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Die Banken beschäftigen sich, so Julius Gaugusch, VB Real Estate Services GmbH, konsequenter mit dem Risikomanagement. Sie achten heute deutlich stärker auf Vermietungsgrade sowie auf die Einkommen, die aus den Immobilien erzielbar sind.

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Die Banken beschäftigen sich, so Julius Gaugusch, VB Real Estate Services GmbH, konsequenter mit dem Risikomanagement. Sie achten heute deutlich stärker auf Vermietungsgrade sowie auf die Einkommen, die aus den Immobilien erzielbar sind.

Wie leicht ist es heute für Immobilien­gesellschaften, eine Kreditfinanzierung zu bekommen?

Die Bereitschaft, Entwicklungsprojekte zu finanzieren, hat insgesamt abgenommen. Für gute Projekte mit guten Vermietungsgraden wird es jedoch auch möglich sein, Kreditfinanzierungen zu bekommen. Es kommt dabei sehr auf den Standort und das jeweilige Land an, für das eine Finanzierung gemacht werden soll. Finanzierungen in Russland sind zu vergessen. Finanzierungen in Rumänien sind schwer zu bekommen, in Ungarn ebenso schwer. Leichter funktioniert es in Tschechien und Polen. Dass es in Deutschland, Österreich, Frankreich und Großbritannien ganz anders ausschaut, ist glaube ich klar. Wichtig ist auch die Vermarktbarkeit des Objekts, ob man also leichter einen Käufer findet. Bei Spezialimmobilien sind die Möglichkeiten, Kredite zu bekommen, sicherlich noch schwieriger.

Wie sollte sich eine Immobiliengesellschaft für den Banktermin vorbereiten?

Wichtig ist es für Immobiliengesellschaften, die Sinnhaftigkeit ihrer Projekte zu dokumentieren. Dabei geht es darum, die langfristige Erfolgsträchtigkeit des Projektes und damit die Finanzierungsfähigkeit darzulegen. Gibt es etwa langfristige Mietverträge, die abgeschlossen sind oder sich in Zukunft abzeichnen? Weitere Fragen sind, welche Qualität der Standort eines Projektes hat, wie veräußerbar ein Objekt ist, d.h. wie leicht verwertbar die Sicherheiten sind, welcher Sponsor hinter dem Projekt steht und ob es genügend Nachweise für seinen Erfolg gibt.

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Wie gehen die Banken heute das Thema Risikomanagement an?

Das Know-how der Banken ist spezifischer geworden. Heute beschäftigen sie sich konsequenter mit dem Risikomanagement. Sie achten heute deutlich stärker auf Vermietungsgrade sowie auf die Einkommen, die aus den Immobilien heraus erzielbar sind.

Haben die Banken deshalb ihre personellen Ressourcen verstärkt?

Da das Volumen an Neufinanzierungen vor einigen Jahren höher war, ist der Bedarf der Banken an neuen Mitarbeitern nicht gestiegen. Sehr wohl gestiegen ist jedoch der Bedarf an spezialisierten Personen, die im Work-Out-Bereich tätig sind – also Experten, die sich mit der Verwertung von Immobilienfinanzierungen beschäftigen, wo ein spezielles Knowhow über die unterschiedlichen rechtlichen Situationen in den verschiedenen Ländern gefragt ist und wo das immobilienspezifische betriebswirtschaftliche Knowhow von besonderer Bedeutung ist.

Welche Rolle spielt heute überhaupt Fremdkapital?

Die Bedeutung von Eigen- und Fremdkapital ist generell wichtiger geworden. Gute Projekte finanzierbar zu machen, ist heute möglich und war auch früher möglich. Weniger gute Projekte finanzierbar zu machen, ist schwieriger geworden. Es gibt aber nach wie vor Projekte, die sich erst in Zukunft als schlecht herausstellen werden.

Welche Maßnahmen zur Absicherung des Zinsrisikos sind derzeit sinnvoll?

Eine langfristige Finanzierung zu variablen Zinsen birgt das Risiko in sich, dass die Zinssätze wieder ansteigen. Die Wahrscheinlichkeit, dass sie beim heutigen Zinsniveau weiter sinken, ist nicht so groß. Geht man davon aus, dass sie steigen, hat man das Risiko, dass der Zinsaufwand wesentlich höher wird, als er heute ist. Dementsprechend ist es aus Sicht der Immobilienunternehmen zweckmäßig, fixe Zinskonditionen auszuverhandeln oder ein Swapgeschäft zu machen, wie mit einem Zinsswap, der langfristig gleichbleibende Zinsen sicherstellt.

Wie sehen das die Banken?

Die Banken haben natürlich auch das Zinsrisiko des Kunden zu beachten und sind angeleitet, auf entsprechende Zinsabsicherungen Bedacht zu nehmen. Auch ein gutes Projekt könnte bei einer nachteiligen Zinsentwicklung potenziell gefährdet dastehen. Daher ist es aus Sicht der Banken nicht nur sinnvoll und zweckmäßig, sondern teilweise notwendig, auf die Zinsabsicherungsinstrumente zu achten.

Wie schaut es in diesem Zusammenhang mit Währungen aus?

Für Währungen gilt das Gleiche. Hat man etwa ein Projekt, bei dem man Mieteinnahmen in tschechischen Kronen hat, ist es zweckmäßig, den Kredit in der gleichen Währung zu machen. Sind die Mieteinnahmen in Euro, dann macht auch in Osteuropa ein Eurokredit Sinn. Weniger Sinn macht es, einen Kredit in Schweizer Franken aufzunehmen, wenn die Mieteinnahmen nicht in Schweizer Franken sind.

Welche Rolle spielen heute Sicherheiten insgesamt bei Kreditfinanzierungen?

Der Loan to Value als Kennzahl, in welchem Ausmaß die Bank einen Kredit in Relation zum Wert einer Immobilie vergibt, hat sich deutlich vermindert – sprich: die Bedeutung von adäquaten Sicherheiten hat zugenommen. Banken sind jedenfalls auch gut beraten, auf entsprechende Sicherheiten Bedacht zu nehmen und vor allem hinsichtlich der Bewertung zu überlegen, welche Sicherheiten in welchem Ausmaß gegeben sind. Hier hat sich im Zuge der Krise gezeigt, dass die Volatilität von Grundstücksbewertungen in vielen Teilen Osteuropas recht hoch gewesen ist. Daher ist man heute wahrscheinlich etwas vorsichtiger als in der Vergangenheit.

Wie werden sich Ihrer Meinung nach die Margen der Banken entwickeln?

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Dass die Margen aus Bankensicht in den letzten Jahren gestiegen sind, ist bekannt. In den letzten ein, zwei Jahren haben sie sich nicht mehr sehr bewegt. Es ist nicht zu erwarten, dass sich diese Situation für Immobilienunternehmen so schnell verbessern wird. Das derzeitige Margenniveau wird meiner Meinung nach auch in der nächsten Zeit bleiben und noch stärker von der Qualität der Projekte abhängig sein.

Könnten künftig alternative Finanzierungsformen wie das Crowdfunding für Immobiliengesellschaften an Bedeutung gewinnen?

Alternative Finanzierungsformen stellen eher eine Ausnahme dar. Einige Immobilienunternehmen emittieren Anleihen oder versuchen, über Immobilienfinanzierungsmodelle Eigenkapitalgeber zu finden, was auch nichts Neues ist. Ich glaube nicht, dass sich daran viel ändern wird. Alternative Finanzierungsformen werden in der Immobilienbranche ein Nischenthema bleiben. Der klassische Bankkredit wird auch in Zukunft ein wichtiges Instrument für die Finanzierung von Projekten bleiben.

Quelle: cityfoto
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