Let`s go to the Mall!

Shopping-Center sind attraktiv und erfreuen sich weiter reger Beliebtheit. An die 100 MillionenQuadratmeter beträgt die Shopping-Center-Fläche Westeuropas bei einer Einwohnerzahl von etwas mehr als 410 Millionen, berichtet RegioData Research. Im Osten inklusive Russland und der Türkei ist die Gesamt-Fläche mit rund 70 Millionen Quadratmeter zwar deutlich kleiner, dafür ist sie aber in nurcirca 20 Jahren entstanden, während Westeuropa dafür rund 60 Jahre benötigte.

Die Center sind bei Anlegern aller Größenordnungen heiß begehrt, garantieren sie doch gleichmäßige Erträge auch über längere Zeiträume. Der Run auf Shopping-Center könnte daher noch eine Weile weitergehen: „Maßgebliche Treiber sind Konsumneigung, Wirtschaftswachstum, Beschäftigungsgrad und Einkommensentwicklung“, sagt der Chefanalyst von Kepler Cheuvreux, Dirk Becker. „In Deutschland sprechen alle Faktoren für weiteres Wachstum auf Sicht von sechs bis zwölf Monaten.“ Immer wieder wechseln sie die Eigentümer, wie zuletzt das G3 in Niederösterreich vor den Toren Wiens, das im März an die deutsche ECE, ein geschlossener Fonds unter Führung von Versandhauspionier Werner Otto, verkauft wurde. ECE, mit 16 Milliarden Euro realisiertem Projektvolumen, hat 196 Shopping-Center im Management und ist in 16 Ländern Europas aktiv.

Hier zeigt sich auch das Problem für Kleinanleger: Ihr Zugang zu dieser Immobilienklasse ist, zumindest in Europa, nur beschränkt möglich. So ist ein Einstieg in ECE nur für Staatsfonds, Pensionskassen und Lebensversicherer möglich.Nur wenige Aktien von Unternehmen sind an der Börse notiert. Dazu gehört die Deutsche EuroShop AG (ISIN: DE0007480204), die mit insgesamt 19 Shopping-Centern vor allem in Deutschland aktiv sowie unter anderem in Österreich an den City-Arkaden in Klagenfurt zu 50 Prozent beteiligt ist. Auch das Arkad-Center im ungarischen Pécs gehört zum Reich der EuroShop. Das Unternehmen prognostiziert rund 200 Millionen Umsatz für 2014; im ersten Quartal lieferte es 18 Prozent Umsatz- und 12 Prozent Ergebnisanstieg.

Das erfreut auch das Analysten-Herz: „Wir haben Deutsche EuroShop auf Kaufen mit einem Kursziel bei 38,50 Euro. Die Aktie ist von hoher Substanz, geringem Risiko und bietet eine gute laufende Dividende“, meint Dirk Becker. „Das Unternehmen hat bereits die Dividendenpolitik für die kommenden Jahre festgelegt und sich zu jährlichen Erhöhungen von 0,05 Euro verpflichtet. Derzeit liegt die Rendite aus Dividenden bei ca. 3.6 Prozent“, so der Kepler Cheuvreux-Experte.

Ein weiterer großer Player, der auch die Türen für Kleinanleger öffnet, ist die niederländisch-französische Unibail-Rodamco (ISIN: FR0000124711) mit im Vorjahr rund 32,3 Milliarden Euro Bilanzsumme, knapp 1,6 Milliarden Euro Umsatz und einem Gewinn, der nur 50 Millionen darunter liegt. Das Unternehmen mit Grundstücken in mehr als 20 Großstädten in zwölf Ländern Europas und 80 Einkaufszentren gilt als größter börsennotierter Immobilienkonzern des Kontinents. Es entstand 2007 aus der Fusion von Unibail (Frankreich) und Rodamco Europe (Niederlande) und besitzt in Österreich Donau Zentrum und SCS. Bei einer Dividende von 8,90 Euro pro Aktie im Vorjahr liegt die Dividendenrendite bei 4,78 Prozent.

Die Aktie gefällt auch Kai Klose, Analyst der Berenberg Bank: Er rät, das Unibail-Rodamco-Papier weiterhin zu kaufen. Die überdurchschnittliche Gewinndynamik des Unternehmens sollte sich seiner Meinung nach fortsetzen. Unibail-Rodamco bleibe erste Wahl unter den großen Immobilienunternehmen, so der Analyst. Das Kursziel wurde von 200 auf 220 Euro erhöht. Die französische Investmentbank Exane BNP Paribas hat das Kursziel für Unibail-Rodamco sogar auf 230 Euro angehoben, die Einstufung aber auf „Neutral“ belassen. Analystin Valerie Guezi hat die Kursziele für alle europäischen Immobilienunternehmen weiter an das Niedrigzinsumfeld angepasst. In den Bewertungsmodellen führe das zu geringeren Kapitalkosten. Die Gewinnerwartungen seien allerdings unverändert. Zum Redaktionsschluss lag der Kurs von Unibail-Rodamco bei 206 Euro.

Kleinanleger haben es schwer

Auch die Atrium European Real Estate Limited (einst Meinl European Land; ISIN: JE00B3DCF752) ist in Sachen „Einkaufszentren“ aktiv, und zwar in Zentral und Osteuropa. Die 153 Bestandsobjekte der Gruppe waren zum Jahresultimo 2013 insgesamt 2,5 Milliarden Euro wert. Flagship ist das Atrium Felicity Shopping Center im polnischen Lublin. Die Analysten der ING Bank starteten kürzlich die Coverage für Aktien von Atrium mit einer Kaufempfehlung. Das Kursziel lautet 5 Euro; zum Redaktionsschluss lag der Kurs bei 4,38 Euro. Der niederländische Konzern Eurocommercial Properties (ISIN: NL0000288876) mit 33 Shopping-Centern in Frankreich, Norditalien und Schweden hat einen Portfoliowert von insgesamt 2,8 Milliarden Euro. Interessant macht ihn eine hohe Dividendenrendite von mehr als 6 Prozent im Vorjahr; heuer sollen es mehr als 5 Prozent sein. Wer lieber auf Fonds setzt, ist in seiner Auswahl genau so eingeschränkt wie Aktienanleger: Die „Schwergewichte“ – wie der Themenfonds UII Shopping Nr. 1 der deutschen Union Investment mit 38 Bestandscentern in zehn europäischen Ländern – sind institutionellen Anlegern vorbehalten.

Ausweichen kann man hier auf den UniImmo: Europa (ISIN: DE0009805515): Er investiert derzeit europaweit in Gewerbeimmobilien in den Metropolen, ist aber kein reiner Shopping-Center-Fonds, denn nur ein Teil des Fondsvermögens fließt in diese Immobilienklasse. Insgesamt zwölf Shopping-Center gehören zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds hausInvest (ISIN: DE0009807016) der Commerzbank-Gruppe; das sind rund 30 Prozent des Gesamtportfolios.

Ähnlich ist es auch bei der heimischen CA Immo (ISIN: AT0000641352): Hier finden sich nur rund 4 Prozent des Gesamtvermögens in Geschäftsflächen; in Österreich liegt dieser Anteil mit Objekten wie der Galleria Landstraße bei 20 Prozent. Auch bei der Immofinanz (ISIN: AT0000809058) machen Shopping-Center nur einen Teil des Gesamtportfolios aus: Inklusive der Geschäftsflächen wie den Forstinger Filialen sind es rund 190 in ganz Europa. Trotzdem will man 122 davon veräußern, da sie nicht mehr in das zukünftige Konzept des Unternehmens passen – und das, obwohl diese Objekte eine saftige Bruttorendite von 9,4 Prozent erzielen.

Einfacher beim Anlegen in Einkaufszentren wird´s überm Großen Teich: Hier gibt es eine Vielzahl an Shopping-Center, die in REIT´s organisiert sind. Hier sollten interessierte Anleger ein Auge auf Simon Property Group – mit 325 Geschäftsobjekten von insgesamt 1.400 Malls in den USA der größte amerikanische REIT (NYSE: SPG) –, General Growth Properties (NYSE: GGP) und Macerich Company (NYSE: MAC) werfen: Diesen dreien sagen Fachleute eine prosperierende Zukunft voraus. Die Dividendenrenditen bei US-Malls liegt im Schnitt übrigens bei 2,85 Prozent.