Arnold Immobilien mausert sich zunehmend zum CEE-Zinshausspezialisten. Nachdem das Unternehmen bereits über Büros in Prag und Bratislava verfügt, wird nun der ungarische Markt ins Auge gefasst.
Das Interesse an Wiener Zinshäusern ist ungebrochen hoch. Wir haben jede Woche neue Anfragen – auch von Kunden, die neu am Markt sind“, so Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Selbst in den sonst eher ruhigen Sommermonaten sei das Investoreninteresse heuer auffallend hoch gewesen. Dementsprechend ist er auch guter Dinge, das hervorragende Vorjahresergebnis, indem ein Rekord-Transaktionsvolumen von 120 Millionen Euro erzielt werden konnte, 2015 toppen zu können. Nicht von der Hand zu weisen sei jedoch, dass viele Investoren gerne kaufen würden, es aber nicht genügend entsprechende Objekte am Markt gebe.
Die niedrigen Renditen und die starke Nachfrage – bei gleichzeitig überschaubarem Angebot – am Wiener Zinshausmarkt veranlassen jedenfalls immer mehr Investoren dazu, ihren Blick über die Landesgrenzen ins nahe Ausland zu richten. Arnold Immobilien ist bereits seit einigen Jahren auch in Tschechien aktiv. In Städten wie Prag, Ostrau, Karlsbad und Brünn gebe es einen großen Bestand an klassischen Jahrhundertwendezinshäusern, so Arnold. Gleichzeitig gebe es dort auch noch ältere Objekte. „Derzeit sehen wir erstmals seit 6 Jahren wieder enormes Interesse von der Käuferseite und damit auch steigende Preise“, sieht Arnold einen anziehenden Markt.
Unterschiede zum Wiener Zinshausmarkt gibt es allerdings etliche. Während in Wien etwa auch für Arbeiter gebaut wurde, stand in Prag das Bürgertum im Fokus. Dies spiegelt sich in der Tatsache, dass es keinen ähnlich hohen Bestand an Kategorie-D-Häusern gibt wie in Wien, ebenso wie in den Lagen. „Der Großteil des Prager Bestands befindet sich in der Alt- und Neustadt und damit im ersten und zweiten Bezirk“, so Arnold. Abhängig vom Zustand der Liegenschaften sieht der Experte die Renditen dort zwischen 3,5 und 5 %. Die Preise würden in den Prager Spitzenlagen bei 2.500 Euro pro Quadratmeter beginnen.
In guten Randlagen in den äußeren Bezirken der tschechischen Hauptstadt bewege sich der Quadratmeterpreis wiederum zwischen 1.700 und 3.500 Euro. „Insgesamt liegen die Preise um 40 % unter dem Wiener Niveau“, so Arnold. 2009 seien sie noch ungefähr gleich hoch gewesen. Anders als am Wiener Zinshausmarkt seien rund 70 % der Käufer in der Tschechischen Republik Ausländer. Davon kommen sehr viele aus den ehemaligen GUS-Staaten. Arnold verweist auf die Tatsache, dass mehrmals am Tag von Prag aus Flugzeuge nach Moskau gehen. „Zu den Käufern klassischer Zinshäuser gehören aber auch tschechische Banken und Versicherungen“, erklärt Arnold.
Anders als in Wien würden die Käufer in der Tschechischen Republik in der Regel nicht in die Häuser investieren, um sie dann zu vermieten, sondern, um die Wohnungen abzuverkaufen. Wie im Übrigen auch der slowakische sei der tschechische Immobilienmarkt nämlich großteils ein Eigentümermarkt. Stichwort: Slowakei. Nachdem Arnold Immobilien dort seit zwei Jahren aktiv ist, hat das auf Investment spezialisierte Unternehmen kürzlich eine Niederlassung in Bratislava eröffnet. Und Arnold hat durchaus ambitionierte Ziele: Konkret will er unter die Top 3 Investmentmakler kommen. Nachsatz: „Unser Vorteil ist, dass wir aufgrund unserer kleinen Größe einen besseren Zugang zu den Kunden haben.“
Das Interesse österreichischer Investoren führt Arnold auf die Nähe zu Wien, die Überschaubarkeit des Marktes sowie das Angebot an kleineren Liegenschaften, die Renditen zwischen 7 und 10 % bieten, zurück. „Die Slowakei verfügt über ein gut geführtes, modernes Grundbuch und kann noch zusätzlich mit einem attraktiven Flat-Tax-Steuersystem punkten“, so Arnold weiter. Das seien Voraussetzungen, die einen Immobilienstandort attraktiv machen. Im Mittelpunkt seines Interesses stünden überwiegend Büroimmobilien, aber auch Retail, Wohnen und Logistik. „Letzteres Segment wird nicht zuletzt durch den geplanten Ausbau der Transsibirischen Eisenbahn bis zur ostslowakischen Stadt Kosice interessant“, so Arnold.
Während die Tschechische Republik durchaus einen ansehnlichen Bestand an Gründerzeitzinshäusern vorzuweisen hat, werde in der Slowakei unter Zinshäusern etwas anderes verstanden und zwar in erster Linie modernere Liegenschaften. „Neue und sanierte Häuser aus den 50iger und 60iger Jahren sind eher schwer zu verkaufen“, erklärt Arnold. Durchaus anders schaut in dieser Hinsicht die Lage in Ungarn aus, ein Markt, den der Investment-Experte als „nächsten Schritt“ bezeichnet. „Wir fangen dort im Oktober an und interessieren uns hauptsächlich für gewerblich nutzbare Objekte.“ Investoren müssten dort jedenfalls berücksichtigen, dass sich wenige Liegenschaften zu 100 % im Eigentum eines Verkäufers befinden würden.
Die Renditen, die ungarische Zinshäuser bieten, können sich mit 9 bis 13 % jedenfalls durchaus sehen lassen. Während Arnold in Ungarn keine großen rechtlichen Risiken sieht – „die rechtlichen Rahmenbedingungen entsprechen dem EU-Standard“, so Arnold – müssten Investoren sehr wohl die politischen Rahmenbedingungen berücksichtigen. Nichtsdestotrotz sei der ungarische Zinshausmarkt absolut interessant. „Angesichts des angesprochenen politischen Risikos ist er allerdings kein ideales Pflaster für klassische Privatanleger, sondern eher für institutionelle Investoren – sprich: größere Privatstiftungen und Family Offices“, sagt Arnold.