Intelligente Logistik wieder gefragt

Revival. Internationale Logistikimmobilienentwickler zeigen wieder starkes Interesse an dem Markt und an Projekten. Große Hubs mit internationaler Wirkung werden in Österreich weiterhin nicht realisiert. Viele Nutzer bespielen veraltete, auch noch eigengenutzte Häuser und Terminals.

Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services bei CBRE, ist optimistisch: „Mit der sehr erfreulichen Entwicklung des Logistikparks Hagenbrunn und der Ansiedelung von Kühne & Nagel, Schachinger und allen voran dem A1 Zentrallager ist eine generelle Wende eingetreten – internationale Logistikimmobilienentwickler zeigen wieder starkes Interesse an dem Markt und an Projekten.“ Lukas Richter, Logistikimmobilienspezialist bei Colliers, sieht die Entwicklung differenzierter: „Große Hubs mit internationaler Wirkung werden in Österreich weiterhin nicht realisiert, Logistik beschränkt sich auf Konsumlogistik der großen Ballungsräume und die Logistik für die noch immer stark produzierende Industrie.“

Apropos Ballungsräume. 24 Stunden Service, 7 Tage die Woche – dieser Verfügbarkeitsrahmen ist Voraussetzung für gute Logistikflächen. Essentiell ist auch die verkehrstechnische Anbindung, Stell- und Rangierflächen für den Lieferverkehr und die Erreichbarkeit für Mitarbeiter, so Richter weiter: „Die Liegenschaftskosten für Logistik betragen ca. fünf Prozent, wenn die Liegenschaft nicht passt, sind aber auch fünf Prozent zu viel.“

CBRE-Experte Zekely sieht im stetig steigenden Kosten- und vor allem Zeitdruck (Stichwort „same day delivery“) eine verstärkte Verlagerung auf die Straße: „Für wirklich gut angebundene Liegenschaften werden allerdings Verkaufspreise ausgewiesen, die ein klassisches Logistikimmobilienprojekt bei derzeitigen Marktmieten kalkulatorisch nicht zulassen.“ Dies trifft vor allem auf den Wiener Süden und Osten zu, so Zekely.

Viel Potential weisen hier demnach die Parks der Wirtschaftsförderungsagentur des Landes NÖ wie EcoPlus in Wolkersdorf, Kottingbrunn, Strasshof und Bruck an der Leitha aus. Sieht man sich die Qualität des Logistikimmobilienbestandes an, so Zekely weiter, dann ist offensichtlich, dass sehr viel Relocation- und Anmietungspotential vorhanden ist. Neben Wien sind die interessantesten Entwicklungen in und um Graz, Kalsdorf und Werndorf zu beobachten, gefolgt von Linz bzw. Wels.

Renditen sinken, Preise steigen

Über eine Erweiterung des Angebotes kann auch entsprechende Nachfrage generiert werden, das ist einigen Marktteilnehmern bewusst geworden, erzählt CBRE-Spezialist Zekely: „Die Renditen für gute Projekte werden weiter sinken, die Preise steigen. Die Nachfrage ist da, viele Nutzer bespielen veraltete, auch noch eigengenutzte Häuser und Terminals.“ Alles Faktoren, die für die – auch spekulative, nach dem Vorbild von Hagenbrunn – Entwicklung von neuen Logistikimmobilienparks sprechen.

Auch Colliers-Logistikimmobilienexperte Richter erkennt ähnliche Entwicklungen: „Neue Flächen werden nur gegen Aufgabe von alten, wirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Hallenflächen realisiert.“ Konkret haben Lager- und Transportunternehmen in den letzten Jahren bestehende Flächen rationalisiert und optimiert. Der Bedarf liegt weiterhin bei verkehrstechnisch vernünftig angebundenen Hallenflächen, die ohne (zeitliche) Einschränkungen verfügbar sein können. Richter: „Industrieunternehmen zentrieren einerseits ihre Aktivitäten zunehmend auf die Stammwerke und internationalisieren ihre Produktionsaktivitäten in neuen Märkten.“

Bleiben die KMU. Diese haben seit Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 ihre Investitionen eingeschränkt und orientieren sich vor allem in neue Märkte außerhalb von Österreich, erzählt Colliers-Experte Richter: „Der Bedarf an modernen Flächen ist aber weiterhin vorhanden, da viele Bestandsobjekte nicht mehr der Arbeitsstättenverordnung und den aktuellen Normen entsprechen und eine Auf- und Nachrüstung wirtschaftlich nicht tragbar ist.“

[caption id="attachment_1301" align="alignleft" width="150"] (c) CBRE[/caption]

„Die Renditen für gute Projekte werden weiter sinken, die Preise steigen.“

- Felix Zekely, Head of Agency & Global Corporate Services, CBRE Österreich

Gewerbe- und Industrieimmobilien als Investment

Der Investmentmarkt für Gewerbe- und Industrieimmobilien ist für alternative Anleger durchaus interessant, ist Richter überzeugt, die Bandbreite geht hier vom kleineren Betriebsobjekt für den privaten Anleger bis zu großen, modernen Industrieflächen für einen institutionellen Investor.

Bei Renditen für Gewerbe- und Industrieimmo­bilien ist je nach Bonität der Nutzer mit einer hohen Schwankungsbreite zwischen 7 und 9 Prozent zu rechnen. Richter: „Das ist abhängig von ihrer Lage, Größe und Flexi­bilität sowie dem Umstand, ob es eine gesicherte Mietdauer gibt bzw. den Nachnutzungs­möglichkeiten.“