Die Statistik und Immobilienverwertung

„Lernen S‘ a bisserl Geschichte, Herr Reporter!“ brummte der damalige Bundeskanzler Bruno Kreisky 1981 vor laufender Kamera dem ORF-Redakteur Ulrich Brunner zu.

10.12.2014 | Mittwoch vor 5 Jahren von Gunther Maier

Die Statistik und Immobilienverwertung

„Lernen S‘ a bisserl Geschichte, Herr Reporter!“ brummte der damalige Bundeskanzler Bruno Kreisky 1981 vor laufender Kamera dem ORF-Redakteur Ulrich Brunner zu.

Und obwohl Kreisky in der Sache selbst gar nicht recht hatte, blieb das Argument im Gedächtnis haften, dass Kenntnis der Geschichte eine essentielle Voraussetzung für die Tagespolitik ist, aber oft nicht verstanden wird.

Ähnlich sieht die Beziehung der Statistik zur Immobilienbewertung aus: essentiell wichtig, aber oft nicht verstanden. Dabei ist die Beziehung eigentlich schon in den Grundbegriffen verankert. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert den Verkehrswert als jenen Preis, der „üblicherweise“ mit der Immobilie zu erzielen ist. Die amerikanische Regelung spricht überhaupt vom „most probable price“ als dem Ziel der Bewertung. Beide Definitionen legen nahe, dass es nicht einen Wert, sondern eine statistische Verteilung von Werten gibt. Um daraus den „wahrscheinlichsten“ oder „üblichen“ Wert herauszufiltern, braucht es die Konzepte und Methoden der Statistik.

Im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung heißt Statistik vor allem Regressionsanalyse und Methode der hedonischen Preise.

Im Kern ist die Methode der hedonischen Preise ein ökonomisch und statistisch fundiertes Vergleichswertverfahren. Die Unterschiede zwischen dem traditionellen Vergleichswertverfahren und der hedonischen Methode sind aber essentiell. Während der Bewerter beim Vergleichswertverfahren von einigen der zu bewertenden Immobilie möglichst ähnlichen Vergleichsobjekten, den „Comparables“ oder „Comps“, ausgeht, basiert die hedonische Methode auf möglichst vielen und durchaus auch verschiedenen Objekten. Die Unterschiede in Eigenschaften wie Ausstattung, Lage, Transaktionszeitpunkt, usw. liefern bei der hedonischen Methode die Grundlage, um deren Bewertung durch den Markt – die hedonischen Preise – überhaupt ableiten zu können.

Dadurch, dass das Verfahren berücksichtigt, dass jeder Kaufpreis auch von unbeobachtbaren, also zufällig erscheinenden Faktoren beeinflusst wird, kann es nicht nur systematische und zufällige Einflüsse auseinandernehmen, sondern auch objektive Aussagen über die Qualität der Ergebnisse treffen: Zu jedem hedonischen Preis und zu jeder Verkehrswertprognose kann eine Verteilung mit entsprechenden Streuungsparametern angegeben werden und kann damit gesagt werden, in welchen Wertebereich das Ergebnis mit welcher Wahrscheinlichkeit fällt.

Wenn der traditionelle Bewerter beim Vergleichswertverfahren die Preise der Comparables mit Zu- und Abschlägen anpasst, so muss er dafür eigentlich hedonische Preise kennen. Allerdings bezieht er seine Prozentsätze üblicherweise nicht aus einer Regressionsschätzung sondern aus Marktkenntnis und Erfahrung. Statt eines fundierten statistischen Verfahrens kommt also Methode Daumen mal Pi zum Einsatz. Denn mit aller Erfahrung lassen sich die Effekte der einzelnen Einflüsse nicht sauber voneinander trennen, was aber notwendig wäre, um Verzerrungen und Doppelzählungen zu vermeiden.

Dafür braucht es ein fundiertes statistisches Verfahren wie die hedonische Methode. „Lernen S‘ a bisserl Statistik, Herr Bewerter“ könnte man angelehnt an Kreisky fordern. Denn ohne diese Basis sollte heute eigentlich kein Vergleichswertverfahren mehr gerechnet werden.