Risikoavers

Konservativ. Seit 2007 hat die Immobilienbranche einen harten Lernprozess durchgemacht, meint ATHOS Immobilien AG Vorstand Stephan Hirsch im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Die ATHOS Immobilien AG gehört zu den kleineren ImmoAGs. Während andere ImmoAGs auf Wachstum setzen, scheint es, als möchte ATHOS bewusst klein bleiben? Quantitatives Wachstum allein war nie das Ziel. Seit Gründung des Unternehmens im Jahr 1989 wurde das Augenmerk auf Qualitätsveranlagung gelegt. Es sollte und soll nach wie vor eine möglichst risikominimierende Investitionsstrategie umgesetzt werden. So konnten wir beispielsweise zwischen 2002 und 2008 unser Portfolio verdoppeln. Sofern das Marktumfeld unseren Vorgaben entsprechende Immobilieninvestments zulässt, gibt es keinerlei Wachstums­beschränkung.

Die Gründung der ATHOS Immobilien AG fiel in die Anfangszeit der Publikums-Immobilien-AGs. Die Anforderungen und Erwartungen von damals haben sich massiv verändert. Seit 2007 haben alle Markteilnehmer einen harten Lernprozess durchgemacht. Vor allem dahingehend, dass bei Immobilieninvestment aus der Kombination Immobilie („Sicherheit“) und Aktie („Performance & Rendite“) nicht immer quasi doppelt profitiert werden kann. Da gab es in der Vergangenheit ja einige enttäuschende Überraschungen.

Eine „Eierlegendewollmilchsau“ in der Immobilienbewirtschaftung kenne ich nicht. Daher muss man als Anleger auch ganz klar analysieren, welche Strategie und welches Produkt ein Unternehmen bietet. Ich glaube, dass Aktionäre, egal ob privat oder institutionell, dies mittlerweile auch tun und dann mit ihren individuellen Vorstellungen abgleichen. Wir sind nach wie vor das, was wir von Beginn an waren. Eine Veranlagungsgemeinschaft für Immobilieninvestments in oberösterreichischen Regionen, die wirtschaftlich prosperieren.

Welche Gegenden sind das? Hauptsächlich der oberösterreichische Zentralraum zwischen Linz, Enns, Steyr und Wels.

Gibt es noch andere Regionen, die in Frage kommen würden? Wir sind prinzipiell für viele Regionen offen. Es hat sich für uns herausgestellt, dass alles, was nicht innerhalb von 2 bis 3 Autostunden erreichbar ist, das Risiko birgt, den direkten Ein- und Durchblick zu verlieren. Eine intensive Kontrolle und Bearbeitung eines Investments wird dann schwierig.

München - das Ende des Äquators? Es ist derzeit so, dass wir weder in Wien noch in Salzburg, Graz oder im grenznahen Ausland Immobilien gefunden haben, die unserer Vorstellung vom Risiko-Ertrags-Verhältnis entsprechen würden.

Nach welchen Immobilien halten Sie Ausschau? Unser Fokus liegt auf fertigen oder zu entwickelnden Wohnimmobilien. Auch auf Wohnnutzung rückbaubare Gewerbeimmobilien kommen in Betracht, sofern Standort, Widmung und Substanz passen. Dabei müssen es nicht immer die großen Anlagen sein. Auch kleine Zinshäuser finden sich in unserem Portfolio. Büronutzung macht etwa 12 Prozent aus, Handels- und Geschäftsflächen um die 27 Prozent.

Die Renditen in Wien sind für unsere Strategie derzeit nicht geeignet. Mit maximal zwei bis drei Prozent Netto-Rendite, geht das nicht. Daher nehmen wir am Wiener Markt noch nicht teil.

Welche Rendite muss eine Immobilie abwerfen, um für Sie in Frage zu kommen? Wo liegt die Untergrenze? Das kommt immer auf das Objekt an. Unter langfristigen 3,5 bis 4 Prozent Netto-Rendite sollte sie aber nicht liegen. Mieten, selbst wenn sie indexiert sind, können nicht unendlich steigen – Bäume wachsen ja bekanntlich auch nicht in den Himmel. Man braucht auch mehr als die aktuell erzielbaren Renditen, um ein Haus ordentlich in Stand halten zu können. Es ist wie bei allen Beziehungen: Wenn Sie Jahre oder Jahrzehnte nur nehmen und nichts investieren, gibt es meistens irgendwann größere Probleme.

Kurz zurück zu den ATHOS-Aktionären. 40 Prozent sind institutionelle Anleger … Das sind hauptsächlich Oberösterreicher, die den Markt, die Standorte und die Immobilien kennen und mit unserer Strategie und der operativen Umsetzung konform gehen.

Wie ich gelesen habe, sitzt KTM-Chef Stefan Pierer im Aufsichtsrat. Das ist richtig. Herr Pierer ist ja auch ein erfahrener und erfolgreicher Immobilieninvestor und -entwickler. Wir sind natürlich froh, dass wir mit ihm einen zusätzlichen Aktionär und Aufsichtsrat haben, der unser Produkt versteht und viel Fachwissen und Erfahrung einbringt.

Die ATHOS Immobilien AG ist in den ungeregelten Dritten Markt der Wiener Börse einbezogen und ist kürzlich in das Handelssegment mid market continuous gewechselt. Steht uns bald eine ATHOS-Anleihe ins Haus? Der Wechsel in den mid market war notwendig, da eine Stunde Auktion pro Tag nicht mehr ausgereicht hat. Wir wollten für bestehende, aber auch zukünftige Aktionäre den Handel attraktiver gestalten. Der ganztägige Handel und die Betreuung durch einen professionellen externen Market Maker waren daher ein logischer Schritt. Eine Anleihe ist derzeit kein Thema. Wir finanzieren zu derart moderaten Konditionen, dass eine marktübliche Anleiheverzinsung keinerlei Vorteil bringen würde.

Gibt es interessante Projekte, von denen man im nächsten halben Jahr von ATHOS Immobilien hören wird? Wir entwickeln und sanieren derzeit Eigenprojekte. Als Alternative zu unwirtschaftlichem quantitativem Wachstum investieren wir damit in Qualitätssteigerung und Verlängerung der Restnutzungsdauer der Immobilien.

Derzeit läuft eine große Generalsanierung im Welser Stadtzentrum an der Ringstraße. Ein Wohnprojekt mit 25 Wohnungen, die komplett auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden. Ins Erdgeschoß kommt mit Uni-Markt ein Lebensmitteleinzelhändler, als städtischer Nahversorger im Zentrum. Wenn alles nach Plan läuft, werden wir das Projekt im Frühjahr 2016 abschließen können.

In Linz werden wir heuer eventuell noch mit der Generalsanierung eines Wohngebäudes aus den 50er Jahren beginnen. Entstehen werden 19 zeitgemäße 2- bis 3-Raum-Wohnungen, barrierefrei und mit schönen Außenbereichen.

Was wären Ihre dringendsten Wünsche an die Politik? Viele. Aber einige Hauptprobleme sollte man gemeinsam lösen. So das hauptsächlich innerstädtische Effizienzproblem aufgrund der Bebauungsvorschriften und teilweise fehlende Flexibilität bei Flächenwidmungsplanänderungen.

Was aber aktuell alle Beteiligten besonders hart trifft, sind viel zu hohe Baukosten bei Sanierung aufgrund von Auflagen aus dem Baurecht, wenn es gilt, „Neu in Alt“ einzubauen. Die Auswirkungen der OIB-Richtlinien samt Umsetzung in den Bauordnungen sind extrem. Vom „Normenwahnsinn“ ganz zu schweigen. Diese Auflagen sind sehr schwer umzusetzen bzw. nur mit kostenintensivem technischen Aufwand. Denken Sie an Schallschutz, Brandschutz, Wärmedämmung, Barrierefreiheit … usw.

Die zuständigen Amtssachverständigen und Beamten in den Bauämtern sitzen in Wahrheit mit uns im selben Boot. Die leiden ja auch unter den überbordenden Vorschriften, auch durch das Damoklesschwert der Amtshaftung, wenn nicht auf Punkt und Beistrich alle Normen umgesetzt werden, egal ob sie sinnvoll und wirtschaftlich sind, oder nicht.

Wenn Sie einen 60 Jahre alten VW Käfer haben, mit dem Sie auch weiterhin fahren möchten, Ihnen aber vorgeschrieben wird, dass Sie ihn technisch, elektronisch, statisch, lärm- und brandschutztechnisch etc. wie einen neuen VW Beetle ausstatten müssen, dann haben Sie ein Problem. Da ist der neue VW Beetle wahrscheinlich sogar günstiger.

Wenn das nicht wieder auf ein vernünftiges Ausmaß reduziert wird, kommen zu den hohen Grundstückspreisen auch noch immer weiter steigende Sanierungs- oder Neubaukosten dazu. Über daraus resultierende, eigentlich nicht notwendige Mietsteigerungen ärgere ich mich genauso, wie die Interessensvertreter der Mieter. Als Vermieter habe ich ja nichts davon, es werden ja nur die durch die Vorschriften generierten Mehrkosten weitergegeben.

Dauern die Verfahren dadurch länger? Ja, die Verfahren verzögern sich nicht nur und dauern viel länger, sondern werden auch immer aufwendiger und kostenintensiver. Immer mehr ÖNORMEN und diesbezüglich notwendige Gutachten und Stellungnahmen wirken sich natürlich aus.

Um welchen Faktor haben sich diese Verfahrenskosten und Baukosten in den vergangenen zehn Jahren erhöht? Die Verfahrensdauer hat sich sicher um 30 Prozent verlängert. Verfahrenskosten und Baukosten bei Generalsanierungen sind seit Umsetzung der OIB-Richtlinien, aufgrund der neuen Auflagen, um 20 bis 30 Prozent gestiegen.

Zum Verständnis, wenn Sie ein altes Gebäude haben, beispielsweise Baujahr 1950, war damals bei Errichtung der Bodenaufbau natürlich relativ einfach. Das war eine dünne Ziegeldecke, dann ist eine dünne Planierschicht draufgekommen und ein wunderschöner Fischgrät-Parkett wurde draufgeklebt. Das geht jetzt natürlich statisch sowie wärme- und schalltechnisch nicht mehr. Das heißt, dass der Bodenaufbau in der Sanierung in Wahrheit teilweise mehr kostet als im Neubau dies auch aufgrund immer weiter steigender Entsorgungskosten und teurer Handarbeit beim Abbruch. Es gibt einzelne Gebäudeteile in der Generalsanierung, die nachweislich teurer sind als im Neubau.

Also lieber neu bauen als sanieren? Bei einem unbebauten Grundstück, oder wenn wenig oder nicht verwendbarer Altbestand vorhanden ist schon. Das Problem aber ist, wenn Sie einen schon einmal bezahlten Altbestand abbrechen vernichten Sie Substanz und Werte, dann wird der Neubau noch teurer. Es ist eine Einzelfallentscheidung zugunsten des geringeren Übels. Oder es wird nichts investiert, was aber auch nicht das Ziel sein kann, denn bessere und zeitgemäße Wohnungen sind wohl im Interesse aller Beteiligten.

In Wien ist man mit Abbruchbescheiden im Moment sehr großzügig, obwohl die Politik anderes behauptet... Man muss aber genau hinsehen, was dann dort hinkommt. In den seltensten Fällen Mietwohnungen, die rechnen sich einfach nicht. Ankauf alter Substanz und Abbruchkosten ergeben oft bis zu 1.000 Euro Grundkostenanteil pro Quadratmeter neuer Nutzfläche, zusätzlich Neubaukosten bis 2.400 netto, Verfahrensdauer, Risiko, Umsatzsteuer für den Konsumenten, Kosten- und Gewinnanteil des Bauträgers ergeben nun einmal Preise für neue Eigentumswohnung nicht unter 4.000 bis 5.000 Euro. Beim Neubau kommt dann das Problem mit den Stellplätzen dazu. Hat das Grundstück nicht die richtige Konfiguration oder Größe, wird es schwierig. Da kostet dann die Errichtung eines Tiefgaragenstellplatzes in Oberösterreich dermaßen viel, dass niemand mehr die Miete oder den Kaufpreis versteht. Zudem sehen wir in Linz und auch Wels den Trend, dass die behördlich vorgeschriebene Anzahl von Frei- und Tiefgaragenstellplätzen von den Mietern teilweise gar nicht mehr gewünscht oder gebraucht werden.

Kurz zum Portfolio. Ist das ein reines Hold-Portfolio oder gibt es auch ein Trading-Portfolio? Wir haben kein definiertes Trading-Portfolio. Was nicht heißt, dass man nicht im Zuge von Portfolio-Umstrukturierungen oder Strategie-Umsetzungen einzelne Objekte verkauft. Aber traden ist nicht unser definiertes Geschäft, wir entwickeln um zu bewirtschaften.

… auch in Zukunft nicht? Nein, aus heutiger Sicht eher nicht. Wir haben eine sehr schlanke und effiziente Struktur aufgebaut, die auf Zukauf, Entwicklung und Eigenbewirtschaftung ausgerichtet ist. Um ein Tradingportfolio aufbauen zu können, müßten wir diese Leistungen entweder zukaufen, oder uns mit fachlich qualifiziertes Personal verstärken. Beide Varianten sind bei uns aktuell kein Thema.