Konzernergebnis deutlich erhöht

CA Immo zeigt stabiles operatives Ergebnis zum 1. Quartal

Mit der Übernahme einer Berliner Projektfertigstellung in das Bestandsportfolio im 1. Quartal sowie dem Ankauf eines Berliner Bürogebäudes setzte CA Immo ihr Portfoliowachstum weiter fort.

26.05.2020 | Dienstag vor einem Monat von Amelie Miller
Konzernergebnis deutlich erhöht Foto: CA Immo

Konzernergebnis deutlich erhöht

CA Immo zeigt stabiles operatives Ergebnis zum 1. Quartal

CA Immo legt ein Ergebnis zum ersten Quartal vor, das von der COVID-19-Pandemie kaum belastet ist. Das kontinuierliche Portfoliowachstum sowie die anhaltend hohe Auslastung des Immobilienbestands brachte einen soliden Zuwachs der Mieterlöse (+7,2% zum Vorjahreswert). Zwar reflektiert das negative Neubewertungsergebnis den aktuellen wirtschaftlichen Ausnahmezustand, dieses konnte aber durch sonstige positive Ergebnisbeiträge mehr als kompensiert werden. Mit der Übernahme einer nahezu voll vermieteten Berliner Projektfertigstellung in das Bestandsportfolio im 1. Quartal sowie dem Ankauf eines weiteren Berliner Bürogebäudes im April setzte CA Immo ihr Portfoliowachstum weiter fort.

Andreas Quint, CEO von CA Immo: „Mit der kontinuierlichen Lockerung der Schutzmaßnahmen in unseren Kernmärkten erwarten wir zunehmende Klarheit über die Auswirkungen auf unsere Mieterbasis und in der Folge auf unsere Mieterträge. Im ersten Quartal sind 97% der verrechneten Mietbeträge eingegangen, wobei wir in laufenden Gesprächen vor allem mit jenen Mietern stehen, die besonders von der COVID-19-Krise belastet sind. Als Betreiber von Class-A-Büroflächen in gut angebundenen innerstädtischen Lagen erwarten wir aus aktueller Sicht – vor allem im Vergleich zum Retail- und Hotelsektor – nur geringfügige bzw. kurzfristige Einbußen durch die COVID-19-Pandemie. Unsere starke Bilanz und komfortable Ausstattung an liquiden Mitteln ermöglicht es uns darüber hinaus, angesichts der sich ändernden Marktkonditionen besonnen und mit großem Handlungsspielraum zu agieren – sowohl was die langfristige Festigung unserer Mieterbeziehungen als auch potenzielle attraktive Bestandsakquisitionen betrifft.“

Ergebnisse des 1. Quartals 2020

In den ersten drei Monaten des Jahres 2020 wurde ein FFO I in Höhe von 30,0 Mio. € generiert, der 1,4% über dem Vorjahreswert von 29,6 Mio. € liegt. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag nahezu unverändert zum 31.12.2019 auf 0,32 €. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern, lag zum Stichtag mit 15,9 Mio. € 36,5% unter dem Wert 2019 in Höhe von 25,1 Mio. €. FFO II je Aktie stand bei 0,17 € je Aktie (2019: 0,27 € je Aktie). 

CA Immo verbuchte in den ersten drei Monaten 2020 einen soliden Zuwachs der Mieterlöse um 7,2% auf 62,4 Mio. € (2019: 58,3 Mio.) Diese positive Entwicklung steht – neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Bestandsportfolios mit einer hohen Vermietungsquote – in Zusammenhang mit dem organischen Portfoliowachstum der vergangenen Monate. Das Nettomietergebnis belief sich nach dem ersten Quartal auf 49,6 Mio. € (2019: 46,7 Mio. €), ein Zuwachs von 6,1% im Jahresvergleich. Die Effizienz der Vermietungsaktivitäten, gemessen als operative Marge im Bestandsgeschäft (Verhältnis von Nettomietergebnis zu Mieterlösen), lag mit 79,4% knapp unter auf dem Niveau des Vorjahreswerts von 80,2%. 

Das Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen stand zum Stichtag bei 0,2 Mio. € (2019: –0,4 Mio. €). Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen belief sich zum 31.3.2020 auf –0,1 Mio. € (2019: 1,3 Mio. €). Die indirekten Aufwendungen lagen nach den ersten drei Monaten mit –12,8 Mio. € 22,4% über dem Vorjahresniveau (2019: –10,4 Mio. €). Das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA) stieg in Folge der oben beschriebenen Entwicklung um 1,8% auf 38,8 Mio. € (2019: 38,1 Mio. €). Das Neubewertungsergebnis lag mit –11,1 Mio. € zum Stichtag deutlich unter dem Vorjahreswert (2019: 16,1 Mio. €). Negative Wertanpassungen, bedingt durch die aktuelle wirtschaftliche Situation im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie, konzentrierten sich auf unmittelbar betroffene Immobilien mit den Hauptnutzungsarten Hotel sowie Einzelhandel. 

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) lag mit 26,1 Mio. € 51,1% unter dem Vorjahresergebnis (2019: 53,5 Mio. €), im Wesentlichen bedingt durch das schwächere Neubewertungsergebnis. Das Finanzergebnis summierte sich in den ersten drei Monaten auf 20,5 Mio. € (2019: –39,7 Mio. €). Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, belief sich auf –11,4 Mio. € und lag damit 20,3% über dem Vorjahreswert 2019. Das Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften beinhaltet unbare Bewertungseffekte in Zusammenhang mit der Wandelanleihe (41,5 Mio. €) sowie mit Zinsabsicherungen und belief sich in Summe auf 35,7 Mio. € (2019: –28,2 Mio. €). 

Die im Jahr 2017 emittierte Wandelschuldverschreibung besteht aus einer Fremdkapitalkomponente und aufgrund der Rückzahlungsoption in bar der CA Immo aus einem trennungspflichtigen eingebetteten Derivat. Das eingebettete Derivat der Wandelanleihe wird mit dem beizulegenden Zeitwert berichtet. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) summierte sich auf 46,6 Mio. € und lag damit bedingt durch das bessere Finanzergebnis deutlich über dem Vorjahreswert in Höhe von 13,7 Mio. €. Der Ertragssteueraufwand belief sich zum Stichtag auf –13,1 Mio. € (2019: –8,3 Mio. €). Das Periodenergebnis lag mit 33,5 Mio. € signifikant über dem Vorjahreswert (2019: 5,4 Mio. €). Das Ergebnis je Aktie belief sich zum Bilanzstichtag auf 0,36 € (2019: 0,06 € je Aktie). Der Net Asset Value (IFRS) lag am 31.3.2020 bei 32,26 € je Aktie (unverwässert) und erhöhte sich damit um 1,1% im Vergleich zum Endjahreswert 2019 (31,90 € je Aktie). Der EPRA NAV (unverwässert) lag zum Stichtag bei 38,83 € je Aktie (31.12.2019: 38,37 € je Aktie). Der EPRA NNNAV (unverwässert) je Aktie, nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Verbindlichkeiten und latente Steuern, belief sich zum 31.3.2020 auf 34,91 € je Aktie (31.12.2019: 33,69 € je Aktie). 

Die Eigenkapitalquote stellt sich mit 47,5% unverändert solide dar (31.12.2019: 50,4%). Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum Bilanzstichtag auf 800,3 Mio. € (31.12.2019: 439,1 Mio. €). Dieser signifikante Zuwachs reflektiert die Nettoerlöse (nach Rückkauf von ausstehenden Unternehmensanleihen) in Höhe von rund 400 Mio. € aus der im Januar 2020 erfolgreich emittierten 500 Mio. € fix-verzinslichen, nicht nachrangigen unbesicherten Benchmark-Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem jährlichen Kupon von 0,875%. Die Finanzverbindlichkeiten des Konzerns beliefen sich zum Stichtag auf 2.506,7 Mio. € (31.12.2019: 2.097,3 Mio. €). Die Steigerung steht in Zusammenhang mit der oben erwähnten Benchmark-Anleihe. 

Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) stand Ende März 2020 bei 1.704,5 Mio. € (31.12.2019: 1.656,3 Mio. €). 100% der Bankverbindlichkeiten und Anleihen lauten auf EUR. Das Loan-to-Value Verhältnis auf Basis der Bilanzwerte betrug zum 31.3.2020 32,5% (netto, unter Berücksichtigung der liquiden Mittel des Konzerns) gegenüber 31,9% zu Jahresbeginn. Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Stichtag bei 56,8% (31.12.2019: 55,8%). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns (inkl. Zinsabsicherungen) standen zum Stichtag bei 1,6% gegenüber 1,8% zum Jahresende 2019. Der Bilanzwert des Immobilienvermögens liegt nahezu unverändert zum 31. Dezember 2019 bei 5,2 Mrd. €. 

Das Immobilienvermögen umfasst Bestandsimmobilien (87% Anteil am Gesamtportfolio) und Immobilienvermögen in Entwicklung (13%). Der Wert des Bestandsportfolios hat sich durch die Übernahme weiterer Projektfertigstellungen auf rd. 4,5 Mrd. € erhöht (31.12.2019: 4,3 Mrd. €) und verteilt sich auf Osteuropa (45%), Deutschland (43%) und Österreich (12%). Das Portfolio weist eine Rendite von 5,4% 1) auf (31.12.2019: 5,5% 2)); die Vermietungsquote lag bei 95,2% 1) (31.12.2019: 96,1%2)). Das Immobilienvermögen in Entwicklung enthält Projektentwicklungen und Grundstücksreserven (inkl. kurzfristiges Immobilienvermögen) mit einem Bilanzwert von insgesamt rd. 682,6 Mio. € (31.12.2019: 878,5 Mio. €), wovon 97% auf Deutschland und 3% auf Osteuropa entfallen. 1) Exkl. der Projektfertigstellungen cube berlin und MY.O (München), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden 2) Exkl. der Projektfertigstellungen Orhideea Towers (Bukarest), ViE (Wien) und MY.O (München), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befanden