Vorreiter der Nachhaltigkeit

5 Jahre ÖGNI. 2009 wurde die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) von Gunther Maier und Philipp Kaufmann ins Leben gerufen. Zeit für eine Zwischenbilanz.

Seit dem 29. September 2009 gibt es die erste Grassroot-Bewegung der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft. Der gemeinnützige Verein ÖGNI will den Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit gestalten. Mit mehr als 300 Mitgliedern und 400 Experten ist den Gründern etwas Einmaliges gelungen – die zentralen Akteure des Vereins stellen sich beim Round-Table im Viertel Zwei in Wien der Vergangenheit und Zukunft.

Wer heute durch das Viertel Zwei, einem Vor-zeigeareal der Bundeshauptstadt Wien, eilt, kann es kaum glauben, dass hier noch vor einigen Jahren mehr oder weniger eine „Gstätten“ war. Heute ist das Areal geprägt von beeindruckender Architektur. Internationale Nutzer und eine Außengestaltung mit See lassen einen die Vergangenheit vergessen und in Superlativen denken. Mit dem einzigartigen WU Neubau und der Anbindung an die U-Bahn ist eine Infrastruktur vorhanden, die für alle eine kurze Anreise ermöglichte. Für Professor Maier fußläufig von der WU Wien, für die anderen bequem per U-Bahn oder gut erschlossen mit dem Auto; aber Autofahren ist für Nachhaltigkeitsvordenker fast schon verpönt.

Auf die Frage, warum ÖGNI notwendig ist, blickt Univ.-Prof. Dr. Gunther Maier von der Wirtschaftsuniversität Wien an die Anfänge zurück: „2009 haben wir wissenschaftlich feststellen müssen, dass Österreich im Bereich des nachhaltigen Bauens bei der Anzahl der Objekte und der Verankerung in der Bau- und Immobilienbranche nicht führend war. Das Bewusstsein fehlte damals.“ Für ÖGNI Gründungspräsident Philipp Kaufmann waren damals drei Aspekte Auslöser für die Überlegungen zur Gründung eines gemeinnützigen Vereins: „Wir haben erkannt, dass unsere Wirtschaft international vernetzt ist und daher keine nationalen Standards braucht.

Viele Architekten forderten ein internationales Zertifizierungssystem für das nachhaltige Bauen“, erläutert Kaufmann. Dem pflichtet Gerald Beck, Managing Director von Raiffeisen evolution bei, da sein Unternehmen damals auf der Suche nach einem Standard für alle Länder war. „Wir brauchen ein belastbares System, welches von Russland bis Rumänien einsetzbar ist, und von Büro bis Handel alle Immobilienarten erfasst“, begründet Beck die Entscheidung für das System der DGNB, welches die ÖGNI seit 2009 für den österreichischen Markt anbietet.

Neben der Internationalität war den 125 Gründungsmitgliedern, welche den Verein aus der Taufe gehoben haben, wichtig, „aus der Branche für die Branche“ die erste Grassroot-Bewegung ins Leben zu rufen. „Wir wollten und wollen bei allen Beteiligten – ohne erhobenen Zeigefinger, wie dies oft in der ökologischen Ecke passiert – ein Bewusstsein für die Nachhaltigkeit schaffen und alle Stakeholder einbinden“, berichtet Maier und ergänzt: „Schlussendlich gilt es, mit Marktkräften Geschäftsmodelle zu entwickeln und zu fördern, welche es Unternehmen ermöglichen, mit der Nachhaltigkeit Geld zu verdienen.“

„Diese drei Säulen begleiten uns seit damals. Wir haben 2009 als Initiatoren der Branche ein Angebot unterbreitet und dies in unser ÖGNI Roadmap festgehalten – diesen Überlegungen sind wir bis heute treu geblieben“, stellt Kaufmann ergänzend fest. Ines Reiter, Geschäftsführerin der ÖGNI, wirft ein: „Bis heute bauen wir auf dieses starke Fundament auf: mit dem 3-P-Ansatz haben wir eine strategische Ausrichtung; ÖGNI nimmt sich demnach um die Produkte, Prozesse und Personen an und verändert mit Inhalten, wie Kodizes und Empfehlungen, das Denken und Handeln.“ „Als ÖGNI Produkte gibt es die Zertifizierungen bzw. die Aus- und Weiterbildungsangebote“, ergänzt M.O.O.CON Geschäftsführer Karl Friedl, für den die Qualitätssicherung mit dem DGNB System zu einer Revolution im Bauen führte. „Erstmals können sowohl in der Planung als auch Ausführung Ergebnisse operationalisiert überprüft werden und damit für den Nutzer in seiner Relevanz erkennbar werden.“

Das internationale DGNB Zertifizierungssystem löst ein wissenschaftliches Problem, welches für alle Teilnehmer des Rount-Tables überraschend war: Früher befanden sich Entwickler im „Prisoner‘s Dilemma“, wie Maier anmerkt. „Wer setzt den ersten Schritt? Früher war Nachhaltigkeit geförderter Wohnbau.“

Für Andreas Köttl, Vorstand der value one holding AG, konnte mit der ÖGNI der „Circle of Blame“ durchbrochen werden: „Heute gibt es für einen Projektentwickler keine Ausreden mehr, denn der Nutzer erkennt mit der Transparenz des DGNB Systems die wahren Qualitäten des Gebäudes. Der Asset Manager ist im Betrieb gefordert, diese zu halten und darauf aufzubauen. Der zukünftige Investor kann das geringere Risiko einpreisen und somit höhere Werte ansetzen. Wir haben demnach bereits viel geschafft.“ Köttl ist ein Developer, der erste Schritte gesetzt hatte und es vorlebte. „Wir haben schon nachhaltig gebaut, als es den Begriff noch nicht einmal gegeben hat“, verweist Köttl auf das Viertel Zwei und freut sich schon auf die zukünftigen Entwicklungen.

Für ihn war von Beginn an klar, dass die ÖGNI international aufgestellt werden muss. „Eine rein österreichische Lösung bringt nichts. Dafür ist die Branche viel zu international ausgerichtet.“

Dass es dazu aber spezieller Spielregeln bedarf, davon ist Gerald Beck überzeugt: „Die große Herausforderung in Osteuropa ist es, ‚verkaufbar‘ zu bleiben. Der Markt tickt anders. Es gilt, den lokalen Mieter abzuholen. Es gibt niemanden mehr, der – wie zwischen 1995 und 2008 – bereit wäre, 25 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Heute werden 10, 12 vielleicht 13 Euro bezahlt.“ Die Systeme der ÖGNI haben sich dabei bewährt.

„Wir haben uns alle Zertifizierungssysteme angesehen: Aus unserer Sicht ist das DGNB System der ÖGNI das beste, weil es sich auch flexibel auf neue Projekte anpassen lässt. Bei anderen Zertifizierungen – vor allem aus den USA und England – sind uns die Marketingkomponenten zu übergewichtig.“ Eine Einschätzung, die auch Karl Friedl teilt: „Es geht nicht um Marketing. Es geht vielmehr um Bestellqualität. Mit einem Zertifikat kann ein Nutzer sehen, ob er auch das bekommt, was er bestellt hat.“ Diese Qualitätsanforderungen können bereits bei der Ausschreibung berücksichtigt werden.

„Hier kann auch schon die Nachweisführung eingebaut werden“, ergänzt Gerhard Haumer von der Porreal und führt aus: „Damit kommt es auch zu keinen Mehrkosten durch eine Zertifizierung, da alle Daten bereits vorhanden sind. Die Kosten für den Auditor fallen dann kaum mehr ins Gewicht.“ Maier bestätigt: „Wenn transparente Kriterien bekannt sind, können diese Teil der Verhandlungen werden. Erst dann ist der Mieter auch bereit dafür zu zahlen. Man muss ihm nur den Mehrnutzen aufzeigen. Da sind wir gefragt. Hier haben wir noch einiges an Aufklärungsarbeit zu leisten.“

„Projekte entwickeln und bauen ist das eine – betreiben das andere“, kommentiert Kaufmann die aktuelle Entwicklung. „Der Nutzer zahlt derzeit drei Komponenten: Die Miete, die Betriebskosten im Sinne des MRG und die Bewirtschaftungskosten. Da ist ein neuer Ansatz gefragt. Die Tendenz geht in Richtung: Der Nutzer zahlt für Leistungen, nicht für Quadratmeter – das kann wie im Viertel Zwei auch ein See sein. Er zahlt nicht für die Fläche, sondern für Lebensräume. Erst wenn die Krankheitstage sinken, die Produktivität steigt und wir diese Umstände einpreisen, gibt es eine neue Perspektive.“ Das Dilemma aber sei, dass die Nutzer primär in Kosten pro Fläche und nicht in Effektivität und Effizienz denken, so Köttl und ergänzt: „Hier fehlen eindeutig noch geeignete Benchmarks.“ „Der Mieter muss zum Nutzer werden“, fordert Friedl ein Umdenken.

„Die Zeiten da Entwickler mit Mietverträgen gedealt haben – das ist vorbei. Ziel muss sein den Nutzer zufriedenzustellen“, bringt Kaufmann ein. Bei dieser Veränderung gibt es noch viele Herausforderungen, da „die Gebäude auf einen idealtypische Nutzung ausgelegt sind: Montag bis Freitag von 7 bis 19 Uhr. Zieht dann ‚überraschend‘ ein Call-Center ein, das sieben Tage in der Woche 24 Stunden in Betrieb ist, sind alle Berechnungen hinfällig“, so Gerhard Haumer. „Aber an einem nachhaltigen Mietvertrag wird wohl kein Weg vorbeiführen. Das wird schneller kommen, als wir denken.“ Andreas Köttl führt aus: „Internationale Mieter diskutieren nicht mehr: Zertifizierung ja oder nein.

Das ist mittlerweile Voraussetzung. Sie wollen sehen: Was habt ihr für die Qualität getan.“ „Gleichzeitig braucht es aber auch Mietverträge mit Klauseln, in denen sich die Nutzer zu einem bestimmten Verhalten verpflichten“, so Haumer. „Viele Fonds beschäftigen sich bereits mit diesem Thema und es ist nur eine Frage der Zeit, bis Fonds nur mehr in Immobilien mit Green Lease Verträgen investieren dürfen.“ Es sei aber schon auffallend, dass Projektenwickler bei Objekten, die sie nicht im Eigentum behalten, großzügiger denken, als bei Objekten, die sie selbst betreiben wollen.

„Da sehen sie im Vorfeld die Problembereiche, die sie später haben könnten und reagieren bereits im Vorfeld darauf, um sich Diskussionen mit zukünftigen Nutzern zu ersparen“, so Reiter.„Wir werden aus der Komfortzone des Gewohnten herausgerissen und sind gefordert Inhalte für unsere Branche, die Branche der Brüche, in der sequentielles Denken und Handeln allgegenwärtig ist, zu erarbeiten und umzusetzen“, endet die Diskussion mit einem Appell von Kaufmann, der zeigt, dass die ÖGNI erst am Anfang steht und Themen wie BIM, der nachhaltige Mietvertrag, Veränderungen bei Finanzierung und Bewertung sowie veränderte Berufsbilder die Herausforderung der nächsten Jahre sind.