(Advertorial) Im Rahmen einer Steuerreform werden Entlastungen immer durch Belastungen gegenfinanziert. Wie schon berichtet, werden ab 2016 die Entlastungen im Bereich des Einkommensteuertarifes durch Belastungen im Immobilienbereich gegenfinanziert. Nunmehr werden diese Maßnahmen spürbar. Neben anderen fundamentalen Änderungen (zB im Bereich der GrESt sowie der pauschalen Nutzungsdauer von Immobilien) brachte die Steuerreform 2015/2016 im außerbetrieblichen Bereich ab 2016 bei bebauten Grundstücken eine Anhebung des pauschalen Grundanteils von bisher 20% auf 40% mit sich. Damit erfolgt zum Teil eine massive Kürzung der potentiellen Abschreibungsbasis des verbleibenden Gebäudeanteiles und somit eine jährliche Einkommensteuerzusatzbelastung für Immobilienvermieter.
Diese Kürzung der Abschreibungsbasis wurde in einer Anfang Mai 2016 kundgemachten Verordnung etwas entschärft. Der pauschale Grundanteil gemäß der Grundanteilverordnung bewegt sich ohne Nachweis (zB Gutachten) zwischen 20% und 40% und ermittelt sich nunmehr im Detail wie folgt:
Beispiel: Bei einem Zinshaus in Wien mit 20 Wohnungen sind nunmehr 30% Grundanteil auszuscheiden statt bisher 20%. Bei einem angenommenen Kaufpreis iHv EUR 2 Mio. wird somit ohne anderen Nachweis (Gutachten) nunmehr ein pauschaler Grundanteil iHv EUR 0,6 Mio.
angesetzt und nur der verbleibende Gebäudeanteil iHv EUR 1,4 Mio (70%) der Abschreibung von idR 1,5% p.a. unterzogen. Die laufende Einkommensteuerbelastung erhöht sich entsprechend aufgrund der geringeren laufenden Abschreibung.
Derzeit haben folgende Gemeinden mindestens 100.000 Einwohner: Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck. Unter baureifem Land werden als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke verstanden.
Für zum 1.1.2016 bereits vermietete Grundstücke ist auf die entsprechenden Verhältnisse zum 1.1.2016 abzustellen.
Wurde vor 2016 ohne konkreten Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses eine abweichende pauschale Aufteilung vorgenommen, sind der Gebäudeanteil sowie die Absetzung für Abnutzung ab 2016 entsprechend anzupassen.
ACHTUNG! Weichen die tatsächlichen Verhältnisse jedoch erheblich (um zumindest 50%) von den angeführten pauschalen Werten ab, so ist der Grundanteil trotzdem nicht nach dieser Verordnung zu ermitteln. Das bedeutet zB anstatt 40%/60% ein Verhältnis von höchstens 20% Grundanteil oder mindestens 60% Grundanteil.
Mag. Bernd Winter
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
Partner der BDO Austria GmbH
Leiter Branchencenter Immobilien
bernd.winter@bdo.at
Dr. Christoph Pramböck
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
Partner der BDO Austria GmbH
Leiter Competence Center Immobilienbewertung
christoph.pramboeck@bdo.at