Es muss nicht immer eine Großstadt sein. Es braucht auch nicht immer ein Center mit 100 Geschäften oder mehr. Auch in der Provinz und in kleineren Einkaufszentren kann der Handel offensichtlich gute Erträge erwirtschaften. Wie die soeben veröffentlichen Ergebnisse des „Shoppingcenter Performance Report Österreich 2020“ zeigen, hat mit dem „neukauf Spittal“ erstmals ein Einkaufszentrum aus Kärnten die Krone des aus Mietersicht best-performenden Centers in Österreich erobert. Das „neukauf Spittal“ umfasst auf einer Fläche von insgesamt etwa 9.200 m² gerade mal 15 Mieter, darunter aber Branchengrößen wie Merkur, Media Markt, Deichmann, dm und Fussl.
Glückliche Mieter im „neukauf Spittal“ und ein neuer Rekord an Befragungsteilnehmern
„Diese Mieter sind offensichtlich absolut happy, Läden in dem zur Rutter Gruppe zählenden Einkaufszentrum am Standort im oberkärntner Drautal betreiben zu können“, konstatiert Joachim Will, Chef des Standortberaters ecostra aus Wiesbaden (Deutschland). „Offensichtlich passt dort Standort, Konzept und die Leistung des Betreibers besonders gut zusammen.“
Einmal jährlich befragt ecostra die Mieter aller Shopping und Fachmarktzentren in Österreich zur wirtschaftlichen Performance ihrer Läden an den jeweiligen Standorten. Neben den Umsätzen fließen in die Bewertung auch die Standortkosten ein, also vor allem die Miethöhe. Das Ergebnis zeigt somit, in welchen Einkaufszentren die Mieter mehr oder weniger gute Erträge erwirtschaften und wo nicht.
Will: „Das löst nicht immer nur Freude aus, da aufgrund der erforderlichen Transparenz auch die Resultate der Letztplatzierten genannt werden. Diese Ergebnistransparenz ist aber unverzichtbar, da die Handelsunternehmen die Studienergebnisse für ihr internes Benchmarking sowie für ihre Expansionsplanung nutzen.“
Dies macht sich dann auch in einer neuen Rekordzahl an Befragungsteilnehmern bemerkbar. So haben diesmal 75 (im Vorjahr 72) Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsunternehmen teilgenommen, die in den zur Auswahl stehenden Centern insgesamt 1.833 Geschäftseinheiten betreiben. Die Befragung konnte Mitte März 2020 abgeschlossen werden, so dass sämtlichen Ergebnisse von den Auswirkungen der Corona-Pandemie „noch völlig unbeeinflusst sind“, wie der ecostra-Geschäftsführer anmerkt.
Vorjahressieger „Garnmarkt“ in Götzis nun auf Platz 2. „dez“ in Innsbruck auf Platz 3
Der Vorjahressieger unter den Shoppingcentern, der „Garnmarkt“ in Götzis (Vorarlberg) erreichte in diesem Jahr den ebenfalls immer noch sensationellen 2. Platz. An dritter Stelle folgt das älteste österreichische Shoppingcenter, das im Jahr 1970 eröffnete „dez“ in Innsbruck. „Alle diese Center konnten sich in den vergangenen Jahren immer in der Spitzengruppe platzieren und zeigen somit eine konstant herausragende Mieterzufriedenheit. Das ist in Zeiten eines sich, auch durch den Online-Handel, zunehmend verschärfenden Wettbewerbs alles andere als selbstverständlich“, betont Will. Schlusslicht des Rankings und damit das aus Mietersicht am schlechtesten performende Center in Österreich ist das „City Shopping Promenade“ in der niederösterreichischen Landeshauptstadt St. Pölten. Das „City Shopping Promenade“ erreichte im Jahr 2012 noch eine sehr gute Mietereinschätzung, vollzog seitdem aber einen kontinuierlichen Abstieg und ist nun Träger der „roten Laterne“. Den zweitletzten Platz teilen sich mit identischer Bewertung das „west“ in Innsbruck und das „WEZ“ in Bärnbach in der Steiermark. An drittletzter Stelle folgt das „Citygate Shopping“ in Wien, das sich gegenüber dem Vorjahr leicht verbessern konnte.
„ZIWA Baden“ Sieger bei der Fachmarktzentren. Rutter Gruppe reüssiert erneut bei der Betreiberfrage
In der Kategorie der Fachmarktzentren (Retail Parks) schaffte es diesmal das „ZIWA Baden“ an die Spitze. Das im Jahr 2005 im nordöstlichen Gemeindegebiet von Baden (bei Wien) mit einer vermietbaren Fläche von rund 5.300 m² eröffnete „ZIWA“ schaffte mit einer Durchschnittbewertung von 1,43 (nach Schulnoten) eine herausragende Mieterbewertung und konnte den Sieger des Jahres 2018, das „GEZ West“ in Gleisdorf (Steiermark) auf Platz 2 und den Vorjahressieger, den „Panoramapark“ in Neunkirchen (Niederösterreich) auf Platz 3 verdrängen. Erneuter Sieger bei der Frage nach dem leistungsfähigsten Betreiber von Shoppingcentern in Österreich wurde die Rutter Gruppe. Seit diese Betreiberfrage im Jahr 2014 erstmals den Mietern gestellt wurde schaffte es die von Stefan Rutter und Dr. Christian Harisch geführte Management-Gesellschaft immer auf den Spitzenplatz und behauptet sich so als Seriensieger. In diesem Jahr konnte die Rutter Gruppe den Abstand zum Zweitplatzierten, der SES Spar European Shopping Centers, sogar noch ausbauen. An dritter Stelle der leistungsstärksten Centerbetreiber folgt die ECE, welche mit dem „dez“ in Innsbruck ein Objekt in den Top 3 platzieren konnte.
Sonntagsöffnung wird abgelehnt. Expansion verläuft mit „angezogener Handbremse“. Mieten werden verstärkt nachverhandelt.
Weitere Fragestellungen im diesjährigen Report drehten sich um die Sonntagsöffnung, um die Expansionstätigkeit in den kommenden 12 Monaten und zum Nachverhandeln der Mieten für die Geschäfte. Durchaus erstaunen muss der Umstand, dass knapp 39 % der befragten Filialisten überhaupt keine Sonntagsöffnung wünschen, eine moderate Zahl von 1 bis 5 verkaufsoffenen Sonntagen wäre für etwas mehr als 13 % ideal und weitere 17 % würden für 6 bis 10 offene Sonntage plädieren.
„Damit wird von einem Großteil der Filialisten die Sonntagsöffnung abgelehnt. Wenn in die Befragung auch noch der Facheinzelhandel einbezogen wird, würde der Anteil der Gegner von verkaufsoffenen Sonntagen mit großer Sicherheit noch höher ausfallen“, prognostiziert Will.
Im Durchschnitt wollen die befragten Filialisten in den nächsten 12 Monaten in Österreich 4,1 Geschäfte neu eröffnen, gleichzeitig aber auch 2,6 Einheiten schließen. Während die Zahl der Neueröffnungen damit fast auf dem Niveau des Vorjahres liegt (Ø 2019: 4,0 Geschäfte) ist die Zahl der Schließungen merklich angestiegen (Ø 2019: 2,2 Geschäfte). In diesem Zusammenhang hat auch die Zahl jener Mieter zugenommen, welche die Miethöhe ihrer Ladeneinheiten in den Einkaufszentren nachverhandelt haben.
Gegenüber dem Vorjahr stieg der bereits schon sehr hohe Anteil von knapp 75 % auf nun fast 78 %. Dabei erreichten etwa 18 % der Mieter sogar eine Reduktion des Mietpreises um mehr als 20 %.
Will: „Dies illustriert den wirtschaftlichen Druck, dem die Marktteilnehmer ausgesetzt sind. Während der Wareneinsatz und die Personalkosten kaum noch reduziert werden können, stellen die Mieten die einzig verbliebene Stellschraube dar, über die noch merkliche Einsparungen möglich erscheinen. Wir gehen davon aus, dass die Mieten in der Nach-Corona-Zeit noch stärker unter Druck geraten, als wir dies bislang im Markt gesehen haben.“
Harte Zeiten also für die Betreiber und Eigentümer von Handelsimmobilien, jedenfalls für jene, die sich im Shoppingcenter Performance Report nicht weit genug oben platzieren konnten.