„Die Steigerungsrate liegt damit wieder auf dem durchschnittlichen Niveau vor der Pandemie. Der deutsche Hotelmarkt zeigt erfreuliche Erholungstendenzen mit überproportionalem Wachstum bei den traditionell krisen-resilienteren Segmenten, im Budget/Economy-Segment, der Markenhotellerie und auch bei Betreiberkonzepten wie den Serviced Apartments.“ Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment
Wesentlicher Wachstumstreiber ist neben dem Zuwachs an neuen, vielfach markengebundenen Hotels und Serviced Apartments ein wachsendes Interesse institutioneller Investoren an Objekten außerhalb deutscher Großstädte.
„Rund jedes zweite Hotelzimmer in Deutschland ist mittlerweile auf dem Radar institutioneller Investoren.“ Dierk Freitag, Partner der bulwiengesa AG
Noch herrscht Kaufzurückhaltung, da die Lage in der Hotellerie angespannt ist. Zahlreichen Hotels bereiten neben der immer noch niedrigen Auslastung steigende Betriebskosten und fehlendes Personal Probleme. Hinzu kommen geopolitische Risiken, die die Planung und den Bau neuer Hotels bremsen.
„Für das nächste Jahr rechnen wir mit weiter steigenden Marktwerten. Diese werden aufgrund steigender Bau- und Finanzierungskosten deutlich weniger als 2021 aus Angebotszuwächsen („Mengeneffekt“) sondern aus der steigenden Wirtschaftskraft der Bestandsanbieter („Performanceeffekt“) resultieren, da die Zimmerraten steigen und Betriebe zunehmend personalextensiver, digitaler und nachhaltiger sowie Portfolios mit höherer Diversität konzipiert werden.“ Dierk Freitag
Die Auswertung des Marktvolumens nach regionalen Gesichtspunkten ergab insbesondere überproportionale Wertzuwächse in Städten mit unter 500 Tsd. Einwohnern. Denn sowohl viele deutsche Klein- und Mittelstädte als auch Urlaubsregionen erzielten in 2021 eine vergleichsweise hohe touristische Nachfrage mit positiver Wirkung für die dort ansässige Hotellerie. Infolgedessen werden dort vermehrt Hotels geplant und gebaut sowie existierende Objekte erfolgreich veräußert.
Unter Berücksichtigung der 2021er Mengen- und Performanceeffekte betrug der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland durchschnittlich rund 138.400 Euro (+5,7 %). Das sind noch immer rd. 10.000 Euro weniger als im Jahr 2019, jedoch 7.500 Euro mehr als im Jahr 2020. Die theoretische Wertbandbreite eines Hotelzimmers reicht von durchschnittlich 127.500 Euro in der Budget/Economy- bis 235.500 Euro pro Zimmer in der Upscalehotellerie.
Alle Segmente verzeichneten leichte Wertzuwächse, überproportional fielen diese jedoch in der Economy-Hotellerie (+7,2 % Wertzuwachs) aus, da entsprechende Anbieter in 2021 relativ gut performten und das Marktsegment stärker als andere Segmente expandierte. Allen voran die Betreiber B&B und Whitbread / Premier Inn, die in den vergangenen beiden Jahren ihr Hotelportfolio in Deutschland – teilweise durch Anmietung von Neuobjekten als auch durch Übernahme von Bestandsbetrieben – stark ausgebaut haben. Zur positiven Entwicklung hat zudem das Marktsegment der Serviced Apartments beigetragen, das als vergleichsweise krisensicher gilt.
Transaktionsmarkt noch ungebremst
Im zweiten Coronajahr lag die Transaktionsquote (Verhältnis von Marktvolumen zu Transaktionsvolumen) im institutionellen Hotelmarkt bei 4,5 Prozent - ein im Vergleich zu den Vorjahren zwar niedriger, aber angesichts der Marktlage respektabler Wert.
Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarkvolumens der Jahre 2007 bis 2021. Wertbestimmende Faktoren sind dabei u. a. Anzahl, Lage und Kategorie deutscher Hotelbetriebe sowie deren Performance.