Portfoliobereinigung. Mit dem Verkauf des Logistikportfolios und der Buwog-Beteiligung soll rund eine Milliarde Euro eingenommen werden, die für Akquisitionen sowie neue Entwicklungen verwendet werden soll.
Nach dem im Frühjahr 2014 erfolgten Spin-off der Buwog ist die Immofinanz ausschließlich im Gewerbesegment tätig. Mit der Schaffung zweier „Pure Plays“ sei man dem Wunsch vieler Anleger nach „sortenreinen“ Immobilienaktien nachgekommen, meinte damals – der nunmehr ehemalige CEO – Eduard Zehetner. Derzeit setzte sich das Portfolio zu insgesamt 80 Prozent aus Retail (Portfolioanteil: 43,2 Prozent) und Büro (39,5 Prozent) zusammen. Der Logistikteil (8 Prozent) soll vollkommen abgestoßen werden, aber dazu später.
Zu den Kernmärkten der Immofinanz zählen Österreich, Deutschland, Russland, Polen, Tschechien, die Slowakei, Rumänien und Ungarn. Der größte Einzelmarkt ist derzeit mit 23 Prozent der Assets Russland, gefolgt von Österreich (20 Prozent) und Rumänien (14 Prozent). Gerade das starke Russland Exposure – konkret besitzt die Immofinanz fünf Einkaufszentren in Moskau – hat dem Unternehmen zuletzt zu schaffen gemacht und war auch im Geschäftsjahr 2014/15 maßgeblich dafür verantwortlich, dass ein Verlust von 361,4 Millionen Euro eingefahren wurde. Zum Vergleich: 2013/14 stand noch ein Gewinn von 72 Millionen Euro zu Buche. Zur Veranschaulichung: Im abgelaufenen Geschäftsjahr gingen die Mieterlöse in Moskau – bereinigt um Fertigstellungen – um nicht weniger als 36 Millionen Euro zurück.
Als Folge dieser Entwicklung hat der neue CEO Oliver Schumy die strategischen Schwerpunkte für das neue Geschäftsjahr bekannt gegeben – die Eckpfeiler in groben Zügen: Das Abstoßen der Logistiksparte (mit einer vermietbaren Fläche von rund 1 Million Quadratmetern, dazu kommen noch Logistik-Entwicklungsprojekte, Anm.) und der Buwog-Anteile sowie die rasche Gewährleistung der strukturellen Dividendenfähigkeit. Mit dem Verkauf des Logistikportfolios und der Buwog-Beteiligung soll rund 1 Milliarde Euro eingenommen werden, die für Akquisitionen sowie neue Entwicklungen verwendet werden soll. Dabei soll der Fokus auf die „westlichen Kernmärkte“ Deutschland, Österreich und Polen gerichtet werden.
Analyse:
Wie Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, festhält, hat sich die Verschlechterung des Geschäfts in Russland in den vergangenen Quartalen deutlich negativ auf den Cashflow der Immofinanz ausgewirkt. „Eine Verbesserung der Lage ist derzeit nicht in Sicht und damit auch nicht der Cashflow, den wir uns erwarten“, meint er. Für den Fall, dass sich die Lage in Russland erhole, gelte es dann, die Situation neu zu bewerten.
Neuhold hat die Immofinanz bereits im Zuge der Übernahmeschlacht mit der CA Immo im Frühjahr auf „Halten“ heruntergestuft und ist seitdem bei dieser Empfehlung geblieben – „obwohl die Aktie zuletzt zurückgekommen ist“, wie er erklärt. Tatsächlich hat das Papier – nach einem herben Kursrutsch zwischen Ende April und Anfang Juli – wieder etwas an Boden gut gemacht und liegt im bisherigen Jahresverlauf mit knapp 10 Prozent im Plus. Der aktuelle Kurs von 2,30 Euro ist im Übrigen nicht mehr allzu weit von Neuholds Kursziel von 2,60 Euro entfernt.
Mit der Anfang August kommunizierten Neuausrichtung der Strategie zeigt sich Neuhold zufrieden. „Es ist eine gute Entscheidung, nun durch neue Entwicklungen in Deutschland und Polen stärker wachsen zu wollen – ebenso wie der Plan, sich auf die Segmente Büro und Retail zu konzentrieren“, sagt er. Auch den geplanten Verkauf der Logistiksparte, die Anfang August noch rund 8 Prozent des Immobilienvermögens ausgemacht hat, sieht der Analyst in einem positiven Licht. Nachsatz: „Es kann derzeit zu guten Konditionen verkauft werden.“
„Ebenso positiv sehe ich den Verkauf der Buwog-Anteile“, so Neuhold weiter. Wie von CEO Schumy angekündigt, werden die auf diesem Wege eingenommenen Cashmittel – gemeinsam mit den Erlösen aus dem Verkauf des Logistikportfolios – in neue Entwicklungen investiert werden. Positiv: Genügend Mittel für neue Transaktionen, mit denen die – durch das Abstoßen der Logistiksparte – entgangenen Mieteinnahmen kompensiert werden könnten, dürften dem Vernehmen nach auch noch übrig bleiben.
Für Aktionäre bleibt zu hoffen, dass durch die strategische Neuausrichtung bald wieder eine Dividende herausschaut. Anfang August wurde bekanntlich bekannt gegeben, dass diese für das Geschäftsjahr 2014/15 wegen der Ergebnissituation und der unsicheren Lage in Russland ausfallen wird. Davor hatte die Immofinanz vier Jahre in Folge die Dividende erhöht. Ein Trost bleibt, dass – wie Schumy bekräftigt hat – die rasche Gewährleistung einer nachhaltigen Ausschüttungspolitik ganz oben auf der Agenda steht.
Immofinanz
www.immofinanz.at ISIN: AT0000809058Aktionärsstruktur
Institutionelle: 54,7% Private: 33,5% Private Sonstige: 0,4 % Eigene Aktien: 9,1 % Nicht zugeordnete Aktien: 2,3 %Strategie/Assetklassen
Akquisition und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, Realisierung und Entwicklungsprojekten und Verwertung von Objekten. Kernkompetenzen in den Segmenten Einzelhandel und Büro, weiters Logistik und Wohnen.Immobilien-Portfolio
445 Bestandsobjekten mit 3,14 Mio m² vermietbare Fläche und einem Buch- wert von rund 5,91 Mrd. Euro. Vermietungsgrad 84,5% (per 31.07.2015)Regionen/Kernmärkte
Österreich, Deutschland, Holland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, Slowakei und Russland.Kurs: 2,37 Euro
52-Wochenhoch 2,93 Eurio 52-Wochentief 1,90 Euro Performanace 6 Monate - 16,93 % Performanace 1 Jahr 2,86 %Das sagen die Analysten
Analyst -- Empfehlung -- Kursziel Erste group -- Buy -- 2,60 Baader Bank -- Sell -- 2,00 Wood&Companx -- Hold -- 2,43 Alpha Value -- Buy -- 2,41 Generale -- Buy -- 2,70 Kepler Cheuvreux -- Hold -- 2,60 Deutsche Bank -- Buy -- 3,50 Morgan Stanley -- Equal-weight -- 2,60 Barclays -- Equal.weight -- 2,39 Raiffeisen Centrogank -- Hold -- 2,75 HSBC -- Underweight -- 2,3Durchschnitt 2,57
Stand: 23. Oktober 2015