Mangelware hochwertige Immobilien. Aufgrund der sinkenden Verfügbarkeit von Core Immobilien rücken nun B-Lagen und B-Objekte in den Fokus der Investoren. Zunehmend auch von Investoren aus Asien. Die steigende Nachfrage hat die Renditen unter Druck gesetzt.
Die Wirtschaft in Holland ist auf Erholungskurs. Der wirtschaftliche Aufschwung ist nach wie vor vom Exportwachstum getrieben. Noch hinken die Konsumausgaben hinterher. Parallel zur sich langsam erholenden Wirtschaft beginnt sich auch die Lage am Büroimmobilienmarkt leicht zu entspannen. Der Flächenumsatz hat sich leicht erhöht, die Leestandrate ist mehr oder weniger stabil.
2014 betrug der Flächenumsatz 1,1 Millionen Quadratmeter. Ein Trend hat sich 2014 fortgesetzt. Der Flächenumsatz hat sich wie in den Jahren zuvor auch 2014 auf die Citylagen der G4-Städte (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht) konzentriert. Lag der Anteil der G4-Städte am Flächenumsatz 2009 noch bei 43 Prozent, so stieg der Anteil 2014 bereits auf 55 Prozent. Bis auf Den Haag wurde in allen anderen Städten ein leichtes Wachstum beim Flächenumsatz gesehen. Allein in Amsterdam betrug der Flächenumsatz 290.000 Quadratmeter. Dazu gehörte auch die größte Transaktion des Jahres, der Kauf des Office Park Haarlerbergpark durch die ING Bank, die das Objekt selbst nutzen möchte.
Von der Peripherie ins Zentrum
Im Zuge der Wirtschaftskrise gaben die Preise in den hochpreisigen Innenstadtlagen nach. Dadurch wurden diese auch für kleinere Unternehmen erschwinglich, die von der Peripherie wieder in die Stadtzentren rückten. Gefragt sind moderne, top ausgestattete Büroflächen. Kosten- und Flächenoptimierung sind die wichtigsten Umzugsmotive. Ein gutes Beispiel findet sich in der Innenstadt von Rotterdam. LyondellBasell zog von Groothandelsgebouw an den errichteten Standort Central Post.
Amsterdam - ist der wichtigste Markt
2013 hatte sich mit knapp zwei Milliarden Euro eine leichte Erholung bereits angekündigt. Mit 3,75 Milliarden Euro erreichte der Büroimmobilien-Investmentmarkt das beste Ergebnis seit der Finanzkrise. Rund ein Drittel der Gesamtinvestitionen gehen auf die Rechnung von Amsterdam, dem mit Abstand wichtigsten Markt. Getrieben wird der Aufschwung einerseits vom Niedrigzinsumfeld und anderseits von niedrigen Immobilienpreisen. Dieses Marktumfeld wurde von Private-Equity Investoren wie Blackstone, Lone Star und Northstar für ihren Markteinstieg in Holland genutzt. Für 2015 wird erwartet, dass weitere finanzstarke global Player nach Holland kommen werden.
Um 430 Millionen Euro ging das Portfolio Chalet Group (430.000 Quadratmeter) an die Private Equity-Gesellschaft Kildare Real Estate Partners, für mehr als 350 Millionen Euro das DOF - EVE Portfolio (203.000 Quadratmeter) von CBRE Global Investors an Lone Star. Für rund 244 Millionen Euro übernahm Union Investment das rund 51.980 Quadratmeter große Büro- und Einzelhandelsflächen umfassende Ensemble ITO + SOM im Geschäftsviertel Amsterdam-Zuid für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa von der Commerz Real. „Die Südachse von Amsterdam gehört mit ihrer relativ niedrigen Leerstandrate von 6,8 Prozent zu den attraktivsten Büromärkten der Niederlande. Die Nachfrage nach Büroflächen in dieser Core-Lage zieht spürbar an“, sagt Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa bei Union Investment.
Die steigende Nachfrage hat die Renditen unter Druck gesetzt. Aktuell beträgt die Netto Rendite für Spitzenobjekte im am stärksten nachgefragten Standort Zuidas Amsterdam 5,3 Prozent, an den Bürostandorten in der Peripherie der G4 Städte 6,7 Prozent und in den größeren B-Standorten 6,95 Prozent. Alle wollen Core. Doch so viel Core gibt es gar nicht. Aufgrund der sinkenden Verfügbarkeit von hochwertigen Immobilien rücken immer B-Lagen und B-Objekte in den Fokus der Investoren. Zunehmend auch von Investoren aus Asien. Die ersten direkten Investments von Investoren aus Asien werden für 2015 erwartet.