Moderates Wachstum

Schwergewicht. Mit rund 2,7 Milliarden Vermögen ist der Real Invest Austria der heimische Spitzenreiter unter den österreichischen Immobilienfonds. Der ImmoFokus traf Real Invest CEO Peter Czapek zum Gedankenaustausch.

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Schwergewicht. Mit rund 2,7 Milliarden Vermögen ist der Real Invest Austria der heimische Spitzenreiter unter den österreichischen Immobilienfonds. Der ImmoFokus traf Real Invest CEO Peter Czapek zum Gedankenaustausch.

Man hat den Eindruck, der Real Invest Austria lässt es im Moment ein wenig ruhiger angehen.

Der Eindruck ist durchaus richtig. Wir haben die Vertriebsaktivitäten etwas zurückgenommen. Wir waren schon bei 65 Prozent Marktanteil in Österreich. Gemäß unserer Marktstrategie diesen zu senken, sind wir heute mit knapp 52 Prozent voll im Plan. Da wir nur in Österreich investieren, schauen wir darauf, nicht zu groß zu werden. Nicht zu groß zu werden heißt, wir versuchen nicht mit allen Mitteln noch mehr Geld hereinzubekommen.

Für uns ist es aufgrund der Größe immer herausfordernder, geeignete Immobilien zu finden. Wir sind keine Immobilienhändler, sondern wollen in Gebäude mit einer nachhaltigen Mieterstruktur investieren und diese langfristig optimal bewirtschaften. Wir kaufen daher keine Zinshäuser, bei denen man vielleicht auf die Wertsteigerung der Substanz hoffen kann und deswegen niedrige laufende Erträge in Kauf nimmt, sondern Neubauwohnhäuser und Gewerbeobjekte, die attraktive Mieterträge aufweisen. Unser größtes Investment 2014 war der Kauf der neuen ÖBB-Konzernzentrale am Hauptbahnhof in Wien.

Das ist ein nachhaltiges Investment für uns, mit einem Mieter mit der Bonität der Republik und langfristigen Mietverträgen. Der Real Invest Austria besteht nunmehr seit 12 Jahren. Das Fondsvolumen beträgt rund 2,7 Milliarden Euro mit kontinuierlichem Wachstum. Der Wert der insgesamt dem Real Invest Austria zugeordneten Immobilien beträgt zum 30. September 2015 rund 2,23 Milliarden (einschließlich der Immobilien in Grundstücksgesellschaften). Die Liquiditätsbestände (einschließlich Wertpapiere) betragen rund 731 Millionen Euro).

Durch das starke Wachstum wird es für uns immer herausfordernder, die Mittel zu investieren. Es gelingt uns jedoch immer geeignete Immobilien zu kaufen. Kapital, das nicht in Immobilien steckt, kann aktuell nur zu sehr geringen Zinsen „geparkt“ werden.

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Uns ist es von der Anlegestrategie her wichtig, Immobilien zu bekommen, die wir brauchen, um die notwendigen Erträge zu lukrieren. Dabei haben wir ein moderates Wachstum im Fokus.

Welchen Anlegertyp sprechen Sie mit dem Real Invest Austria an?

In erster Linie Privatanleger. Die Hauptzielgruppe sind Privatkunden und Anleger, die nicht über die notwendigen Mittel oder das Know-how verfügen, um in eigene Immobilien zu investieren. In Wirklichkeit investiert hier jemand in ein gemanagtes Produkt, in das er das Vertrauen hat, dass gute Immobilien gekauft und gut bewirtschaftet werden. Am Jahresende kommt ein bestimmter Betrag heraus.

Obwohl wir viele Anfragen haben, werden wir den Fonds nicht für Großanleger öffnen. Denken Sie an 2008, 2009 zurück. In Deutschland mussten viele offene Fonds geschlossen werden, weil Großinvestoren ihr Geld abzogen hatten. Psychologisch bedingt stiegen dann auch Kleinanleger aus und holten viele in einer Art Kettenreaktion ihr Geld aus den Fonds. Damit wurde die Liquidität zu einem Problem. Großanleger und Privatanleger vertragen einander nicht. Diese Interessen muss man trennen.

Der Real Invest Austria ist ausschließlich in Österreich investiert. Schwerpunkt Wien?

Der Hauptschwerpunkt liegt in Wien. 70 Prozent haben wir im Bereich Wohnen und Infrastruktur investiert, den Rest in gewerbliche Immobilien. Aktuell kommen 83 Prozent der Erträge des Fonds aus Mieten. Wir reden da nicht von Aufwertungen oder ähnlichem, sondern der Großteil kommt aus Mieterträgen. Wir haben sehr viel in Wohnobjekte investiert, hier sind die Mieten wertgesichert. Wir wissen, dass sich die Mieten zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöhen, wenn die Inflation steigt. Auch hier haben wir sehr geringes Risiko.

MMF_Czapek-18Wieviele Investoren haben bei Ihnen ihr Geld angelegt?

Rund 80.000. Investoren, die in Immobilienfonds investieren, wollen Nachhaltigkeit haben. Sie erwarten nicht 5, 6, 7 Prozent Performance. Ihnen ist eine stabile Rendite wichtig. Das Real Invest Austria ist als Beimischung neben Aktienfonds und Anleihen gedacht.

Wie lange sollte ein Investor seinen Anteil halten? Was empfehlen Sie?

Empfohlen wird eine Behaltefrist von 4 bis 5 Jahren, unserer Erfahrung nach werden die Fondsanteile zwischen 5 bis 6 Jahren gehalten.

Wie schaut es mit dem Portfoliomanagement aus?

Natürlich haben wir Bestandsimmobilien, die uns lieb und wert sind, die wir auch nicht verkaufen wollen. Aber selbstverständlich drehen wir auch das Portfolio, wir schauen immer, ob es Immobilien gibt, die verkauft werden sollten, weil man einen hohen Ertrag bekommt. Es ist aber nicht unser Ziel Immobilien zu kaufen und nach nur 12 Monaten zu verkaufen, um einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen. Wir sind auf Bestand ausgerichtet. Was wir aber tun ist eine Portfoliooptimierung: Dabei tauschen wir kleinere Immobilien gegen größere aus.

Nach welchen Immobilien hält der Fonds Ausschau. Gibt es eine „Idealgröße“, bei der Sie gerne zuschlagen?

Zu große Objekte sind in Österreich schwierig wieder zu verkaufen. Wir bewegen uns bei Wohnobjekten zwischen 15 bis 40 Millionen Euro. Natürlich finden sich im Portfolio auch Immobilien mit 10 Millionen, und auch einige mit 80 Millionen Euro. In der Klasse über 100 Millionen haben wir zwei Immobilien.

Welchen Einfluss hat die Niedrigzinsphase auf die Entwicklung des Fonds?MMF_Czapek-14

Ich war jahrelang in der Bank Austria für das Privatkundengeschäft zuständig, war in der Real Invest im Aufsichtsrat und war bei der Begründung des Fonds in der Bank Austria für die Produkteinführung verantwortlich. Ich kenne die Zinslandschaft und die Produkte. Gottseidank hat der Fonds auch Wachstum gezeigt, als die Zinsen noch 3 bis 4 Prozent betragen hatten und die Kunden trotzdem investierten.. Ich glaube nicht, dass die Investoren ihr Geld abziehen werden, wenn die Zinsen steigen. Es ist einfach eine andere Veranlagung, ein anderes Modell. Das eine ist Liquidität und das andere eine mittelfristige Veranlagung.

Haben Sie ein Lieblingsobjekt in Ihrem Fonds?

Eines meiner Lieblingsobjekte ist das 2013 fertiggestellte Wohn- und Geschäftsgebäude Krakauer Straße 14 im Stadtentwicklungsgebiet Nordbahnhof, eine der größten und bedeutendsten innerstädtischen Entwicklungszonen Wiens und der Wohnpark Kornhäusl in 1200 Wien, dieser liegt im „Spitz“ zwischen Donaukanal und Donau in unmittelbarer Nähe zur U6-Station „Dresdner Straße“.