Wohnungsmarkt wichtigstes Expansionsfeld

Deutschland, wo die Gesellschaft seit 1999 durch Münchner Grund Immobilien Bauträger AG vor Ort vertreten ist, ist der wichtigste Markt des UBM Konzerns.

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Deutschland, wo die Gesellschaft seit 1999 durch Münchner Grund Immobilien Bauträger AG vor Ort vertreten ist, ist der wichtigste Markt des UBM Konzerns.

Deutschland ist für österreichische Entwickler ein ganz formidabler Markt. Die Produktionskosten liegen bei vergleichbarer Bauqualität auf heimischem Niveau. Die Mieten jedoch sind um wenigstens 5 Prozent höher. Dementsprechend sind auch im Eigentumswohnungsbau die Margen deutlich größer als hierzulande. Nicht nur die Nachfrage, auch die Größe des Marktes trägt zur Attraktivität des Nachbarlandes bei. Da hier investiert wer Rang und Namen hat, lassen sich Immobilienentwicklungen viel rascher bei Fonds oder institutionellen Anlegern platzieren als in Österreich.

Wichtigstes Expansionsfeld von UBM ist der Wohnungsmarkt: Die Nachfrage ist groß, das Angebot überschaubar und das Geld billig. Trotz der aus österreichischer Sicht recht stolzen Preise, läuft die Verwertung hervorragend. In der Regel sind bereits bei Baubeginn alle Wohnungen verkauft. Der Markt ist entgegen allen Unkenrufen von Wirtschaftspessimisten gesund, weil der Boom nicht nur auf dem Trend zu Sachwerten, Stichwort Betongold, basiert, sondern auch eine handfeste demographische Basis hat. Zuzug verzeichnen vor allem Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und München. Auch in Berlin wächst die Bevölkerungszahl. Noch absorbieren die zahlreichen Freiflächen und der Altbestand die Nachfrage. In wenigen Jahren könnten aber auch in der Hauptstadt die Preise aufholen. Hoffnungsgebiete sind auch die Berlin-nahen Teile von Brandenburg und Leipzig.

Trotz gewaltiger Preissteigerungen besteht nicht die Gefahr einer Immobilienblase. Ebenso wie in Österreich, sind auch in Deutschland die Wohnungskäufe überwiegend Eigenmittel-finanziert. Ein Zinsanstieg würde durch Schaffung einer Veranlagungsalternative bestenfalls die Entwicklung dämpfen. Ein Sell off wegen unfinanzierbar gewordener Kredite ist nicht möglich.

Im europäischen Vergleich schneiden trotz weitgehender Sättigung Retailflächen gut ab. Die niedrige Arbeitslosigkeit sowie hohe Tarifabschlüsse stützen den Konsum und fangen die für den Einzelhandel negativen Auswirkungen des Internets ab.

Der Bürobereich schneidet fundamental nicht so gut ab. Was fehlt ist das Wachstum. Die Zehntelprozent-Steigerungen des Bruttosozialproduktes werden durch Rationalisierungen kompensiert. Auch die international tätigen Konzerne agieren vor dem Hintergrund einer schwächelnden Weltwirtschaft und den Krisenherden Euro und Ukraine sehr zurückhaltend.

Daher wird die Büroflächenproduktion in den nächsten Jahren stagnieren. Weil viele, in den letzten Jahren unattraktiv gewordene, Gebäude noch nicht ihre wirtschaftliche Lebensdauer erreicht haben, werden aber flächenneutrales Refurbishment und energetische Ertüchtigung zunehmen. Wo es von der überörtlichen Raumordnung her möglich ist, wird es auch vermehrt zur Umnutzung von Büroflächen in Wohnungen kommen. Dieses Spezialgebiet verspricht kompetenten Entwicklern gute Chancen.

Dass die Preise von Büroimmobilien trotz der widrigen Rahmenbedingungen weiter moderat steigen, liegt am Veranlagungsdruck. Wem der Aktienmarkt zu risikobehaftet und der Bondmarkt zu ertragsschwach ist, der investiert in Immobilien. Dementsprechend erfreuen sich die Fonds enormer Mittelzuflüsse. Sie und Institutionelle haben auf der Suche nach Rendite die Hotelimmobilie entdeckt. Sie bringt bei guter Sicherheit mehr Ertrag als Büros, Wohnungen oder Retail. Erfolgsvoraussetzung ist ein diversifiziertes Geschäftsmodell, also die gängigen Betriebsformen Geschäftsreise, Tagung, Städtetourismus und Ferien so weit wie möglich zu kombinieren. Neben unterversorgten Sekundärstädten erscheinen vor allem Berlin und München vielversprechend.