International Pflegeimmobilien in Deutschland: Der Markt ist 201 Milliarden Euro groß

Aktuell ist der Markt etwa 201 Mrd. Euro groß. Davon entfallen etwa 64 Prozent auf Pflegeheime und 36 Prozent auf Wohnanlagen des betreuten Wohnens. Das Volumen von Bestandsimmobilien beläuft sich auf circa 186 Milliarden Euro.

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Pflegeimmobilien in Deutschland: Der Markt ist 201 Milliarden Euro groß

Weitere 15 Milliarden Euro entfallen auf in Bau oder in Planung befindliche Objekte.

„Pflegeimmobilien machen rund ein Prozent des Anlageuniversums am deutschen Immobilienmarkt aus. Allerdings zeigt unsere Schätzung, dass der Investmentmarkt noch erhebliches Wachstumspotenzial besitzt.“ Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills

In den letzten Jahren wurden laut Savills jährlich zwischen ein Prozent bis maximal 1,5 Prozent des Marktvolumens gehandelt. Die Liquidität ist damit bislang geringer als am gesamten Immobilienmarkt für Nicht-Wohnimmobilien in Deutschland. Dies liegt unter anderem an den oftmals geringen Losgrößen, dem hohen Anteil von eigengenutzten Immobilien sowie Defiziten bei den Immobilien selbst.

„Viele Pflegeimmobilien stehen aufgrund zu geringer Objektgröße, Mängeln bei der Objektqualität sowie einer perspektivischen Nichteinhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen de facto nicht für die institutionelle Anlage zur Verfügung. Während für institutionelle Investoren geeignete Produkte knapp sind, steigt die Zahl der aktiven Käufer seit Jahren an. Die Bieterprozesse sind dementsprechend sehr intensiv.“ Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets Healthcare bei Savills 

In den Jahren 2019 bis 2021 kamen insgesamt 81 namentlich bekannte Investoren als Käufer zum Zuge. In diesem Zeitraum trat etwa jeder zweite im jeweiligen Jahr erfasste Investor zum ersten Mal als Käufer von deutschen Pflegeimmobilien in Erscheinung.

„Viele Erstkäufer kamen bislang nur bei wenigen Transaktionen zum Zuge. Da viele von ihnen ein größeres Portfolio aufbauen wollen, gehen wir davon aus, dass sie längerfristig am Markt aktiv bleiben. Zu den in jüngst aktiven Käufern kommen all jene Investoren, die sich erst vor Kurzem für den Einstieg in den Markt entschieden und noch nicht mit dem Portfolioaufbau begonnen haben. Das Investorenuniversum am Markt für Pflegeimmobilien dürfte somit so groß wie nie zuvor sein.” Max Eiting

Insgesamt spricht laut Savills vieles für ein langfristiges strukturelles Wachstum des Investmentmarktes für Pflegeimmobilien.

„Die Aufwertung des Bestands vor dem Hintergrund höher energetischer Standards und höherer Ansprüche bei der Ausstattung erfordern massive Investitionen. Hinzu kommt noch der Zusatzbedarf durch den demografischen Wandel. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass diese Mammutaufgaben ohne private Investoren nicht zu stemmen ist. Insbesondere für risikoaffinere Investoren dürfte sich die Produktverfügbarkeit perspektivisch verbessern. Im Vorteil sind dabei Akteure, die Zugriff auf einen eigenen oder eine Kooperation mit einem Betreiber haben“. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany

Zunehmende wirtschaftliche Schwierigkeiten auf Seiten der Pflegeheimbetreiber führen derweil dazu, dass sich das passende Angebot für risikoaverse Investoren momentan ausdünnt. 

„Für Investoren, die bei Pflegeheimen kaum passende Produkte finden, können sich Wohnanlagen des betreuten Wohnens lohnen, da sich hier die Mieten deutlich einfacher an das Marktniveau anpassen lassen als in Pflegeheimen.“ Max Eiting

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