Demnach schätzen alle Befragten (100 %) den heimischen Immobilienmarkt als attraktiv bzw. sehr attraktiv ein – das entspricht einer Steigerung um vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr (96 %). Allerdings verringerte sich der Anteil derer, die den österreichischen Immobilienmarkt als sehr attraktiv beurteilen um elf Prozent (2020: 46 %; 2021: 35 %). Auch was die Entwicklung des Transaktionsvolumens anbelangt, blicken die Investoren positiv auf das gerade begonnene Kalenderjahr: Nur knapp ein Viertel (28 %) prognostiziert ein sinkendes Volumen. Die überwiegende Mehrheit (84 %) der Befragten ist der Meinung, dass der österreichische Immobilienmarkt im EU-Vergleich als Gewinner aus der Krise hervorgehen wird.
Gerade in volatilen Zeiten konzentrieren sich Investoren auf besonders sichere Standorte, zu denen Österreich ohne Frage gehört. Das bedeutet aber nicht, dass nicht auch hierzulande große Herausforderungen warten, die wir keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen können, erklärt Stephan Größ, Partner bei EY Law – Pelzmann Gall Größ Rechtsanwälte GmbH und Leiter des Real Estate Sektors bei EY Österreich. Die anhaltende Corona-Pandemie hat auch auf österreichische Immobilien massive Auswirkungen und mit der Digitalisierung und dem Green Deal müssen wir uns dringend langfristigen Megatrends stellen.
Digitalisierung und Green-Deal prägen Immobilienmarktumfeld
So wird das Jahr 2021 nach Ansicht von 83 Prozent der Befragten im Zeichen der Digitalisierung stehen. Fast drei Viertel (73 %) erwarten aufgrund des Green-Deals einen erhöhten Druck zur Reduktion von CO2-Emissionen. Komplizierter wird die Lage auch für Projektentwickler, wie 70 Prozent der Umfrageteilnehmer angegeben haben. Was die erhoffte Erholung von der Corona-Pandemie angeht, sind die Investoren jedoch insgesamt recht optimistisch: Demnach könnten sich auch von der Krise stark betroffene Asset-Klassen wie etwa Büro, Ferienunterkünfte und Shopping-Center bereits in den Jahren 2022 oder 2023 erholt haben.
Die Ansage der Investoren am österreichischen Markt ist ganz klar: Nachhaltigkeit und Digitalisierung sind die wesentlichen Kriterien, an denen Projekte in Zukunft gemessen werden. Bei neuen Projekten müssen diese Megatrends von Anfang an in der Planung berücksichtigt werden. Von bestehenden Projekten wird die bestmögliche Nachrüstung erwartet, so Alexander Wlasto, Partner bei EY Österreich.
Wohnimmobilien für Investoren besonders attraktiv
Der Trend steigender Preise im Wohnsegment wird sich im Jahr 2021 insbesondere in 1a-Lagen (67 %) fortsetzen. Ein Drittel (33 %) der Umfrageteilnehmer geht von einer stabilen Fortentwicklung der Preise aus. In 1b-Lagen wird das Preisniveau laut 59 Prozent der Studienteilnehmer gleichbleiben. Jeder Zehnte (11 %) geht sogar von fallenden Preisen in 1b-Lagen aus. Fast alle der befragten Investoren (93 %) legen auf Wohnimmobilien einen starken Investitionsfokus – deutlich mehr als auf alle anderen Immobiliensegmente.
Wie bereits im Vorjahr gehen die Befragten für Logistikobjekte eher von gleichbleibenden Preisen in allen Lagen aus (1a: 48 %, 1b: 59 %; Peripherie: 44 %). In den 1a-Lagen werden sogar Preissteigerungen von mehr als der Hälfte (52 %) erwartet. Etwa jeder fünfte Investor (21 %) legt auf das vom stark frequentierten Online-Handel begünstigte Logistikimmobiliensegment einen starken Fokus.
Das Wohnsegment erweist sich erneut als Stabilitätsanker auf dem Immobilienmarkt. Es ist nach wie vor – im Gegensatz zu fast allen übrigen Segmenten – kaum von der Corona-Pandemie betroffen, so Wlasto. Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien haben hingegen mit den Auswirkungen der Krise zu kämpfen.
Schwieriges Umfeld für Hotelimmobilien – Büro- und Einzelhandelssegment stagnieren
Etwas pessimistischer fallen die Einschätzungen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien aus: Hier erwarten die Immobilieninvestoren kaum mehr Preissteigerungen. Gleichbleibend zum Vorjahr werden im Bürosegment in 1a- und 1b-Lagen vom Großteil der Befragten eher stagnierende Preise erwartet (65 % bzw. 55 %). In der Peripherie wird von der Hälfte (50 %) der Befragten sogar mit fallenden Preisen gerechnet. Allerdings bleiben Büroimmobilien fast ungebrochen attraktiv. Im Vergleich zum Vorjahr (64 %) stehen nun 70 Prozent der Studienteilnehmer einem Investment positiv gegenüber.
Bei Einzelhandelsobjekten geht mehr als jeder zweite Umfrageteilnehmer (54 %) von stagnierenden Preisen in Toplagen aus (2020: 48 %). In 1b-Lagen und der Peripherie wird wie bereits im Vorjahr ein Preisrückgang erwartet (54 % bzw. 60 %). Vor diesem Hintergrund recht überraschend gewinnt der Einzelhandel an Attraktivität: 2021 können sich 59 Prozent der Experten vorstellen, in dieses Segment zu investieren (2020: 37 %).
Ein ganz neues Bild zeigt sich für die Asset-Klasse Hotel. Waren 2020 noch mehr als die Hälfte der Befragten davon überzeugt, dass Preise in Toplagen (52 %) und 1b-Lagen (36 %) Preissteigerungen erfahren, sehen das gegenwärtig nur noch vier beziehungsweise acht Prozent so. Die Mehrheit ist – unabhängig von der Lage – davon überzeugt, dass die Preise für Hotelimmobilien 2021 fallen werden (1a: 58 %; 1b: 54 %; Peripherie: 61 %). Dennoch legt mehr als die Hälfte (53 %) der Investoren ihren Fokus auf diese Nutzungsart.
Demografie, Digitalisierung und Nachhaltigkeit bestimmende Megatrends
Für das Jahr 2021 sind erstmals alle Studienteilnehmer ungeteilt der Meinung, dass der demografische Wandel den Immobilienmarkt beeinflussen wird. Bereits in den letzten Jahren war er nach Ansicht der Investoren der bedeutendste Megatrend (2020: 96 %, 2019: 92 %).
Zudem bleibt die Digitalisierung mit 88 Prozent Zustimmung Dauerbrenner unter den wichtigsten Megatrends (Vorjahr: 85 %). Fast alle (97 %) Befragten sind der Ansicht, dass ihre Bedeutung bei Unternehmen in der Immobilienbranche zunehmen wird. Eine Effizienzsteigerung bei Immobilientransaktionen wird von 86 Prozent der Experten erwartet.
An hoher Bedeutung gewinnt gemäß vier Fünftel der Befragten außerdem der Klimawandel (2021: 80 %; 2020: 57 %; 2019: 41 %). 85 Prozent sind davon überzeugt, dass im Zuge der EU-Taxanomie der Druck aus dem Kapitalmarkt steigen wird, ESG-Kriterien zu implementieren. Allerdings steht die Operationalisierung von ESG-Kriterien in den Unternehmen noch am Anfang, wie ein Großteil der Befragten (89 %) angab. Drei Viertel der Investoren (75 %) erwarten, dass sich die zunächst höheren Investitionskosten langfristig rentieren und zu steigenden Werten und günstigeren Finanzierungen führen werden.
Der höhere Druck von regulatorischer Seite wie auch vom Kapitalmarkt sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Immobilienwirtschaft damit vor einer großen Verpflichtung steht, die aber auch Chancen bereithält. Die Branche muss als einer der großen Emissionsverursacher auf den Klimawandel reagieren, sagt Größ. Wer sich dieser aktuell wohl größten Menschheitsaufgabe adäquat und konstruktiv stellt, kann mittel- und langfristig auch wirtschaftlich profitieren.