Das Baugewerbe und der Immobiliensektor gehören zu den zyklischsten Sektoren. Sie reagieren empfindlich auf Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt, Preisentwicklungen bei den Rohstoffen und vor allem auf das Zinsumfeld und die Verfügbarkeit von Krediten. „Es sind schwierige Zeiten für Bau- und Immobilienunternehmen. Die Branche kämpft mit komplexen Herausforderungen von Rohstoffpreisen über Zinsentwicklung bis hin zur volatilen Nachfrage und dem Arbeitskräftemangel. Wir rechnen 2024 nicht mit einer Verbesserung der Lage“, sagt Dagmar Koch, Country Managerin Coface Österreich. Der Wohnungsbaumarkt sieht sich mit einer doppelten Einschränkung konfrontiert: sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite. Der Anstieg der Zinssätze hat zu einem dramatischen Rückgang der Nachfrage geführt, da sich die Haushalte den Kauf von Häusern nicht leisten können, zumal auch die Preise für Eigenheime gestiegen sind. Hinzu kommt ein weltweiter Mangel an Arbeitskräften, der von den europäischen Unternehmen als größte Erschwernis für das Baugewerbe von 2021 bis Ende 2023 genannt wird. Dies gilt auch für die USA, wo die Zahl der offenen Stellen im Baugewerbe um fast 30 Prozent höher ist als vor der Pandemie, und für Japan, wo 60 Prozent der Bauunternehmen laut einer Umfrage aus dem Jahr 2022 einen Arbeitskräftemangel angegeben haben. Diese anfänglichen Probleme auf der Angebotsseite haben zusammen mit dem raschen Anstieg der Zinssätze in den letzten zwei Jahren dazu geführt, dass die Baukosten auf allen Ebenen gestiegen sind: Die Materialpreise sind gestiegen, der Lohndruck hat sich verschärft und die Finanzierungskosten sind in die Höhe geschnellt. Hohe Zinssätze stellen gewerbliche Immobilienunternehmen vor Herausforderungen.
Gewerbliche Immobiliengesellschaften, die hauptsächlich in Nicht-Wohnsegmenten wie Industrie, Büro und Einzelhandel tätig sind, haben besonders sensibel auf die Schwierigkeiten der vergangenen Jahre reagiert. Der Einzelhandelsbereich ist durch die Lockdowns und die Beschleunigung des E-Commerce gefordert. Das Bürosegment passt sich noch an die hybride Arbeitswelt an. Das führt zu einer niedrigeren und veränderten Nachfrage nach Arbeitsräumen. Die Büro-Leerstandsquote war mit 20,2 Prozent im ersten Quartal 2023 in den USA so hoch wie seit mehr als 15 Jahren nicht mehr und lag in Europa mit 7,5 Prozent wieder auf dem Niveau von 2016.
Baugenehmigungen sinken vor allem im Wohnbau
Seit Mitte 2021 ist die Anzahl der Baugenehmigungen für den privaten Wohnungsbau rückläufig, im gewerblichen Bau gehen die Baugenehmigungen seit dem vierten Quartal 2021 zurück. „Der Rückgang ist praktisch kontinuierlich. Eine Stabilisierung ist – wenn überhaupt - im gewerblichen Bau erkennbar. Der private Wohnungsbau ist im freien Fall“, betont Koch. Die Baugenehmigungen im privaten Wohnungsbau lagen im dritten Quartal 2023 49 Prozent unterhalb der Genehmigungen des dritten Quartal 2020. Im Jahr 2020 wurden 22.669 Wohnungen bewilligt, 2023 wurden 11.463 Bewilligungen ausgestellt. Im gewerblichen Bau sind die Genehmigungen im selben Zeitraum um 23 Prozent zurückgegangen.
Herausforderung hohe Zinssätze
Hohe Zinssätze stellen Immobilienunternehmen vor verschiedene Herausforderungen. Die unmittelbarste Auswirkung ist eine Verlangsamung sowohl der Zahl der Immobilientransaktionen als auch ihres Gesamtwerts. Das Volumen der gewerblichen Immobilientransaktionen in Europa hat sich im vergangenen Jahr mehr als halbiert und ist auf dem niedrigsten Stand seit 2010. Hinzu kommen die Zinskosten, die in den letzten zwei Jahren rapide gestiegen sind.
Obwohl sich die Immobilienpreise etwas an die höheren Zinssätze angepasst haben, blieben sie 2023 aufgrund der anhaltenden Angebotsbeschränkungen hoch. Dies ist durch die mangelnde Bereitschaft potenzieller Verkäufer, von ihren niedrigen Hypothekenzinsen abzuweichen oder zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen verursacht. 2024 dürfte einen Wendepunkt in dieser Dynamik markieren, da in den meisten fortgeschrittenen Volkswirtschaften ein Preisrückgang prognostiziert wird (34 Prozent in Deutschland, 31 Prozent in Japan).
Preisnachlass bis 50 Prozent
Gleichzeitig zwingt die schwierige Lage bei Gewerbeimmobilien einige Unternehmen zu drastischen Maßnahmen wie dem Verkauf von Vermögenswerten. Bis 2024 sind die Preise für Gewerbeimmobilien gegenüber ihrem Höchststand bereits um 25 Prozent gesunken. Es gab sogar Fälle, in denen prominente Gebäude mit einem Preisnachlass von mehr als 50 Prozent verkauft wurden, was die schwierige Lage unterstreicht, in der sich einige Unternehmen angesichts der aktuellen Wirtschaftslage befinden. „Für 2024 erwarten wir ein Jahr mit ambivalenten Aussichten, welches durch den zu erwarteten Rückgang der Leitzinsen positiv beeinflusst werden könnte. Doch unter Berücksichtigung der komplexen Herausforderungen der Branche, bleiben die Prognosen weiterhin mäßig", betont Koch und führt weiter aus: „Angesichts der Tatsache, dass ein Teil der vorhandenen Schulden bereits zu festen Zinssätzen finanziert wurde und die Kreditmargen für neue Darlehen auf dem niedrigsten Stand, seit über einem Jahrzehnt liegen, ergibt sich die dringliche Frage: Sind die prognostizierten Zinssenkungen ausreichend und kommen sie rechtzeitig, um einen Markt zu unterstützen, der Anzeichen von Schwäche zeigt?“