Investment Zinshaus Wiener Zinshausmarkt: Verkäufe fast auf Vorkrisenniveau

Laut aktuellem Zinshaus-Marktbericht von OTTO Immobilien wurde am Wiener Zinshausmarkt im ersten Halbjahr 2021 ein Transaktionsvolumen von 677 Millionen Euro verzeichnet.

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Wiener Zinshausmarkt: Verkäufe fast auf Vorkrisenniveau
„Dies entspricht einem Anstieg von 83 Prozent gegenüber dem Vorjahr“, berichtet Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei OTTO Immobilien. „Es ist somit klar, dass sich der Markt wieder von den Einschränkungen aufgrund der Coronakrise erholt und annähernd auf Vorkrisenniveau befindet“, betont Lukaschek. 

Nach Recherchen von OTTO Immobilien lag das Transaktionsvolumen der ersten sechs Monate 2021 sogar deutlich über dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2020 – und zwar um immerhin rund 50 Prozent.

Ein deutliches Plus gab es auch bei den Verkäufen: Wurden im ersten Halbjahr 2020 nur 169 Verkäufe gezählt, so waren es von Jänner bis Juli 2021 bereits 263. Mit Ausnahme der Bezirke 4., 8. und 11. ist es dabei in allen Wiener Gemeindebezirken im Verhältnis zur Vergleichsperiode zu einem Anstieg der Verkäufe gekommen – und zwar um rund 62%.

Mit rund 68 % gab es im ersten Halbjahr 2021 deutlich mehr Verkäufe in den Bezirken außerhalb des Gürtels. Auch in Bezug auf die Transaktionsvolumina hat dieser Bereich aktuell die Nase vorn: So entfielen knapp 51 Prozent desselben auf die Bezirke außerhalb des Gürtels. Die Bezirke innerhalb des Gürtels präsentierten sich mit knapp 49 % des Transaktionsvolumens so schwach wie schon lange nicht mehr - in der Vorjahresperiode betrug dieser Wert noch 55 %.

Preise: Bezirke innerhalb des Gürtels legen deutlich zu

Einen deutlichen Preisanstieg zwischen 2 % und 9 % verzeichneten heuer die Gründerzeit-Zinshäuser vor allem in den Regionen innerhalb des Gürtels, so die Experten von OTTO Immobilien. In einzelnen Bezirken haben die Mindestpreise spürbar angezogen, bleiben jedoch nach den starken Preissprüngen der letzten Jahren vor allem außerhalb des Gürtels eher auf einem stabilen Niveau. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen wurde mit einem Plus von 20 Prozent im 21. Bezirk beobachtet, deutlich zugelegt haben die Mindestpreise auch in den Bezirken 1., 2. und 3, wo die Mindestpreise zwischen 10 und 15% stiegen. Ebenfalls starke Zuwächse gab es im 10. Bezirk (+16 %). Die Maximalpreise sind auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen. Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise von rund 14 % in den Bezirken 12. und 21.

Im Hinblick auf die Preiskategorien machten die Zinshäuser bis 5 Mio. Euro diesmal einen vergleichsweise niedrigen Anteil von 75 % der Transaktionen aus. Der Anteil liegt somit 11 %-Punkte unter dem Wert des Vergleichszeitraums des Jahres 2020. Zugenommen hat hingegen der Anteil der Transaktionen mit höheren Volumina - größer als 7,5 Mio. Euro

Zahl der Share Deals sinkt

Erstmals seit drei Jahren ist die Anzahl der durchgeführten Share Deals – dabei werden Gesellschaftsanteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft übertragen – gesunken. Mit Stichtag 1. September 2021 wurden in der Vergleichsperiode (September 2020 bis Juli 2021) bei 72 Share Deals 94 Häuser übertragen. Der Anteil der durch Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser ist mit 26,3 % etwa auf dem Niveau von 2018 und 2019, er wird sich durch den zu erwartenden Nachlauf bei den Asset Deals aber noch leicht verändern. 

Im Hinblick auf die einzelnen Regionen ist vor allem der 1. Bezirk hervorzuheben: Hier betrug der Anteil der durch Share Deals übertragenen Gründerzeit-Zinshäuser 16,3 %. Dies entspricht einem um 2,5%-Punkte höheren relativen Anteil im Vergleich zum Durchschnittswert für ganz Wien. „Wie bei den Asset Deals handelt es sich im 1. Bezirk zumeist um größere Objekte, die zuvor in einem Asset Deal mit einem Wert ab 10 Mio. Euro verkauft wurden“, sagt Mag. Schmidl. Besonders niedrig ist der Anteil der durch Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser im 14. oder 15. Bezirk - mit etwas unter 3 %.

Immer weniger Gründerzeit-Zinshäuser

 „Während im Herbst 2009 noch 15.529 Gründerzeit-Zinshäuser − im engeren Sinn nach OTTO Immobilien − identifiziert wurden, existieren mit Stichtag 14.8.2021 nur noch rund 13.782 Gründerzeit-Zinshäuser in Wien“, berichtet Martin Denner, Leiter Immobilien Research.

Dies entspricht einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als 11 % und um 39 Gebäude seit der letzten Berichtsperiode. 

 „Hauptgrund für diese Entwicklung sind die Begründung von Wohnungseigentum, aber auch Nutzungsänderungen“, so Denner. 

Über den Marktbericht

Als Quellen für den ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht von OTTO Immobilien dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von IMMOunited, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria und die Daten des Firmenbuches.

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