Der Wohnungsmarkt in Österreich boomt: 21.500 Wohnungsverkäufe wurden im ersten Halbjahr 2015 im Österreichischen Grundbuch verbüchert. Das sind um 36 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum Jänner bis Juni 2014 und noch immer um 26 Prozent mehr als im bisher stärksten ersten Halbjahr 2010. Der Wert der im ersten Halbjahr gehandelten Wohnungen stieg dabei um 966 Millionen Euro – oder 30,5 Prozent – auf 4,13 Milliarden Euro. Damit macht der Wohnungsmarkt derzeit Zahlen - wie wertmäßig 40 Prozent aller Immobilienverkäufe in Österreich aus.
Dies hat RE/MAX, Österreichs größtes Immobilien-Experten-Netzwerk, im RE/MAX ImmoSpiegel, auf Basis aller im ersten Halbjahr 2015 in Österreich in den amtlichen Grundbüchern durchgeführten Verbücherungen errechnet. Die Bereitstellung der Daten erfolgt von IMMOunited – Roland Schmid in Form der Kaufvertrags-Sammlung. Diese Datenquelle unterscheidet sich von allen anderen Veröffentlichungen dadurch, dass sie die Gesamtheit aller tatsächlichen Immobilientransaktionen in Österreich enthält.
„Bereits im Jahr 2014 verzeichneten wir am Jahresende ein All-Time-High am Eigentumswohnungsmarkt. 2015 ist der Markt quasi explodiert - und zwar nicht preismäßig, sondern mengenmäßig. In Österreich ist bei den Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Das heißt auch, dass die von uns angekündigte Entspannung eingetroffen ist“, sieht sich der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, in seinen Prognosen bestätigt.
Österreichweit sind im Jahresvergleich Jänner bis Juni die Wohnungspreise im Schnitt für eine typische Wohnung auf 170.453 Euro – also um 2 Prozent – zurückgegangen. Jede 4. Wohnung kostete weniger als 99.000 Euro, also praktisch unverändert zum Preis vor einem Jahr. Am anderen Ende der Preisbandbreite, nämlich im oberen Preis-Viertel, investierten die Käufer in den Wohnungskauf 232.433.000 Euro und mehr. Das sind um 2,7 Prozent weniger als im Jahresvergleich 2014. Im 5-Jahresvergleich der Halbjahresdaten ergibt das eine Steigerung der Wohnungspreise im Österreichschnitt für alle in diesem Zeitraum verbücherten Eigentumswohnungen von stolzen 34 Prozent.
„Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr“. - Roman Schwarzenecker, Standort + Markt
Keine Blasengefahr Weltweit ist das Thema der Gefahr einer Immobilienblase noch nicht gebannt. In Österreich zeigt sich jedoch ein anderes Bild. In keiner österreichischen Stadt ist in den Jahren 2010 bis 2015 ein signifikanter Gap zwischen Miet- und Eigentumspreisen zu beobachten. Je stärker sich Eigentums- und Mietpreise annähern, desto geringer ist auch die Gefahr einer Immobilienblase. „Trotz hohem Preisniveau in Städten wie Salzburg, Innsbruck und Wien entwickelt sich der Immobilienmarkt in Österreich stabil und es besteht keine Gefahr einer Immobilienblase“, erläutert Patrick Schenner, Geschäftsführer von ImmobilienScout24 in Österreich.
Salzburg vor Innsbruck und Wien Neben Wien sind in den vergangenen Jahren vor allem in den westlichen Landeshauptstädten Salzburg und Innsbruck die Preise für Eigentum rasant angestiegen. Immobilienkäufer mussten seit 2010 Preissteigerungen zwischen 30 und 40 Prozent in Kauf nehmen. Während in Salzburg und Innsbruck im Jahre 2015 im Vergleich zu 2014 leichte Preisrückgänge zu verzeichnen sind, steigen in Wien die Preise weiter und liegen durchschnittlich bei 3.991 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt befinden sich allerdings die westlichen Metropolen Salzburg mit 4.308 Euro pro Quadratmeter und Innsbruck mit 4.032 Euro pro Quadratmeter auf einem höheren Niveau als Wien und sind damit bei Eigentum die teuersten Städte in Österreich.
Nachfrage wird weiter steigen Eines steht fest: Die Nachfrage nach (leistbaren) Mietwohnungen wird in den nächsten Jahren zunehmen, da sind sich alle Marktteilnehmer sicher. Das hohe Bevölkerungswachstum und die steigende Nachfrage nach Wohnraum stellen die Akteure vor allem auf dem Wiener Wohnungsmarkt vor große Herausforderungen. In ihrer gemeinsamen Marktstudie „Neubau-Projekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2015“ zählen Standort + Markt und bulwiengesa aktuell 18.272 Wohnungen in 350 Neubau-Projekten im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment, wobei nur Bauvorhaben wie Eigentumswohnungs- oder Vorsorgeprojekte ab 10 Wohneinheiten und mehr in der Phase 2014 bis 2019 in der Studie Berücksichtigung fanden.
Die höchste Bautätigkeit herrscht in den Bezirken Donaustadt, Floridsdorf und Liesing. „Die Gründe dafür sind die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise sowie die größeren Flächenreserven im Vergleich zur Innenstadt und innenstadtnahen Bereichen“, erläutert Roman Schwarzenecker, der bei Standort + Markt die Untersuchung leitet. Der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.555 Euro pro Quadratmeter. „Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den einkommensstarken Bezirken Innere Stadt, Josefstadt und Döbling ermittelt. Die Melange aus guter infrastruktureller Anbindung, einem hohen Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie einem hohen Freizeitwert machen diese Bezirke zu Topwohnlagen.“ Dagegen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den Gemeindebezirken Simmering, Favoriten und Liesing dokumentiert.
„Laut unseren Modellrechnungen werden in 15 Jahren wieder 2 Millionen Einwohner in Wien leben und dies stellt die Stadt Wien und viele Bauträger im Bezug auf Infrastrukturmaßnahmen und neuen Wohnraum vor große Herausforderungen“, erklärt bulwiengesa Vorstand Thomas Voßkamp. Folglich steigt durch die Bevölkerungszunahme auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Wien. „Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die Deckungsquote lag in den vergangenen Jahren teilweise deutlich unter 50 Prozent“, konkretisiert Schwarzenecker. Für Kooperationspartner Voßkamp gibt es aufgrund des erwarteten Bevölkerungsanstiegs und der prognostizierten Zunahme der Haushalte nur eine Antwort: „In Wien muss, aufgrund der dynamischen Einwohner- und Stadtentwicklung und um die hohe Nachfrage bedienen zu können, deutlich mehr gebaut und folglich mehr Wohnraum dem Markt zugeführt werden.“