Positionen & Meinungen Trends in der nachhaltigen Immobilienwirtschaft

Herr Schwaiger, der Immobilienmarkt befindet sich nicht erst seit der Coronakrise im rasanten Wandel. Vor allem die Klimaziele und Big Data verändern die Branche. Welche Trends sehen Sie für die Zukunft der Branche?

1. Trend zu Mixed-Use-Immobilien 

Die Coronakrise hat anschaulich gezeigt, wie schnell sich wirtschaftliche und gesellschaftliche Rahmenbedingungen wandeln können: Viele Büro- und Gewerbeimmobilien in der Münchner Innenstadt stehen plötzlich leer. Wem als Eigentümer Stabilität bei seiner Rendite wichtig ist, sollte nach Möglichkeit auf Mixed-Use-Immobilien setzen. Eine solche Aufteilung bedeutet, dass ein Areal oder ein Gebäude nicht an Mieter aus einer Branche oder gar nur an eine einzige Firma vermietet wird. Die gemischte Nutzung bündelt verschiedene Wirtschafts- und Lebensbereiche unter einem Dach. Dort wird gearbeitet, eingekauft, gegessen und mitunter werden Freizeitangebote genutzt. 

Eine solche Herangehensweise hilft Immobilienbesitzern im Ernstfall vor Einbrüchen in einer Branche. Selbst kleinere Industrieunternehmen können Teil eines gemischten Nutzungskonzepts sein. Vor allem aber lassen sich durch einen Nutzungsmix städtebauliche Fehler der Vergangenheit verhindern. Denn: Je vielfältiger die Nutzung, desto urbaner das Lebensgefühl. Der Markt für Mixed-Use-Immobilien eröffnet enormes Potential. Objekte und Portfolien dieser Art machten 2018 elf Prozent des gesamten Transaktionsvolumens am gewerblichen Immobilienmarkt aus – weit mehr als noch in den Vorjahren.

2. Revitalisierung statt Neubau 

Um die Erderwärmung zu begrenzen, hat sich auch Deutschland ehrgeizige Ziele gesetzt. Doch während Politik und Öffentlichkeit die Energie- und Stromerzeugung und den Verkehr längst als Haupttreiber beim CO2-Ausstoß erkannt haben, wird der Bausektor immer noch unterschätzt: Rund 30 Prozent direkte und indirekte Emissionen sowie beinahe 40 Prozent des Energieverbrauchs und sogar etwa die Hälfte des Abfallaufkommens in Deutschland lassen sich auf den Gebäudesektor zurückführen. Geschätzte 220 Millionen Tonnen Erde, Steine, Ziegel, Asphalt, Fliesen, Keramik, Schlacken und Asche fallen hierzulande jährlich durch den Bau und Abbruch von Bauwerken an. 

An der Revitalisierung alter Gebäude führt deshalb kein Weg vorbei. Die Bundesrepublik muss Experten zufolge bis 2035 CO2-neutral werden, wenn sie einen adäquaten Beitrag zum Erreichen des im Pariser Klimaabkommens festgesetzten 1,5-Grad-Celsius-Ziels leisten will. Die nachhaltigsten Gebäude sind die, die nicht neu gebaut werden müssen. Dass mitunter Gewerbeimmobilien bereits nach gerade einmal zweieinhalb Jahrzehnten abgerissen werden, ist aus energetischen Gesichtspunkten komplett unsinnig. Und nebenbei spart der Investor durch Revitalisierung jede Menge Geld. Für den Erhalt der grundlegenden Gebäudestruktur lassen sich rund 40 Prozent der Kosten einsparen, in Sachen CO2-Fußabdruck schlagen die Einsparungen sogar mit 80 bis 90 Prozent zu Buche. 

3. Die Digitalisierung transformiert Branche und Gebäude 

Die Digitalisierung als Haupttreiber des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Wandels beeinflusst mehr denn je auch den Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien. Ob Buchungssysteme für Büroräume, intelligente Gebäudeleittechnik oder vernetzte Mobilitätsangebote: Die Funktionsbereiche digitaler Anwendungen reichen von betrieblichen Optimierungsprozessen mittels ERP-Systemen über intelligente Gebäudetechnik bis hin zur verstärkten Serviceorientierung durch Pay-per-Use-Modelle oder plug & play-fähige Infrastrukturkomponenten. 

Aktuell legen Unternehmen den Fokus noch auf die interne Prozessautomatisierung. Die Vereinfachung essentieller Kernprozesse durch umfassende Datenerfassung in Unternehmen führt zu einer höheren Geschwindigkeit, mehr Transparenz und reibungsloseren Abläufen. Die Digitalisierung wird in Zukunft jedoch die Gebäude selbst verändern. Ob schlüsselloser Zugang, effiziente Verkehrsleitsysteme (Smart Parking), moderne Energie-Management-Lösungen oder Bauteile mit integrierten Chips: Die nächste Stufe der Digitalisierung wird das Objekt selbst verändern. Künftig werden alle Gewerke eines Gebäudes ganzheitlich harmonisch betrieben. Die grundsätzliche Kommunikationsfähigkeit der einzelnen Gewerke sei die entscheidende Grundlage. Nur wenn diese gegeben ist, sind etwa ein übergreifendes Monitoring, eine Anbindung der selbstregulierenden Einrichtungen oder die Einbindung von E-Ladestationen möglich. Ähnlich wie beim Thema Energieeffizienz liegt die Herausforderung vor allem bei der Transformation des Immobilienbestandes. Die Lebensdauer von Gebäuden ist wesentlich höher als die von Haustechnik. 

Deshalb sind vernetzte Haustechnik und Gebäudeautomation Themen, die eine besonders Relevanz bei der Revitalisierung haben. Einer Studie von EY Real Estate und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zufolge nehmen die Digitalisierungsinvestitionen in der Immobilienwirtschaft stetig zu. 2020 hat gut jedes vierte Unternehmen (27 Prozent) mittlerweile mehr als fünf Prozent seines Jahresumsatzes in die digitale Transformation investiert – fast doppelt so viel wie noch 2019 (14 Prozent).

4. Ökologie mit Ökonomie beim Energieverbrauch verbinden 

Um den Energieverbrauch beim laufenden Betrieb einer Gewerbeimmobilie zu verringern, sind drei Faktoren entscheidend: eine ordentliche Dämmung, der Einsatz von regenerativen Energien wie Photovoltaik oder Geothermie sowie die intelligente Steuerung der digitalen Gebäudetechnik. Wir haben beim Immobilienprojekt Centro Tesoro in München Maßstäbe bei der Dämmung der Außenhülle gesetzt: Dort liegt das Unternehmen 40 Prozent über den gesetzlichen Vorgaben. 

Die besten Heiztechnologien funktionieren nur mit einer hochwertigen Gebäudedämmung. Neben Geothermie wird im Sinne einer möglichst klimafreundlichen Bauwirtschaft auch Photovoltaik immer wichtiger. Auf dem Gebäudedach einer Gewerbeimmobilie kann Ökostrom für die Mieter produziert werden. Wir haben beim Centro Tesoro zusammen mit den Stadtwerken München (SWM) die größte innerstädtische Aufdach-Solaranlage der Landeshauptstadt realisiert. Mit einer Leistung von 428 Kilowatt ist die Photovoltaikanlage der Kern eines nachhaltigen Energiekonzepts. Und durch den Direktstrom sparen die Mieter bares Geld – der Strom beim Centro Tesoro ist rund zehn Prozent günstiger als zugekaufter Strom aus dem Netz. 

Für Mieter bedeutet der Mieterstrom eine unmittelbare Möglichkeit, an der Energiewende teilzuhaben. Auch wurde in dem nachhaltigen Objekt eine hoch effiziente Heizanlage mit neuerster Gas-Brennwert-Technik eingebaut und beste Dämmstoffe eingesetzt. Was gut für die Umwelt ist, ist auch gut für die Mieter: Denn durch die Einsparungen beim Energieverbrauch können die Nebenkosten sinken.

5. Mobilitätskonzept wird immer wichtiger 

Wer die Sanierung einer Wohnanlage oder einen Neubau vorantreibt, kommt an einem vernünftigen Mobilitätskonzept nicht vorbei. E-Ladestationen sowie Bike-Sharing-Stationen und zusätzliche Fahrradstellplätze sind ein Baustein. Für alle, die mit dem Fahrrad kommen, stehen in Bürogebäuden idealerweise Duschen bereit. Mobilitätskonzepte entscheiden grundlegend über die Attraktivität von Immobilien in fünf oder zehn Jahren. Ein Haus ohne Ladestationen für E-Autos und E-Bikes ist künftig wie eine Wohnung ohne Internet. Zusätzlich sieht der Experte die Vernetzung von Angeboten im Kommen. Bereits Anzeigetafeln im Foyer mit den eingeblendeten Abfahrtszeiten beim ÖPNV können die Mobilität vor Ort zusätzlich verbessern.

6. Gesundheit für die Menschen – und die Gewerbeimmobilie 

Gutes und gesundes Essen vor Ort gehört heute zu jeder Gewerbeimmobilie, damit sich die Arbeitnehmer wohlfühlen. Wer hungrig ist, kann nicht gut arbeiten. Das Einbinden gesunder Gastronomiekonzepte erleichtert es Arbeitnehmern, sich ohne viel Aufwand vor Ort zu versorgen. Zusätzlich verringern Gastrokonzepte im Quartier vermeidbare Umweltbelastungen durch Lieferdienste, Fitness-Studios vor Ort sollen zur Fitness animieren. 

Es können Hinweise sein, die zum Treppensteigen anspornen oder auch in die Gemeinschaftsanlagen integrierte Sportgeräte, die die Alltagsbewegung erhöhen. Wichtig ist, dass wir künftig überlegen, wie wir mehr aus den Objekten herausholen. Nachhaltigkeit gilt nicht nur fürs Gebäude, sondern künftig mehr denn je auch für Mitarbeiter.