"profit is an opinion, cash is a fact"

Jungbrunnen. Langweilig ist dem UBM CFO in diesen Tagen nicht. „Die Verschmelzung von UBM und PIAG ist ein neues spannendes Kapitel in meinem Leben“, meint Heribert Smolé im Interview mit dem ImmoFokus.

Es war nicht ganz einfach. Aber wir haben es geschafft. Ich treffe UBM CFO Heribert Smolé in der Cantinetta Antinori, gleich hinter dem Stephansdom in der Jasomirgottstraße. Neben dem Tafelspitzrestaurant Plachutta eines seiner Lieblingsrestaurants in Wien. Was beide verbindet. „Traditionelle Küche - das mag ich“. Auch wenn er selbst, wie er zugibt, selbst nie am Herd steht.

Man merkt ihm deutlich an: Langweilig ist Smolé in diesen Tagen nicht – und noch vor dem Aperitif ist das Gespräch schon bei der bevorstehenden „Verschmelzung von UBM und PORR“, wie Smolé betont, angelangt. „Es sind aufregende Zeiten. Glauben Sie mir, da gibt es genug zu tun“. Noch im Dezember soll die Erstnotiz der PIAG an der Wiener Börse erfolgen. „Im ersten Quartal 2015 wird dann die PIAG, die die Strauss & Partner Development GmbH und die nicht betriebsnotwendigen Immobilien der PORR umfasst, im Zuge eines Downstream Mergers mit der UBM verschmolzen.“

„Durch die Zusammenführung können wir unsere Geschäftstätigkeit erheblich ausweiten. Die Verschmelzung schafft eine echte Win-win-Situation und setzt erhebliche Synergien frei. Sowohl im Entwicklungsgeschäft als auch nach Märkten und Asset-Klassen passen PIAG und UBM hervorragend zusammen. Die beiden Unternehmen ergänzen einander.“ Daher komme es weder zu hohen Anlaufkosten für die Stilllegung einzelner Geschäftsbereiche noch zu einem Personalabbau. Trotzdem herrsche in beiden Unternehmen etwas Unruhe. „Das bringen Change-Prozesse mit sich. Das wird sich aber schnell legen“.

Nun finden wir endlich Gelegenheit die Speisekarte zu studieren. „Für mich den Rucola Salat mit Parmesan und Hartweizen-Tagliatelle mit Meeresfrüchten.“ Bei den Hartweizen-Tagliatelle schließe ich mich an, als Vorspeise wählte ich ein klassisches Gericht: Minestrone. „Ich achte auf gesunde Ernährung. Essen hat bei mir einen Stellenwert“, so der Nicht-Koch Smolé.

In seiner Werteskala steht „Gutes Essen“ auf Platz 3. Auf Platz 1. „Meine Frau und meine beiden Töchter.“ Auf Platz 2 kommt die Musik. „Da habe ich ein breites Feld. Vor allem aber Jazz. Ich kann zwar nicht Kochen aber Gitarre-Spielen“. Berufsmusiker, hätte auch ein Job sein können. Doch seine Mutter hatte andere Pläne: „Lern einmal was G‘scheits“.

Das war’s dann mit dem Berufsmusiker Smolé. Seine ersten Sporen verdiente sich der gebürtige Steirer in der Lohnverrechnung. „Da gab es noch keine Computer, da wurde alles mit der Hand gerechnet.“ Die nächsten Schritte führten ihn über Kärnten nach Wien zur PORR in die Konzernbuchhaltung. Dort wurde man schnell auf den jungen Smolé aufmerksam, der sich bei der Umstellung der Buchhaltung auf EDV seine ersten Sporen verdiente. Bald oblag ihm die Projektfinanzierung. Seit nunmehr beinahe 20 Jahren ist Smolé im UBM-Vorstand. „Mit meinem Vorstandskollegen Karl Bier verbindet mich eine langjährige Freundschaft. In geschäftlichen Dingen denken wir gleich“.

Schulden als Mitgift

Dass er als CFO mit einem Schlag mit hohen Schulden, welche die PIAG als „Mitgift“ von der PORR mitbringt, konfrontiert ist, daran stößt sich Smolé nicht. „Da stehen ja auch Assets dahinter. Wir bekommen damit auch Immobilien ins Portfolio, die wir entwickeln und/oder verwerten können“. Durch die Verschmelzung von PIAG und UBM enstehe ein Immobilienvermögen von mehr als 800 Millionen Euro mit einem Loan-to-Value Verhältnis von maximal 70 Prozent. „Dadurch kann das Asset-Management kostengünstiger und effektiver gestaltet werden.“ Für das erste Jahr der Tätigkeit peilt Smolé eine Produktionsleistung von mehr als 400 Millionen Euro an.

„Bei der Profitabilität wollen wir mehr als 8 Prozent erreichen.“

Ein weiteres Plus: „Durch das neue Geschäftsvolumen haben wir auch den Zugang zum Kapitalmarkt verbessert. In Summe wird die neue UBM auch von verbesserten Konditionen profitieren“. An der Ausrichtung der UBM ändert sich nichts. „Heimmärkte sind und bleiben Deutschland, Österreich, Polen und Tschechien.“ Immobilienentwicklungen in den Niederlanden, Belgien, Luxemburg, Schweiz und Frankreich werden weiterhin zur Diversifikation beitragen.

„Attraktive Projekte in Südosteuropa und anderen CEE-Ländern werden wir dann aufgreifen, wenn ein Exit möglich ist“. Im Gegensatz zu anderen Immobiliengesellschaften – und auch daran wird sich nichts ändern, gibt es bei der UBM kein Hold-Portfolio. „Wir sind reine Entwickler. Wir errichten eine Immobilie und versuchen dann den bestmöglichen Zeitpunkt für den Verkauf zu finden“, so Smolé. Den idealen Zeitpunkt für eine Verwertung zu finden, sei schwer genug und von Immobilie zu Immobilie verschieden. Bei Büroimmobilien sei dies in der Regel, wenn diese vollvermietet sind. Bei Hotels könne es auch einmal mehrere Jahre dauern. „Ein Hotel muss erst beweisen, dass es erfolgreich im Markt agiert. Ein Jahr mit guten Ergebnissen kann auch eine Eintagsfliege sein.“ Um den richtigen Zeitpunkt zu erwischen, komme es auf genaue Marktkenntnis an. „Bauchgefühl ist immer mit dabei.“

Mehrmarkenstrategie

„Die neue Gesellschaft wird eine Mehrmarkenstrategie anwenden. UBM bleibt Dachmarke, auch für den Auftritt am Kapitalmarkt“, so Smolé. „Die Österreich-Aktivitäten werden unter Strauss & Partner firmieren, Deutschland unter Münchner Grund, Polen unter UBM Polska, Tschechien unter UBM Bohemia, Niederlande unter UBM Holding NL, Bulgarien unter UBM Bulgaria EOOD oder Russland unter UBM Development.

Trotz aller Innovationsfreude ist UBM, was die Bilanzierung betrifft, ausgesprochen konservativ. „Unser Ertrag ist beinahe vollständig durch Cashflow unterlegt und nicht durch Aufwertung des Immobilienbesitzes. Das Motto von CFO Heribert Smolé lautet daher schlicht und einfach „profit is an opinion, cash is a fact“. „Wir bewerten unser Portfolio traditionell sehr vorsichtig.“ Der Erfolg gibt ihm Recht. Unter den österreichischen börsennotierten Immobiliengesellschaften ist es nur UBM gelungen, auch in den Jahren nach Lehman durchgängig schwarze Zahlen zu schreiben. „Man hat mir immer wieder vorgeworfen, zu vorsichtig zu agieren“.

Die Bewertung erfolge gem. IAS 40 nach den IFRS-Regeln - aber eben vorsichtig. Einmal habe er sogar mit den Wirtschaftsprüfern aus diesem Grund heftige Diskussionen geführt. „Aus ihrer Sicht waren die Bewertungen viel zu niedrig. Die wirtschaftliche Lage der UBM wurde also deutlich weniger positiv dargestellt, als dies sein hätte können.“ Doch diese Kritiker seien nun verstummt. „Ich werde an dieser Bewertungspolitik auch nichts ändern. Warum sollte ich?“

Auf Nachtisch verzichten wir. Kaffee, das reicht uns. Wie sich der vielbeschäftige Smolé erholt. Lesen und Reisen, dafür hat er im Moment aber wenig Zeit. Sein Vorstandsmandat läuft noch bis 2016.

„Ich sehe in der neuen UBM eine sehr interessante Aufgabe, die ich gerne bis zu meinem gesetzlichen Pensionstermin wahrnehmen möchte. Die Verschmelzung ist wie meine 8jährige Tochter ein wahrer Jugendbrunnen. Karl Bier und ich haben viel erreicht. Die Verschmelzung ist eine weitere Herausforderung, die wir gerne gemeinsam meistern möchten."