehen, wie viele Aktien die S Immo eingesammelt hat. Vielleicht erhöht die CPI ihr Angebot. Da sie ein Pflichtangebot gelegt hat, hat sie ja eine Nachfrist. Eines steht jedenfalls jetzt schon fest: Will sie die Mehrheit, wird sie diese auch bekommen. Allerdings wird sie mehr als 21,20 Euro bieten müssen. 

Ansonsten erwarten Sie keine Übernahmeversuche?

Die große Frage ist, ob die CPIPG auch für die S Immo bieten wird, in der man seit dem letzten Jahr einen Anteil von 11,6% hält. Die notwendige Liquidität von Seiten der CPIPG wäre vorhanden, weswegen wir mit einem Angebot rechnen.

Schaut man sich die Performance der CA Immo-Aktie an, so scheinen die Aktionäre wenig Freude mit der Sonderdividende zu haben, die bei der außerordentlichen Hauptversammlung Ende November beschlossen wurde. Seitdem geht der Kurs zurück ... 

Ob die Kursrückgänge mit der Dividendenpolitik zusammenhängen, lässt sich nicht sagen. Generell verzeichneten Immobilientitel seit Jahresbeginn Kursrückgänge, davon konnte sich auch die CA Immo nicht entziehen. Zur Dividendenpolitik ist zu sagen, dass die die CA Immo 2021 keine signifikanten Akquisitionen getätigt hat, derzeit gibt es ganz einfach wenig bzw. keine preiswerten Assets am Markt. Die Entscheidung, das vorhandene Cash teilweise auszuschütten, ist also nachvollziehbar. Für den Anleger entscheidend ist, ob dies auch in der steueroptimierten Form von Kapitalrückzahlungen möglich ist.

Wie viel Kurspotenzial sprechen Sie den fünf IATX-Unternehmen heuer zu?

Nicht zuletzt wegen dem sich ändernden Zinsumfeld hat das Sentiment in den letzten Wochen deutlich eingetrübt, Immobilienwerte trifft dies etwas stärker als den Gesamtmarkt. Kurspotenzial sehen wir dennoch bei der Immofinanz und der S Immo aufgrund der möglichen bevorstehenden Übernahmen, und auch die CA Immo sollte sich erholen. Unser aktueller Top-Pick ist aber die UBM. Das Unternehmen hat es geschafft, sich neu zu erfinden, weg von Hotel und hin zu Büro- und Wohnprojekten. Zudem ist die UBM der Top-Dividendenzahler unter den österreichischen Immobilienwerten. Für die Warimpex ist es zuletzt wieder besser gelaufen, dieser Titel leidet allerdings unter den aktuellen geopolitischen Verwerfungen zwischen Russland und der Ukraine. 

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