Deutschland, der zweite Heimatmarkt. CA Immo, UBM, STRABAG, PORR, 6B47 gehören mittlerweile zur etablierten Entwicklerszene. Bisweilen machen sie in Deutschland bessere Geschäfte als in Österreich.
In der Gesamtbetrachtung ist Hochtief mit 741.000 Quadratmeter Entwicklungsfläche zwar noch der aktivste Projektentwickler in Deutschland. Gefolgt wird er von der Zech Group mit 553.000 Quadratmeter und NCC mit 508.000 Quadratmeter. Mit 381.756 Quadratmeter liegt die CA Immo auf Platz 5. Die STRABAG (292.125 Quadratmeter) ist das zweite heimische Unternehmen unter den Top-10.
Beim Wohnsegment liegt NCC mit 508.000 Quadratmeter Wohnfläche vor Hochtief mit 358.000 Quadratmeter und Wilma Wohnbau GmbH mit 291.000 Quadratmeter. Bei den Büroprojektentwicklern ist Hochtief mit 343.000 Quadratmeter Mietfläche vor der Zech Group mit 330.000 Quadratmeter und der CA Immo mit 231.000 Quadratmeter. Im Segment Einzelhandel positioniert sich HGHI mit 217.000 Quadratmeter Nutzfläche vor der ECE mit 95.000 Quadratmeter und der Bayerischen Hausbau mit 52.000 Quadratmeter. Die Volumen der Hotelprojektentwickler liegen deutlich darunter. Diese werden angeführt von der OFB mit fast 80.000 Quadratmeter Nutzfläche, gefolgt von der IVG Immobilien mit 55.000 Quadratmeter und der PORR Gruppe mit 41.000 Quadratmeter. Insgesamt erstreckt sich das Gesamtprojektentwicklungsvolumen über rund 24 Millionen Quadratmeter. Das ist einmal der komplette Wohnraum Stuttgarts.
„Bei der Entscheidung nach Deutschland zu gehen, war es nicht absehbar, wie sich Deutschland entwickeln wird. Es war für uns erkennbar, dass es keinen Sinn macht, weiter Geld in den CEE-Raum zu schicken. Wir haben eine Balance zwischen CEE und Westeuropa gesucht. Mit dem Engagement in Deutschland ist uns das gelungen“, so Bruno Ettenauer, CEO von CA Immo. Dieser Weg sei aber nicht unumstritten gewesen.
„Im Nachhinein ist es immer leicht zu sagen: Der Weg war richtig. Bei unserem Einstieg wollten wir gleich klotzen, nicht kleckern. Wir wollten nicht einige wenige Immobilien kaufen, um am Markt als Nummer 3000 einzusteigen. Da kam 2006 das Hessen Portfolio gerade recht. Uns war wichtig, in unseren Märkten von Anfang an eine relevante Rolle zu spielen, sichtbar zu sein.“ Aus strategischer Sicht sei der Markteintritt goldrichtig gewesen. Wie auch die Entscheidung in das Development Geschäft einzusteigen.
„Heute vertraut man uns, dass wir Probleme lösen können. Das haben wir zum Beispiel beim Europaviertel in Frankfurt eindrucksvoll bewiesen. An diesem Areal waren bereits andere namhafte Entwickler, ich will nicht sagen, gescheitert. Sie haben sich aber zumindest die Zähne ausgebissen. Nicht wenige hatten Zweifel, ob wir das schaffen werden. Wir haben es geschafft.“
CA Immo: In Deutschland ein relevanter Player geworden
Herausragendes Objekt ist sicher der Tower 185, der als einer der ersten Hochhausneubauten in Europa das Nachhaltigkeitssiegel LEED Gold des U.S. Green Building Council verliehen bekommen hat. Mieter des Gebäudes sind u.a. das Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen PwC (PricewaterhouseCoopers), die Anwaltskanzleien Mayer Brown LLP und Dechert LLP, ein Excellent Business Center, das Investment unternehmen CBRE Global Investors sowie die Frankfurter Niederlassung der Australia New Zealand Banking Group (ANZ Bank) – und bald auch Hyundai auf drei Stockwerken. „Seit dem Tower haben wir es auch bei der Suche nach größeren Mietern für unsere Objekte leichter. Wir sind in Deutschland zu einem relevanten Player geworden, und werden ein relevanter Player bleiben“, so der CA Immo CEO.
Auch für die UBM ist Deutschland in den zurückliegenden Jahren zum wichtigsten Markt geworden, rund die Hälfte des Konzernumsatzes entfällt bereits auf Aktivitäten in den deutschen Städten München, Berlin und seit einiger Zeit auch Frankfurt. Aktuell sind in Frankfurt 143 Eigentumswohnungen und Penthäuser in einem Frankfurter Stadterweiterungsgebiet (Bauteil 1 vollständig verkauft, Bauteil 2 zu 70 Prozent) mit durchschnittlichen Quadratmetererlösen von 4000 Euro und – laut UBM CEO Karl Bier – „sehr attraktiven Deckungsbeiträgen“ sowie ein bereits an einen Endinvestor (Union Investment) verkauftes Holiday Inn in Bau. Weil die Hotelerrichtungskosten deutlich unter Budget abgehen, dürfte auch dieses Projekt die Kassen kräftig füllen.
Zugute kommt der UBM bei ihrem Deutschland-Roll out ihr seit Jahrzehnten aufgebautes Netzwerk und die Bekanntheit am Markt. Immerhin ist die Deutschlandtochter der UBM, Münchner Grund, seit 50 Jahren am Markt, die UBM selbst in Deutschland auch schon seit Jahrzehnten. Schon unmittelbar nach der Wiedervereinigung wurden erste Liegenschaften in den neuen deutschen Bundesländern und in Berlin gecheckt.
Flächen für Neubau gibt es in attraktiven Lagen heute kaum mehr
Erst vor kurzem konnte die UBM einen Verkauf in Deutschland finalisieren: Das Bürohaus Concor in München ging um knapp 60 Millionen Euro an einen börsennotierten REIT-Fonds aus Singapur. „Es ist das erste Mal, dass ein österreichisches Unternehmen an einen Investor aus Singapur verkauft, dementsprechend war die Vorlaufzeit mit neun Monaten besonders lang“, so UBM Chef Karl Bier. Das 70er-Jahre-Bürohaus wurde von UBM aufwändig revitalisiert.
Heute ist das Concor ein zertifiziertes Green Building und voll vermietet. Bier ist überzeugt, das Sanierungs-Know-how der Gesellschaft auch künftig nutzen zu können: „Flächen für Neubau gibt es in attraktiven Lagen heute kaum mehr, damit ist fast jedes spannende neue Projekt ein Um- oder Zubau“.
Das angelo Hotel München Leuchtenbergring – ein Co-Produkt der österreichischen Unternehmen UBM und Vienna International – wird erweitert. Zusätzlich wird UBM auf der Liegenschaft Büro- und Retailflächen errichten. Bis Ende 2017 sollen die Bauarbeiten abgeschlossen sein Das 2008 eröffnete Hotel angelo Leuchtenbergring zählt zu den profitabelsten Immobilien im UBM-Portfolio. Die Auslastung liegt seit 2011 bei 80 Prozent. Ein definitiver Vorteil des 146 Zimmer umfassenden Hauses ist der direkte S-Bahn-Anschluss zu Flughafen, Zentrum und Messegelände.
Aufgrund der von Jahr zu Jahr gestiegenen Auslastung soll das Hotel nun um 131 auf 277 Zimmer und um einen großzügigen Konferenzbereich und eine Wellness-Area erweitert werden. Da sich der Münchner Bezirk Bogenhausen immer größerer Beliebtheit erfreut, sollen im Zuge des Hotelausbaus auf der 9.190 Quadratmeter großen Liegenschaft Leuchtenbergring 20 auch 12.500 Quadratmeter Büroflächen und 8.300 Quadratmeter Shoppingflächen errichtet werden.
„Hotels erfreuen sich bei institutionellen Anlegern wachsenden Interesses, da diese höhere Erträge als Büroimmobilien aufweisen und eine gute Absicherung gegen Inflation bieten. Zusätzlich kann man in dieser Assetklasse in Deutschland bei ähnlich niedrigem Risiko eine bessere Rendite als in Österreich erzielen.“ (Bier) Für die Erweiterung des angelo Hotels und den Neubau von Büro- und Einzelhandelsflächen sind knapp 70 Mio. Euro budgetiert. Die Finanzierung ist bereits im Vorfeld gesichert. UBM errichtet aktuell in der Assetklasse Hotel in Frankfurt am Main ein Holiday Inn, verwertet in Berlin die letzten Grundstücke des ehemaligen Berliner Zentralvieh- und Schlachthofes und plant zwei weitere Hotels in deutschen Städten.
Berlin braucht Wohnungen
Die rein in Wohnimmobilien investierende BUWOG hat sich durch deutsche Zukäufe (DGAG, Apollo) substanziell vergrößert und hält nun bei 53.000 Wohneinheiten im Bestand mit einem Fair Value von rund 3,5 Milliarden Euro. Die knappe Mehrheit davon befindet sich in Deutschland, wo man vor allem auf Berlin sowie den Nordwesten setzt.
Weitere Zukäufe geplant
„Zwischen Kassel und Kiel“ seien deshalb auch weitere kleinere Zukäufe geplant, so BUWOG CEO Daniel Riedl. Erst vor kurzem hat die BUWOG Pläne für ein neues Wohnquartier mit 650 Eigentumswohnungen in Berlin-Köpenick vorgestellt.
Auf einem rund 100.000 Quadratmeter großen Areal an der Regattastraße sollen bis zum Jahr 2022 in zehn Bauabschnitten rund 650 Eigentumswohnungen und Reihenhäuser errichtet werden. Darüber hinaus sind 550 Tiefgaragenstellplätze sowie eine Kindertagesstätte geplant. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts soll im April 2017 erfolgen. Die Wohnungen werden sowohl Selbstnutzern als auch Kapitalanlegern zum Kauf angeboten, sodass zumindest ein Teil der Wohnungen auch den zunehmend angespannten Köpenicker Mietwohnungsmarkt entlasten wird.
Der Berliner Bezirk Treptow-Köpenick verzeichnete in den letzten drei Jahren ein deutliches, über dem Durchschnitt aller Berliner Bezirke liegendes Wachstum der Einwohnerzahl. Bis 2030 ist mit einer weiteren Steigung um bis zu 7,4 Prozent zu rechnen, was entsprechend positive Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage in Köpenick erwarten lässt.
Entwickler müssen lokal extrem gut aufgestellt sein. Deutschland besteht aufgrund der Größe aus vielen Submärkten, die man sich jeweils genau anschauen bzw. analysieren muss. Deutschland hat aber auch den Vorteil, dass es durch die große Anzahl an institutionellen Investoren ein sehr liquider Markt ist. Ein Umstand, der gerade für einen Developer wie die 6B47 wichtig ist, da diese nach Abschluss einer Projektentwicklung auch einen gesicherten Exit haben will.
6B47-Vorstand Peter Ulm hat Universitätsstädte ab 150.000 Einwohner, für die ein demografisches Wachstum erwartet wird, etwa Nürnberg, Ingolstadt, Münster, Aachen oder Heidelberg, auf seinem Radar. „Die vorrangige Zielgröße der Projekte bleibt bei einem Volumen zwischen 20 bis 50 Millionen Euro. Dort, wo größere Liegenschaften gekauft werden, werden Partner involviert oder es werden Teile des Grundstückes abverkauft und nur das Kernstück zur weiteren Entwicklung behalten“, erklärt Ulm. Dadurch werde ein Klumpen-Risiko vermieden. Warum aber ist gerade Deutschland ein so interessanter Markt?
„Wir sehen in Deutschland bei unseren Projekten Netto-Mieten zwischen 11,50 Euro bis 12,50/13 Euro pro Quadratmeter.“ Mieten, die er in Österreich kaum sieht. „In Österreich haben wir günstige Mieten, aber hohe Eigentumspreise. Mich wundert, dass nicht mehr österreichische Anleger in Deutschland im Wohnungsmarkt investieren. Er ist liquide und Städte wie München oder Frankfurt wachsen, wachsen und wachsen.“
Dass es demnächst Projekte in Berlin geben könnte, will Ulm nicht ausschließen. „Berlin ist aber auch ein spezieller Markt. Ohne lokalen Partner geht dort nichts. Den lokalen Markt kann man von Wien aus nicht zu 100 Prozent verstehen. Wir suchen daher immer lokale Partner. Wir haben Know-how, stellen die Finanzierung. Der lokale Partner hat die Expertise, wie der Markt funktioniert. Einen solchen haben wir für Berlin aber noch nicht gefunden. Wir haben aber ein wachsames Auge.“
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