Der Immobilienmarkt brummt auf Hochtouren. Die Top-5-Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) erreichten in den ersten drei Quartalen mit Neuinvestitionen in Höhe von 12,24 Milliarden Euro den höchsten absoluten Neunmonatswert nach 2007.
München - Reges Investmentgeschehen trotz hoher Preise
Mehr als 1,3 Milliarden Euro wurden in den Monaten Juli bis September in Münchener Gewerbeimmobilien investiert, womit das 3. Quartal das umsatzstärkste im laufenden Jahr war. Damit summierte sich das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale 2014 auf ca. drei Milliarden Euro – ein Plus von 33 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Trotz der inzwischen sehr niedrigen Nettoanfangsrenditen im Spitzensegment (3,5 Prozent bei Geschäftshäusern, 4,2 Prozent bei Büros) führte der Anlagedruck weiterhin zu zahlreichen Transaktionen. Die Investoren weichen aber vermehrt auch auf Lagen außerhalb der Altstadt aus. So wechselten im 3. Quartal mit dem ZOB München und dem Kontorhaus zwei Objekte im Arnulfpark den Eigentümer und auch in weniger zentrumsnahen Lagen wie etwa Ramersdorf-Perlach fanden im selben Zeitraum zahlreiche Transaktionen statt.
Berlin - Investoren fragen zunehmend Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings nach
Knapp 2,5 Milliarden Euro wurden in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit 12 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Inzwischen reicht die Nachfrage über alle Risikoklassen. Die Mehrzahl der Investoren ist nach wie vor stark auf Core-Objekte sowie Objekte in guten B-Lagen fokussiert. Gerade in solchen B-Lagen fanden daher im 3. Quartal einige Transaktionen statt, unter anderem erwarb die TLG ein an Verdi und die Deutsche Bahn vermietetes Objekt am Ostbahnhof.
In den Top-Lagen kaufen in erster Linie noch Privatinvestoren bzw. Family Offices. Auch Standorte in den Randlagen standen zuletzt stärker im Fokus. Besonders im Blick haben Investoren dabei die Achse Richtung Flughafen Schönefeld/BER, aber auch in anderen Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings sehen sich Investoren nach Investitionsgelegenheiten um.
Hamburg - St. Pauli war im 3. Quartal der aktivste Teilmarkt
Etwas mehr als zwei Milliarden Euro flossen in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres in Hamburger Gewerbeimmobilien und damit knapp ein Drittel mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die beiden größten Transaktionen im 3. Quartal spiegeln die Gesamtsituation am Hamburger Investmentmarkt gut wider. Dabei handelt es sich um das Atlantic-Haus sowie die Tanzenden Türme in St. Pauli, beides hochwertige Objekte in guten B-Lagen. In solchen zentrumsnahen B-Lagen ist die Aktivität derzeit am höchsten.
Neben St. Pauli stand dabei im bisherigen Jahresverlauf vor allem die HafenCity im Fokus, auch im flughafennahen Stadtteil Langenhorn fanden einige Transaktionen statt. Im 4. Quartal ist mit weiteren Verkäufen in diesen Teilmärkten zu rechnen, zudem laufen einige Verkaufsprozesse in der City Nord.
Frankfurt - Umsatz könnte in Q4 aufgrund zahlreicher Großdeals noch ins Plus drehen
Mehr als 1,9 Milliarden Euro flossen in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres in Frankfurter Gewerbeimmobilien. Damit lag das Transaktionsvolumen 19 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Die mit Abstand größte Transaktion war dabei der Verkauf des Messeturms, zudem fanden einige weitere Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich statt. Da auch für das 4. Quartal mit dem Abschluss etlicher Großtransaktionen zu rechnen ist, könnte sich das Umsatzminus bis zum Jahresende durchaus noch in ein Plus verwandeln.
Aufgrund der Knappheit an Core-Objekten passen einige Investoren ihr Suchprofil an und werden mutiger. Dies äußert sich vor allem in einer steigenden Zahl von Ankaufsprüfungen in den periphereren Lagen, etwa in Niederrad oder am Osthafen. Vor allem Niederrad ist inzwischen ein sehr vitaler Teilmarkt. Im bisherigen Jahresverlauf wechselten in der ehemaligen Bürostadt bereits vier Objekte den Eigentümer.
Düsseldorf - Hohe Aktivität in allen Risikoklassen
In Düsseldorf wechselten in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres Immobilien für etwa 1,38 Milliarden Euro den Eigentümer, womit das Transaktionsvolumen 18 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres lag.Das außerordentlich hohe Transaktionsvolumen fußt dabei auf einer sehr breiten Basis. Zwar findet die Aktivität vor allem in den Segmenten Büro (Umsatz von ca. 870 Mio. Euro) und Handel (ca. 450 Mio. Euro) statt, ist aber auf viele Lagen und alle Risikoklassen verteilt.
So wurden im bisherigen Jahresverlauf sowohl klassische Core-Objekte (z. B. Metro-Zentrale und Kö-Galerie) als auch Value-add-Produkte (bspw. La Vie) verkauft. Aber auch im opportunistischen Segment ist viel Bewegung: Hier steht vor allem der Seestern im Fokus, wo auch komplett leer stehende Büroimmobilien einen Käufer finden, die entweder ein Refurbishment oder eine Umnutzung in Wohnen anstreben.