Zinsniveau positiv für Immoaktien

Österreichische Immobilienaktien gelten gegenüber der Peergroup als stark unterbewertet. Attraktiv mache sie vor allem die Kombination aus stabilen Mieteinnahmen und sinkenden Kosten.

10.12.2014 | Mittwoch vor 5 Jahren von Patrick Baldia

Zinsniveau positiv für Immoaktien

Österreichische Immobilienaktien gelten gegenüber der Peergroup als stark unterbewertet. Attraktiv mache sie vor allem die Kombination aus stabilen Mieteinnahmen und sinkenden Kosten.

Mit einer Performance von rund 2,55 Prozent seit Jahresbeginn, hat der Immobilien-ATX, der sich aus sieben heimischen Immobilienunternehmen zusammensetzt, nicht gerade für Aufsehen gesorgt. Verglichen mit dem ATX, der bislang ein Minus von 13,77 Prozent verzeichnete, kann sich die Entwicklung dennoch sehen lassen. Auch wenn Aktien wie die CA Immo (+18 Prozent) oder S Immo (+15 Prozent) schon seit längerem schön gelaufen sind, sehen Experten durchaus noch weiteres Kurspotenzial. Allerdings gelte es genau unter den einzelnen Unternehmen zu unterscheiden.

„Für heimische Immobilienaktien spricht in Summe die Kombination aus stabilen Einnahmen und sinkenden Kosten“, so Erste Group-Analyst Günther Artner. Schließlich wären Zinsen ja der Hauptkostenfaktor für Immobilienunternehmen. Allerdings dürfe man laut dem Experten nicht vergessen, dass sich das niedrige Zinsniveau nicht von heute auf morgen auswirken werde. „Viele Finanzierungen werden erst in den kommenden Jahren auslaufen“, sagt er.

Nachsatz: „Auf mittlere Sicht kann man jedenfalls sagen, dass die Finanzierungskosten jedes Quartal sinken werden.“ Was die Mieteinnahmen betrifft, schaut es derzeit jedenfalls nicht durchwegs positiv aus – die springende Frage ist, von welchen Märkten die Rede ist. Schwierig sei die Lage etwa am Warschauer Büromarkt oder für Retail-Immobilien in Moskau, so der Grundtenor unter Experten. Am Budapester Gewerbemarkt sei der Tiefpunkt dagegen erreicht, in Bukarest und Sofia gehe es bereits wieder bergauf. Auf der anderen Seite entwickeln sich Wohnimmobilien im Durchschnitt sehr gut – vor allem in Deutschland. „In Summe ist der Ausblick positiv“, so Artner.

[caption id="attachment_3910" align="alignleft" width="300"]Günther Artner (c) Erste Bank Günther Artner
(c) Erste Bank[/caption]

Buwog defensiver Play

Bei der Erste Group werden im derzeitigen Umfeld Buwog, S Immo und CA Immo als die Hauptprofiteure gesehen. Dementsprechend werden alle drei Aktien auf Sicht der nächsten zwölf Monate zum Kauf empfohlen. Für die Buwog spreche etwa die stabile Dividendenrendite von 4,5 Prozent, ein deutlicher Abschlag zum NAV sowie die Tatsache, dass in den kommenden zwei Jahren die Profitabilität gesteigert wird. „Das Unternehmen wird sich also der deutschen Peergroup annähern“, so Artner, der insgesamt von einem „defensiven Wert“ spricht.

Auch Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, gefällt die Buwog-Aktie nach eigenen Angaben gut. „Das Unternehmen ist eine interessante Kombination aus einem defensiven Geschäftsmodell, Cashflow-Wachstum sowie einer schönen Dividendenrendite“, so Neuhold, der zudem einige „schlummernde stille Reserven“ sieht. Die Buwog sei nämlich in Österreich im geförderten Wohnbau stark aufgestellt. Für den Fall, dass die Altmieter in Zukunft ausziehen, könnten die Wohnungen verkauft werden. „Dabei handelt es sich um einen schönen Ergebnisträger“, so Neuhold.

„Das konservative Management um CEO Riedl macht eine sehr solide Arbeit“, so auch Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft. Er bezeichnet die Aktie im derzeitigen Niedrigzinsumfeld als „attraktives Bond-Proxy“. „Wünschenswert wäre es, wenn die Immofinanz mittelfristig einen Teil der Buwog-Aktien abgibt, um den Free Float zu erhöhen“, so Rupp. Letzteres würde nämlich die Aktie auch für große institutionelle Investoren aus Gründen der Handelsliquidität noch attraktiver machen.

Bauchweh wegen Russland

Während Rupp die Buwog-Aktie zu jenen Papieren zählt, die einen guten Schlaf garantieren, bereite ihm die Immofinanz schon eher Bauchweh, weshalb die Aktie in dem von ihm gemanagten 3 Banken Immo-Strategie (AT0000A07HD9) derzeit nicht gewichtet ist – und zwar trotz der hohen FFO-Rendite auf den Immobilienanteil exklusive Buwog sowie den Abschlag von rund 50 Prozent auf den NAV – „das Russland-Exposure ist zwar eingepreist“, meint er. Angesichts des dynamisch abwertenden Rubels, der ordentlichen Druck auf die russischen Mieter in den Einkaufcentern ausübe, befürchtet Rupp jedoch Rückgänge bei den Mieteinnahmen.

„Der Newsflow, der für einen steigenden Aktienkurs so wichtig ist, passt derzeit für die Immofinanz einfach nicht“, so Rupp. Da sich daran noch länger nichts ändern könnte, bevorzuge er die schaumgebremste Variante der bis 2018 laufenden Wandelanleihe, um Exposure gegenüber dem Unternehmen aufzubauen. „Diese bietet derzeit ein hervorragendes Chancen-Risikoverhältnis“, so der Fondsmanager. Angesichts der extrem guten Konvexität würde die Wandelanleihe bei steigenden Aktienkursen stark partizipieren, bei fallenden hingegen kaum.

Neben der Immofinanz weist auch Atrium ein beträchtliches Russland-Exposure auf. Beide Unternehmen sind nahezu ausschließlich im Retail-Bereich tätig. Während sich das Portfolio der Immofinanz auf fünf gut vermietete Shopping-Center in Moskau sowie eine Logistik-Immobilie in St. Petersburg beschränkt, ist Atrium auch in anderen Regionen präsent. Wie Mario Gallop, Analyst bei der Raiffeisen Centrobank (RCB), erklärt, wird das Unternehmen derzeit wegen seines Russland-Portfolios mit einem Abschlag zum NAV von rund 35 Prozent gehandelt.

Atrium: 5,8 Prozent Dividendenrendite

[caption id="attachment_3912" align="alignright" width="200"]Martin Rupp Martin Rupp[/caption]

„Atrium hat fast keine Entwicklungsprojekte, dafür aber äußerst stabile Cashflows und eine exzellente operative Performance, die sich in konstanten Dividendenzahlungen niederschlägt“, so Gallop. Die Dividendenrendite liege derzeit bei 5,8 Prozent. Ein deutlich höheres Volumen an Entwicklungsprojekten – im Übrigen auch gegenüber allen anderen heimischen Immobilienunternehmen – habe dagegen die CA Immo vorzuweisen. „Das Wachstum wird weniger vom Cashflow getrieben, als vom zukünftigen, erwarteten Wert der Immobilienprojekte in Deutschland“, so Gallop. Dazu komme eine niedrigere Dividendenrendite von 3,3 Prozent.

Für die CA Immo spricht laut Gallop die starke Deutschland-Präsenz, wodurch das Unternehmen von der dortigen Preiseffizienz sowie der Stabilität im Gewerbe- und Wohnbereich profitiere. Dem Einstieg des russischen Investors O1 steht er positiv gegenüber, ebenso wie der Tatsache, dass das Unternehmen eine klare strategische Ausrichtung verfolgt mit Fokus auf die Verbesserung der nachhaltigen Cashflow- und Dividendenkapazität. In diesem Zusammenhang soll das bestehende Immobilienportfolio gestrafft und strategisch nicht relevante Assets verkauft werden.

Seine aktuelle Empfehlung: „Kaufen.“ Eine „Halten“-Empfehlung hat Gallop wiederum für die S Immo ausgesprochen. Sie sei nicht zuletzt deswegen interessant, weil sie kein Exposure in Russland aufweise. „Das Unternehmen hat die Möglichkeit, die Finanzierungskosten durch Rückführung von Partizipationskapital deutlich zu reduzieren“, so der Analyst. Zudem biete es derzeit eine interessante risiko-adjustierte Cashflow-Rendite. Das diversifizierte Portfolio – sprich: Büro, Einzelhandel, Hotel und Wohnen - habe sich zudem auch in der Krise als sehr stabil erwiesen. Allerdings würden sich institutionelle Investoren derzeit eher auf so genannte „Pure-Plays“ konzentrieren. Laut Artner wird die S Immo-Aktie derzeit mit einem Abschlag von 40 Prozent zum NAV gehandelt, die Dividendenrendite liege wiederum bei drei Prozent – „man kann also nicht allzu viel falsch machen.“

Conwert: fast zu billig

Weniger Potenzial spricht der Erste Group-Analyst dagegen der Conwert-Aktie zu, die er derzeit zu „halten“ empfiehlt. Trotz schwacher Ergebnisseite gehe er nicht von weiteren Kursverlusten aus. „Conwert ist fast schon zu billig und daher ein Übernahmefall“, so Artner. Allerdings sei es mit insgesamt drei Unternehmen – sprich: Eco Business und KWG – kein einfaches Übernahmeziel. Sollte dies doch eintreffen, so rechne er dennoch mit kurzfristigem Kurspotenzial. „Der Abschlag zum NAV ist durchaus gerechtfertigt“, so Neuhold. Für den Fall, dass es das Unternehmen schaffe, Leerstände und Kosten zu senken, sei mittelfristig wieder ein Upside möglich.

Noch weniger angetan von der Conwert-Aktie ist offensichtlich Rupp. Fundamental betrachtet bleibe die Aktie für ihn ein relativer Underperformer. „Aufgrund der ungünstigen Kostenstruktur und der hohen Finanzierungskosten sowie bedingt durch bestehende lang laufende Zins-Swaps bleibt die FFO-Rendite wohl noch auf Jahre hinaus zu niedrig“, sagt er. Für Aktionäre bleibe unterm Strich einfach zu wenig Cash-Rendite übrig.

Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass derzeit unter diesen Umständen eine im Vergleich zur Peergroup attraktive Dividende nur schwer möglich sei. Wie auch Artner, hält der Fondsmanager eine Zerschlagung zwar für möglich, dies sei aus heutiger Sicht allerdings schwer einschätzbar und höchst spekulativ.

Nach einer starken Vorjahresperformance von knapp 75 Prozent, läuft es heuer für die Warimpex-Aktie weniger gut. Seit Jahresbeginn ist der Kurs um 48 Prozent zurückgegangen. Das Unternehmen leidet offensichtlich auch unter der Ukraine-Krise. „Ein Trigger für die Aktie wäre der Verkauf der Business Towers Jupiter 1 und 2 in St. Petersburg“, so Gallop. Laut Angaben des Unternehmens könnten die Verkaufsverhandlungen noch bis zum Jahresende abgeschlossen werden. Nachsatz: „Unglücklicherweise zeigt die Bilanz des Unternehmens eine hohe Verschuldung – die Eigenkapitalquote liegt bei ca. 20 Prozent.“