Logistikmarkt Slowakei. Davon zu schreiben, dass eine Halle 60.000 Quadratmeter hat, ist das eine. Etwas anderes ist es in einer solchen Halle zu stehen. Ich hatte die Gelegenheit dazu: Es war schlichtweg beeindruckend. In diese 10 Meter hohe, 9,5 länderspieltaugliche Fußballfelder fassende Halle könnte man 300.000 Badewannen stapeln. Was tut sich am Logistikmarkt Slowakei? Ein Lokalaugenschein.
Der Markt für Logistikimmobilien in der Slowakei boomt. Die treibende Kraft ist die äußerst erfolgreiche Automobilindustrie mit ihren zahlreichen Großinvestitionen und die gut ausgebaute Infrastruktur in der Slowakei. Mit Jaguar Land Rover baut zurzeit ein vierter Autohersteller eine Fabrik im Land auf. Das zieht neue Zulieferer an und sorgt für mehr Bedarf an Transport- und Lagerdienstleistungen. Nachfrage kommt aber auch aus dem Einzelhandel, der verstärkt auf das Onlinegeschäft setzt und dafür seine Logistik optimieren muss.
Gefragter Standort
Regional dominieren der Großraum Bratislava und die Autobahnen D1 und D2 das Logistikgeschäft. Rund drei Viertel des Bestands an modernen Lager- und Logistikflächen der Slowakei befinden sich dort. An der D1 in Senec treffe ich mich mit Sebastian Scheufele, einen der geschäftsführenden Gesellschafter von Modesta Real Estate. Gemeinsam machen wir uns auf zum Prologis Park Bratislava in Senec – der ersten Station unserer kleinen Rundreise. „Dort wird kräftig gebaut. Im zweiten Quartal 2016 wurde ein 22,6 Hektar großes Grundstück direkt angrenzend an den bereits bestehenden Logistikpark angekauft. Wie schon bei den anderen Grundstücken im Besitz von Prologis, durften wir auch diese Transaktion begleiten“, erzählt Scheufele nicht ohne Stolz. „Der Baustart der neuen Logistikhalle DC15 mit insgesamt 21.140 Quadratmetern ist bereits erfolgt. Ein zusätzliches Entwicklungspotential mit insgesamt 66.000 Quadratmetern an modernen Logistikhallen ist am Standort möglich.“
Stabile Mieten, gute Renditen
2017 stehen erstmals landesweit über zwei Millionen Quadratmeter moderne Industrie- und Lagerhallen zur Verfügung. Weitere 174.000 Quadratmeter befinden sich im Bau, vorrangig als build-to-suit Lösungen. Die Leerstandsrate mit etwa 4,33 Prozent ist dabei sehr gering und befindet sich weiter im Fall. Je nach Lage liegen die Mietpreise in modernen Hallen zwischen 3,40 und 4,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Durch die niedrigen Leerstände und die voraussichtlich unverändert hohe Nachfrage sollten die Mieten bis Jahresende weitgehend stabil bleiben. Gute Aussichten für Developer und Investoren. Trotz Rückgang der Spitzenrenditen liegen die Renditen teilweise über jenen, die in Österreich erzielbar sind.
In Senec treffen wir Martin Polak SVP, Regional Head CEE von Prologis, der uns sichtlich stolz auf eine Tour durch seinen Logistikpark einlädt. Der Prologis Park Bratislava umfasst derzeit 13 moderne Hallen mit mehr als 320.000 Quadratmetern Produktions- und Distributionsfläche. 
Könnte man so einen Logistikpark nicht auch in Österreich betreiben? Polak ist skeptisch. Man habe sich umgesehen. Aber es sprächen zu viele Faktoren gegen ein Engagement in Österreich. „Ein großes Manko für den Standort ist unter anderem die mangelnde Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücksflächen sowie die deutlich höheren Grundstückpreise, Baupreise und das deutlich höhere Lohnniveau. Rund um Bratislava werden rund 45 bis 60 Euro pro Quadratmeter für ein gewidmetes Grundstück verlangt und ein Arbeiter verdient zwischen 500 bis 800 Euro. Rund um Wien muss man mit Quadratmeterpreisen je nach Lage zwischen 120 und 280 Euro kalkulieren. Auch das Lohnniveau ist deutlich höher. Die Personalkosten sind ein Vielfaches von denen in der Slowakei. Das rechnet sich für uns nicht. Hier in Senec liegt das Preisniveau bei 40 bis 50 Euro pro Quadratmeter.“
Die längere Anfahrt falle ebenfalls nicht ins Gewicht. „Wir können von Bratislava jeden Standort in Österreich in acht bis zehn Stunden erreichen. Der Zeitverlust gegenüber einem Standort in der unmittelbaren Nähe zu Wien ist zu verschmerzen“, so Polak. Außerdem fehle es dem österreichischen Markt an entsprechend großen Mietanfragen. „Fakt ist zudem, dass die meisten Logistikhallen in Österreich traditionell für Eigennutzzwecke errichtet werden und die Nachfrage nach fremden Mietflächen nicht so stark wie in der Slowakei oder in der Tschechischen Republik ist. Der österreichische Markt konzentriert sich vielmehr verstärkt auf regionales Interesse, der slowakische hingegen vermehrt auf internationale Nachfrage“, erklärt Polak.
Wir halten vor einer kurz vor der Fertigstellung stehenden Halle. Die großzügigen Außenanlagen fallen sofort ins Auge. Die Halle wurde spekulativ errichtet und fand als Mieter ein führendes Möbelhaus aus der Türkei, das sich unter anderem auch in Österreich umgesehen hatte, aber nicht fündig wurde und sich schlussendlich für Bratislava entschied.
Hohe Sicherheit
Dass das Thema Sicherheit eine große Rolle spielt, versteht sich von selbst und so sind Einfahrtskontrollen und Überwachung des Areals inkludiert. „Der Park wird rund um die Uhr bewacht.“ Darüber hinaus gehende Sicherheitsbedürfnisse werden von den Mietern selbst abgedeckt. So hat allein Samsung rund um die Uhr noch sechs weitere Sicherheitsleute im Einsatz.
Weitere Expansion
Weiter geht es mit dem Geländewagen zu einem unbebauten, an dem Logistikpark liegenden etwa 60 Hektar großen Grundstück. „Das gehört schon uns. Aufgrund der stark steigenden Kundennachfrage und um eine langfristige Entwicklungsmöglichkeit am Standort zu garantieren, haben wir dieses Grundstück für eine weitere Expansion vor Kurzem angekauft.“ Aktives Landbanking ist für Polak oberstes Gebot: „Wir wollen nicht zu nahe an Wohngegenden liegen, aber doch in der Nähe der Autobahn sein. Aus diesem Grund kaufen wir auch Land um unsere Logistikparks. Wir wollen kein Risiko eingehen, dass uns Wohnbauten zu nahe rücken.“ Der ideale Standort auf den Punkt gebracht: „So nah wie möglich an strategisch wichtigen Ballungszentren, in unmittelbarer Nähe zur Autobahn und in angemessener Distanz zu Wohngebieten.“
Zukunftsgedanken
Prologis setzt auf Eigenentwicklungen: „Wir kaufen nicht, wir entwickeln unsere Logistikimmobilien selbst. Da kennen wir uns aus. Wir machen nichts anderes. Ich bin überzeugt: Wir entwickeln bessere Gebäude, als sie am Markt zum Kauf angeboten werden. Bei vielen von diesen spürt man die mangelnde Erfahrung der Bauherren/Entwickler. Wir bauen nachhaltige Immobilien, um sie +20 Jahre zu nutzen – andere bauen sie, um sie zu verkaufen. Das macht einen gewaltigen Unterschied. Wir denken an die Fassade, an die Truck Courts, die Dächer und bauen mit entsprechend hochwertigem Material. Wir denken an die Zukunft unserer Logistikparks.“
Die Nähe zu einem Flughafen spielt für Logistikentwickler keine Rolle. „Das war vielleicht früher mal der Fall, heute nicht mehr.“
Auch wenn alle Prologis Immobilien – so auch die neue Halle DC15 in Senec – nach BREEAM-Standard zertifiziert werden, spielt die Zertifizierung in der Vermietung eine untergeordnete Rolle. „In Großbritannien und Westeuropa ist eine Zertifizierung vor allem bei den Investoren von Bedeutung. Ausschlaggebend für lokale Unternehmer und Entscheidungsträger hingegen ist in erster Linie die Lage sowie der Preis. An dritter Stelle liegt der technische Standard und dann kommt BREEAM“, so Polak. Neben dem weiteren Ausbau der Logistikparks in der Slowakei sind neue Parks in Polen und in der Tschechischen Republik in der Pipeline. Polak: „Diese beiden Länder sind für uns sogar noch interessanter als die Slowakei und Ungarn.“ Der Logistikpark Prologis Bratislava ist auch ein bedeutender Wirtschaftsfaktor in der Region: 25 Mieter mit rund 3.000 Beschäftigte dazu kommen noch weitere 1.000 induzierte Arbeitsplätze in Unternehmen in der Nachbarschaft.
Der richtige Riecher
Eine Logistik-Immobilie erfolgreich zu entwickeln gehört zur hohen Kunst des Immobilien-Developments. Man muss den richtigen Riecher haben und opportunistisch bauen. „Das ist ein 10 bis 12 Jahre dauernder Prozess“. Vor allem dann, wenn Flächen in diesem Ausmaß gekauft werden müssen. „Es gibt Projekte, da müssen wir uns mit über 100 Eigentümern einigen.“
Schauplatzwechsel zu Mountpark nach Sered
Nicht nur in Senec wird gebaut. Es hat den Anschein in der Region reiht sich Halle an Halle. Demnächst wird Amazon ein neues Retouren-Zentrum im 120 Kilometer von Wien entfernten Sered eröffnen – unser nächstes Ziel.
In Sered hat Scheufele ein 28,5 Hektar großes Logistikgrundstück an die Mountpark Logistics EU vermittelt. Insgesamt sollen in der ersten Phase 125.000 Quadratmeter an hochmodernen Logistikflächen errichtet werden, wovon 60.000 Quadratmeter bereits an Amazon vorvermietet wurden. Aufgrund steigender Kundennachfrage befindet sich Mountpark bereits in der finalen Akquisitionsphase zum Kauf des angrenzenden Grundstücks mit knapp 22 Hektar Fläche, auf der in einer zweiten Phase weitere 88.000 Quadratmeter entwickelt werden können. Auch diese Transaktion wird von Scheufele begleitet. „Der Park kann zukünftig von Gigalinern angefahren werden“, weist Scheufele auf ein wesentliches Detail hin. Die so genannten „Big Boxes“ zielen vor allem auf Großmieter ab. „Der Logistikstandort Sered zeichnet sich wie die gesamte Region rund um Bratislava insbesondere durch die optimale Verkehrsanbindung und die strategisch wichtige Lage an einer der produktionsstärksten Standorte Zentraleuropas aus“, so Scheufele. Dieses Potenzial hat auch Amazon erkannt. „Das 60.000 Quadratmeter große Amazon-Halle wird im dritten Quartal von 2017 in Betrieb gehen“, erklärt Scheufele beim Rundgang um das Gebäude, in dem noch heftig gearbeitet wird. „Nach Fertigstellung werden hier rund 1.000 Mitarbeitern, in Spitzenzeiten bis zu 3.000 Mitarbeiter tätig sein.“
Automobile ist mehr denn je die wichtigste Säule der slowakischen Wirtschaft und für 43 Prozent der industriellen Produktion und 35 Prozent der Industrieexporte verantwortlich. Die slowakischen Autohersteller produzieren auch 2016 wieder über 1 Million Fahrzeuge. Das ergibt einen Durchschnitt von ca. 185 PKW pro 1.000 Einwohner und ist der weltweite Spitzenwert. Mit der geplanten Investition von Jaguar Land Rover wird die Slowakei bezüglich der absoluten Produktionskapazität an jene der Tschechischen Republik herankommen.
Volkswagen Slovakia ist mit rund 400.000 Fahrzeugen (VW Up, Skoda Citigo, Seat Mii, Audi Q7, Porsche Cayenne, VW Tuareg) jährlich der größte Produzent. Daneben werden auch Getriebe für andere Modelle gefertigt. Aktuell investiert VW rund 800 Millionen Euro in die Erweiterung der drei slowakischen Produktionsstandorte. Kia mit einem Werk in Zilina produzierte letztes Jahr rund 340.000 PKW und PSA Citroen über 300.000. Mit der Einführung eines neuen Modells und einer vierten Schicht wird der französische Autobauer diese Anzahl zukünftig weiter steigern.
Prologis
Quadratmeter: 63 Millionen
Gebäude: 3.322
Kunden: 5.200
Angestellte: 1.600
Länder: 19
Kontinente: 4
Immobilienvermögen unter Verwaltung: 67 Mrd. Dollar
Gegründet: 1983
MODESTA REAL ESTATE in Bratislava wurde im Jahr 2005 als Tochtergesellschaft der in Wien ansässigen MG Real Estate GmbH gegründet. Modesta Real Estate bietet an den beiden Standorten in Wien und Bratislava die gesamte Bandbreite an Dienstleistungen im Gewerbeimmobilienbereich – nicht nur für Österreich und die Slowakei, sondern auch für die Nachbarländer und ganz Europa. Seit 2005 konnte Modesta Real Estate in der Slowakei u.a. namhafte Kunden wie Prologis, P3, Mountpark, Gebrüder Weiss, Goldbeck, DHL, Carcoustics, Rolls Royce und AXA Real Estate betreuen.