Wirtschaftskrise. Nicht zufällig fiel die Banken-, Wirtschafts- und Staatsschuldenkrise ab dem Jahre 2007 in vielen süd- und westeuropäischen Ländern mit dem Erreichen einer kaum noch bedienbaren Überschuldung der Staatshaushalte und einer bedrohlichen Annäherung an die Grenze der steuerlichen Belastbarkeit der Staatsbürger zusammen.
Die bis dahin von den Regierungen zur Therapierung von Finanzierungsengpässen und Konjunkturschwächen inflationär eingesetzten finanz- und wirtschaftspolitischen Instrumentarien der Steuererhöhungen, des deficit spending und der Zinssenkungen waren angesichts leerer Staatskassen, eines schnell wachsenden Heeres von Arbeitslosen und eines verängstigten Mittelstands, der auf die ersten Anzeichen der beginnenden Wirtschaftskrise mit Konsumverzicht und steigender Sparquote reagierte, einerseits kaum verfügbar und andererseits nahezu wirkungslos.
Die von den krisenhaften Entwicklungen offensichtlich unvorbereitet angetroffenen politischen Verantwortungsträger antworteten nach einer mehrjährigen „Schrecksekunde“ mit dem taktischen Einsatz selbst schwerer Waffen - man denke an die nonchalante Missachtung der No-Bail-Out-Clause, des Verbots der Staatenfinanzierung durch die EZB, und an Mario Draghis „Dicke Berta“. Ziel der Regierungen in den USA und der EU, ob sozialdemokratisch oder konservativ geführt, war und ist bis heute, den möglichen Verlust der Kontrolle über die gesamtwirtschaftlichen und politischen Entwicklungen möglichst weit in die Zukunft zu verschieben.
Finanzierungszinsen nahe Nulll.
Was blieb, nachdem sich der Pulverdampf verzogen hatte, waren Finanzierungszinsen nahe Null, negative Einlagenzinsen und – vor allem in den USA und in Großbritannien als Folge des Quantitative Easing (QE) – eine Flut von „frischem Geld“. Die Geldmenge wächst weiterhin stark an und lag im Euroraum wie auch in den Vereinigten Staaten zuletzt um rund zehn Prozent über dem Vorjahresniveau. Schlechte Konjunkturdaten in den Vereinigten Staaten legen den Schluss nahe, dass die FED von der für 2015 geplanten Anhebung der Zinsen abgehen und weit eher ein neues Gelddruckprogramm (QE4) auflegen wird. Weitet man jedoch die Geldmenge in diesem Ausmaß aus, während die reale Wirtschaft in der EU im Jahre 2015 gemäß EZB um nur 1,5 Prozent wachsen wird, so muss das verbleibende Geld in den Kapitalmarkt und den Immobilienmarkt fließen.
Hohe Liquidität in den Vereinigten Staaten und Europa, ein extrem niedriges Zinsniveau und Inflationsangst - bessere Bedingungen für das Neuerblühen der Immobilienmärkte und der Aktienmärkte sind kaum vorstellbar.
Dazu kommt, dass viele Anleger die schwächelnden BRICS-Staaten meiden und die exorbitanten Immobilienpreise in den großen Metropolen Asiens selbst Büromarktrenditen von nahe 4 Prozent in Europas Hauptstädten für Investoren aus Fernost noch attraktiv erscheinen lassen.
Die Zinserwartung „lower for longer“ in Europa und den USA vergrößert die Chance auf eine anhaltende Yield-Compression in weiteren Märkten. Die Geschwindigkeit, mit der die Renditen sinken, sobald auch nur ein ernsthafter Investor Interesse signalisiert, ist überraschend. In vielen allgemein favorisierten Märkten verzeichnet man bereits heute eine enttäuschende Verknappung von „Prime Stock“.
Selbst teure Städte sind leergekauft
Angesichts extrem hoher Nachfrage trotz Höchstpreisen ist leistbare Ware in London und Paris nicht mehr zu bekommen, selbst Dublin und Madrid gelten als leergekauft und teuer. Mehr und mehr rücken kleinere Städte und weniger attraktive Lagen in den Fokus. Daneben entwickelt sich ein verstärktes Interesse an alternativen Assetklassen, an value-add-Investments und an Developments, seit kurzem wecken auch bisher strikt gemiedene Märkte wie etwa die Balkanstaaten und die West-Ukraine wieder das Interesse der Scouts.
Die entscheidenden Antreiber für die großen Aktienindices wie auch für die Immobilienmärkte bleiben bei einem EU-weit äußerst geringen BIP-Wachstum allerdings nicht die positiven Geschäftsperspektiven der Unternehmen, sondern die Geldschwemme von EZB und FED.
Dies führt dazu, dass gegenwärtig Office-Developments in europäischen Hauptstädten bereits mit geringer Vorvermietung in forward deals platziert werden können und, einmal errichtet, mangels neuer Nachfrage, dem bestehenden office-stock Mieter entziehen. Trotz steigenden Leerstands und - bei steigendem Flächenangebot – fallenden prime rents haben die Eigentümer dieser Objekte die zweifelhafte Genugtuung, angesichts ebenfalls stark fallender Yields dennoch Aufwertungsgewinne in ihre Bücher schreiben zu dürfen.
Und ein zweites, schwer einzuschätzendes Risiko darf nicht unerwähnt bleiben: Sollten die Zinsen wieder steigen, drohen vielen allzu risikofreudigen, überwiegend fremdfinanzierenden Investoren, ambitionierten Immobilienentwicklern, aber auch privaten Wohnraumerrichtern und den wieder forsch finanzierenden Banken ernsthafte Probleme.
Die niedrige Verzinsung, die langfristige Vergabe zu geringen Margen und die stark steigenden Volumina der Immobilienkredite, speziell im privaten Wohnungsbau, könnten sich für die finanzierenden Banken rasch zu einer erheblichen Belastung entwickeln. Kommunizierend zum Anstieg der Zinsen sinkt der Wert der die Kredite besichernden Immobilien, gleichzeitig steigen für die Banken die Kosten der Refinanzierung.
Vor dem Platzen großer Blasen wird gewarnt
Nicht ohne Grund warnten erst vor wenigen Tagen die Vorsitzenden einiger großer, international agierender Finanzunternehmen unter der Federführung des World Economic Forum vor den Gefahren des Platzens von Asset-Blasen und den unkontrollierbaren Folgen allzu großzügiger Kreditvergaben, wobei beispielhaft die internationalen Immobilienmärkte erwähnt werden, in denen die Finanzindustrie offenbar schon wieder klare Anzeichen einer Überhitzung bei hoher Schuldenlast erkennt.